限地价、限房价、定学区！刚刚，常州7宗宅地挂牌，地价…
重磅！常州新一轮土地供应终于开启！
刚刚，常州主城区7宗宅地同时公告！起拍总价91.06亿元！
其中天宁区3宗、武进区3宗、经开区1宗，具体信息如下：
1、本批次挂牌的地块，规则有了重大变化，采用了限地价+限房价的双限形式。
限地价：达到最高限价的地块仍有两个或两个以上的竞买人愿意继续竞价，则通过现场摇号方式确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人经现场确认后参加摇号，最高限价即为竞得人的成交价。
限房价：每幅地均设置了可售住宅最高备案指导均价（毛坯），分批推盘的，年度分批次备案均价差异不高于5%。
2、本批次挂牌地块，7宗地块均公布了学区范围，这是一项创举，极大程度的避免了后期新建商品房源的学区矛盾。（学校施教区如有调整，则按新的施教区执行）。
2、从地价来看，天宁区三宗宅地起拍价均高于14000元/㎡，武进区三宗宅地也均高于8000元/㎡，核心区土地价值进一步提升无疑。从7宗宅地的起拍价和最高限价来看，溢价率均低于30%，同步也可见官方对于控制地价的决心。
3、由于已经两个多月未挂地，部分项目储备不足的房企在常州的货量已经呈现出青黄不接的状态。此次挂牌的7宗宅地又基本都是各板块核心区优质宅地，未入市之前就有着较高的关注度。因此可以预判本批次挂牌宅地的土拍热度仍将居于高位。
4、本批次挂牌地块的竞拍时间为7月12日-13日，土拍对于楼市的导热将在下半年集中呈现。
分析师认为，此次土拍采用新规则，是非常明智的一个举措。土拍热度居高不下，虽然对于市场是一种利好，但过于拉高预期，提前透支市场需求，对于区域的健康平稳发展会形成一定的掣肘。此次官方从地价和房价层面对市场进行管控，降低过热预期，稳定市场慢牛式增长的意图十分明显，不失为一次正向引导措施。同时，本次土拍新规则，也从多方面规范了后期地块入市之后的市场行为，更有利于市场的健康稳定发展。
下文重点分析一下7宗宅地的详细信息。
地块规划条件
地块位置及四至：位于天宁区青龙街道，东至宗家塘路、南至章东路，西至丽华北路、北至东方西路。
规划用地红线面积：43219㎡。
用地性质：二类居住用地（R2），兼容商业用地，商业用地总建 筑面积不得大于地面总建筑面积的5%。
容积率: ≤1.6且>1.0；建筑密度：≤25%；绿地率：≥35%；建筑高度：≤60 米（地块内建筑高度分区线以南住宅建筑高度控制在 18 米以上，60 米以下；建筑高度分区线以北 建筑高度控制 35 米以下，且住宅建筑高度控制在 18 米以上。）。
地块分析
根据公告，东风5、6地块出让起始总价为97100万元，可售住宅起始楼面价为14084元/㎡；最高限价为109100万元，可售住宅限制楼面价为15784元/㎡；未来新房毛坯限价27300元/㎡。
地块周边2公里范围内新房均价约24000元/㎡左右，二手房（多为老小区）报价均价约15000元/㎡。
地块位于天宁文化宫板块、红梅板块及青龙板块的交汇处，地块区位及配套优越属性与生俱来。公共交通、地铁2号线、教育、商业、公园等生活配套一应俱全。
作为2021年常州重点改造的主城三角场区域，该地块处于区域内最核心的位置，周边汇聚了多个高价地和高端改善项目。值得注意的是，该地块的最大容积率仅为1.6，这在主城中心是很罕见的一个低密项目，这也注定了该项目的纯高端改善属性。
对于有意深耕或进驻常州主城的房企来说，这是一幅非常适合打造优质产品的宅地，值得重点关注。
地块规划条件
地块位置及四至：位于天宁区青龙街道，东至龙锦路、南至紫林路、西至业丰路、北至竹林北路。
规划用地红线面积：50852㎡。
用地性质：二类居住用地（R2），兼容商业用地，商业用地总建 筑面积不得大于地面总建筑面积的5%。
容积率: ≤1.5且>1.0；建筑密度：≤30%；绿地率：≥30%；建筑高度：≤35 米。
根据公告，青龙2-1地块出让起始总价为122600万元，可售住宅起始楼面价为16077元/㎡；最高限价为151600万元，可售住宅最高楼面价为19880元/㎡；未来新房毛坯最高限价31500元/㎡。
地块周边1公里范围内新房均价约26000元/㎡左右，二手房报价均价约22000元/㎡。
青龙2-1地块青龙板块（天宁区府板块）的核心区域内，周边汇聚了青龙板块最完备、能级最高的人居配套资源，是一宗绝佳的宅地。
紧邻紫荆公园、周边汇聚了天宁区政府、二院青龙院区、常州二实小青龙校区、二十四中天宁分校、机关幼儿园等各类生活配套。与建设中的金融商务区也仅600米的直线距离。
