2万+板块再扩容，刚需门槛大幅拔高，常州最新房价梯度曝光！

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板块轮动，往往是从一个核心点爆发，然后逐步向外扩张。

2016年以前，常州基本以文化宫板块为中心，楼市的红利一路向外辐射至青山桥-红梅板块、怀德板块。

而且，2016年之前的十年左右，常州基本维持着文化宫板块这一个板块均价过万的房价格局，恐龙园板块、西太湖板块等或因为有别墅成交，偶有突围。

2017年起，常州市区解禁土拍，新的地价体系彻底颠覆了房价格局，常州开始逐步形成梯度分明的房价体系。

据克而瑞数据统计，2018年起近4年，常州的房价天花板不断突破，高价俱乐部也不断壮大。

◎近4年常州市区各均价段板块数量对比

上图我们可以直观地看到，2018年，常州首次出现均价2万+/㎡板块，即市中心文化宫板块。彼时板块内两大高端盘巨凝金水岸、御翠园成交均价都在2万/㎡以上，站在城市房价的塔尖。

同时，1.5-2万/㎡均价段的板块数量由此前的一两个迅速增长至7个，主要有嘉泽、兰陵、青山桥-红梅、怀德、新市府、新龙、清潭路板块。

2019年，常州市区房价迎来大跨越，首次站上16000元/㎡门槛。同时，出现了首个3万+/㎡板块，也就是文化宫板块。

当年，文化宫板块均价突破3.2万/㎡，除了高端盘巨凝金水岸的成交，最重要的因素，就是均价近3.5万/㎡的南广场·九洲玺的大量成交，直接把整个板块均价抬进了3万/㎡俱乐部。

同时，各板块均价也同步上涨，1.5-2万/㎡、2-2.5万/㎡均价段的板块数量也明显增多。

2020年，常州市区房价稳稳站上1.8万/㎡，各均价段板块数量也持续增多。

怀德、恐龙园板块均价超过2.5万/㎡，淹南、新市府、青山桥-红梅、青龙等板块均价在2万+/㎡，13个板块加入1.5-2万/㎡均价俱乐部。

2021年一季度，高价段板块数量增多的趋势依旧保持。南广场·九洲玺未推文化宫板块退出3万+/㎡俱乐部，其他各均价段板块数量都有增加。

如今，在1.8万/㎡的均价前，基本只有部分新兴板块、乡镇板块成交均价在1.5万/㎡以下。

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常州板块房价梯度逐年重塑，一方面是因为快速城市化中，各板块基建配套的规划落地带来整体人居价值的提升，另一方面则主要是因为地价的不断上升。

据克而瑞数据统计，2017年至今常州市区年度成交楼面价呈逐年上涨趋势，2020年宅地楼面价已经站上1万/㎡的门槛。

◎近4年市区宅地楼面价走势

同样的，各板块地价也普遍上涨。

从下图我们可以清晰地看到，2017年仅有1幅宅地价格在0.8-1万/㎡区间，到2020年已有10个板块地价在1万/㎡以上，2个板块的地价已经超过了1.5万/㎡。

◎2017-2020年常州市区各地价段板块数量对比

所以，2020年、2021年一季度，都有3个板块住宅均价超过了2.5万/㎡。

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2021年，常州有哪些板块房价将跃升到一个新的梯度。

我们参照2020年的地价梯度，和2021年1季度市区房价格局，可以得出几个结论。

 ◎2020年常州市区地价梯度

第一，清凉-丽华、湖塘老城区、青山桥-红梅板块有望冲刺3万+板块。

这三大板块均站在常州地价格局的塔尖，且区域内均有高端盘，尤其是3万+/㎡项目在售或待售。

其中，清凉-丽华有新城荣盛·天翌，湖塘老城区板块有嘉宏一江风华、路劲铂樾、景瑞宸运天赋，青山桥-红梅板块有德商翠礼峰天玺、路劲美的竹林壹号。

所以，这三大板块将是2021年常州最有可能达到3万+的板块。

第二，2.5-3万/㎡均价段将新增淹南、勤业-花园、青龙板块等成员。

这三大板块也都有高端盘在售，成交均价普遍在2.8-3万/㎡之间。

第三，2-2.5万/㎡均价段或将集中在新龙、清潭路、龙虎塘、兰陵、钟楼开发区、凤凰新城、西太湖、经开区城区等板块。

这些板块或是成熟城区板块，或是热点板块。其中，新龙板块、凤凰新城在今年将有新地块入市，新地价带来房价新格局；清潭路、龙虎塘、西太湖均有万元地，新入市项目均价基本也将在2万/㎡以上。

第四，牛塘、西林、邹区、薛家、武高新等板块成交均价预计将达到2万/㎡左右。

西林、邹区两板块都已迎来万元地，薛家也将在今年迎来地块供应，都将形成新的房价格局。

第五，乡镇板块普遍站上1.4万/㎡门槛线。

武进、新北的乡镇板块成交均价预计将达到1.4万/㎡左右。在乡镇地价普遍达到0.6-0.8万/㎡，房价水平提高也是情理之中。

我们知道，板块房价水平很大程度上取决于地价。譬如薛家、飞龙、邹区等板块多年未有地块供应，凤凰新城、西林等都处于房荒状态，新地块供应带来新的地价格局，板块价值也将爆发体现。

事实上，2021年市区土拍还未集中开始，市场的内部推动力还在爆发前夜，刚需买房或改善置换，我们仍需加快速度。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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