容积率上调至1.5！青龙2-1地块规划条件有变！

青龙2-1地块规划条件调整。

昨天，常州市自然资源和规划局官网公示了《（天宁）竹林北路南侧、龙锦路西侧(QL040108)地块规划条件批后公布》，即青龙2-1地块的规划条件批后。

从规划条件看，总用地面积50852㎡不变，容积率和建筑高度调高，建筑密度调低。

具体是：最大容积率由原来的1.2上调至1.5；建筑高度由原来的≤30米，上调至≤35米；建筑密度由原来的≤35%，下调至≤30%。

青龙2-1地块两次挂牌均因较高的起拍楼面价（实际上起始亩均价不高）而两次撤牌。

本次规划条件调整，容积率调高，预计起拍楼面价将下降，地块将尽快第三次挂牌。

备受关注的青龙2-1地块两挂两撤牌，根本目的就是为了防止市场高热。

虽然我们一直说要从地块价值去看待青龙2-1地块，原本1600万元/亩的亩均价还不是常州最高的价格。但原本1.2的最大容积率带来的高楼面价，对于市场的震撼还是很难预想。

若第三次挂牌仍然维持1600万元/亩的起拍亩均价，那么按照目前的规划条件，起拍楼面价将是16000元/㎡，虽仍将是常州有史以来起拍楼面价最高的地块，但也明显低于此前的20009元/㎡，有着明显的降低市场舆论和地市预期的作用。

青龙2-1地块位于青龙板块，东侧紧邻紫荆公园。

四至范围：竹林北路以南、龙锦路以西、业丰路以东、紫林路以北，商住用地。容积率1-1.5，最大总建面约7.6万㎡，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米。

交通配套：地块以北的主干道竹林北路，是连通天宁文化宫板块、红梅板块及青龙板块三大中心板块的重要道路。
东西两侧的龙城大道高架、青洋路高架，与穿境而过的地铁5号线、6号线（规划中）构成丰富立体的交通体系，未来交通出行非常便捷，更为地块价值赋能。
教育配套：常州二实小青龙校区、二十四中天宁分校、机关幼儿园（本部）等优质教育配套均在地块1-2公里范围内。
另外，从地块周边的规控条件来看，地块南面预留有幼儿园用地，地块向南800米范围内，还将有一块小学规划用地。预计2022年投运的市一中天宁分校就在小学用地东面。
生活配套：地块与占地300多亩的紫荆公园仅一路之隔，周边还有横塘河湿地公园、翠竹公园等城市公园；与地块相距仅约600米的就是东经120金融商务区；地块以北汇聚了天宁区政府、天宁区公安局、检察院、行政中心等全方位的行政配套。常州第二人民医院天宁分院与地块相距仅500米左右。
从长远的眼光来看，这个集产业生产、科技研发、居住配套、生态休闲等功能为一体的综合性城市片区，将成为常州主城区域产城融合、生态可持续发展的阵容高地。而青龙2-1地块就是这片产城融合的人居中心。

虽然地块容积率上调了，但是最大1.5仍然属于城市低密宅地，结合35米的限高要求，住宅将控制在12层以内，大概率还将打造叠墅+洋房等低密产品。

这样的规划要求，与青龙板块低密、高端居住区的区域定位依然匹配。地块的优质属性预计还将得到众多房企的青睐。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

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