地块1-1.5的容积率，也意味着其低密及高端属性。而整个紫荆公园周边，未来也将打造成低密居住区。这里将是常州的新封面板块，而这块地，则位于这幅封面的中心位。
地块规划条件
地块位置及四至：位于天宁区雕庄街道，东至优胜路、南至劳动东路，西至菱溪路、北至凤凰岛北路。
规划用地红线面积：94290㎡。
用地性质：主要用地性质为二类居住用地（R2），兼容商业 用地（B1），商业地面总建筑面积不得大于地面总建筑面积的12%，不得小于地面总建筑面积的8%。
容积率: ≤1.8且>1.0；建筑密度：≤30%；绿地率：≥35%；建筑高度：≤60米。（地块内建筑高度分区线以北的建筑高度控制在 24米以下，建筑高度分区线以南的建筑高度控制60 米以下，同时建筑高度分区线以北区域不得建设住宅建筑。）
地块分析
根据公告，九钢西地块出让起始总价为236000万元，可售住宅起始楼面价为14259元/㎡；最高限价为270000万元，可售住宅最高楼面价为16313元/㎡；未来新房毛坯限价27900元/㎡。
地块周边1公里范围内新房均价约16500元/㎡左右，二手房报价均价约19300元/㎡。
该地块位于主城古运河南岸，邻近中海·铂悦公馆，东侧即是常州土拍解封后第一批出让的宅地新城招商·璞樾和山。
由于两年左右的时间未供地，凤凰新城板块目前已经进入新房慌的状态。该地块的入市，不仅将成为凤凰新城短期内房荒的解渴之源，而且还将成为凤凰新城高端人居的革新者。
从区位图中我们可以看出，地块紧邻古运河，周边全民健身中心、学校、凤凰世纪广场等配套十分齐全，人居条件十分优越。可以说，这里就是凤凰新城的贵胄之地。
而九钢西地块近17万方的体量，为开发商提供了充足的开发和运营空间，也是房企抢占凤凰新城居住革新红利的优选。
地块规划条件
地块位置及四至：位于武进区滆湖中路北侧、星火路南侧、湖塘河东侧、中华河南侧。
规划用地红线面积：92777㎡。
用地性质：主要用地性质为二类居住用地，兼容商业用地，商业用地地面总建筑面积不得大于地面总建筑面积的5%。
容积率: ≤2.0且>1.0；建筑密度：≤22%；绿地率：≥35%；建筑高度：≤80米。
地块分析
根据公告，科教城1号地块出让起始总价为224000万元，可售住宅起始楼面价为13418元/㎡；最高限价为260000万元，可售住宅限制楼面价为15574元/㎡；未来新房毛坯限价27100元/㎡。
地块周边2公里范围内新房均价约15600元/㎡左右，二手房报价均价约16500元/㎡。
该地块紧南侧紧邻科教城、北侧紧邻湖塘新天地公园板块，两大核心板块的丰富配套为地块周边提供了充足的人口活力和优质的人居环境。
据悉，地块东南角的教育用地签约仪式将于6月12日举行，届时将引进常州优质幼儿园+小学+初中教育资源。
作为常州创新高地，未来该区域将成为常州人居发展高地，可以预见该地块的高价值属性。
地块规划条件
地块位置及四至：位于武进区西太湖菊香路南侧、绿杨路西侧。
规划用地红线面积：49724㎡。
用地性质：主要用地性质为二类居住用地，兼容商业用地，商业用地地面总建筑面积不得大于地面总建筑面积的5%。
容积率: ≤1.8且>1.0；建筑密度：≤22%；绿地率：≥35%；建筑高度：≤60米。
地块分析
根据公告，西太湖菊香路南地块出让起始总价为72500万元，可售住宅起始楼面价为8100元/㎡；最高限价为92500万元，可售住宅限制楼面价为10344元/㎡；未来新房毛坯限价20700元/㎡。
地块周边2公里范围内新房均价约19000元/㎡左右，二手房报价均价约17000元/㎡。
该地块位于西太湖产业园核心区，周边有石墨烯科技产业园、西太湖互联网产业园、西太湖国际医产业园等。齐聚西太湖核心产业资源的同时，又具备良好的交通条件。
随着区域内交通、教育、医疗等各个方面的配套落位，西太湖板块的区域价值和未来愿景都是属于常州高能级别的。
而该地块所处的产业园区聚集地，刚需和改善置业力都十分旺盛。这对于地块未来项目的销售流量也有充分的保障。
地块规划条件
地块位置及四至：位于武进区东宝南路西侧、横溪路南侧、东龙路西侧。
规划用地红线面积：38513㎡。
用地性质：主要用地性质为二类居住用地，兼容商业用地，商业用地地面总建筑面积不得大于地面总建筑面积的5%。
容积率: ≤2.0且>1.0；建筑密度：≤22%；绿地率：≥35%；建筑高度：≤80米。
地块分析
根据公告，招商花园东地块出让起始总价为77700万元，可售住宅起始楼面价为10096元/㎡；最高限价为99700万元，可售住宅限制楼面价为12954元/㎡；未来新房毛坯限价23400元/㎡。
地块周边1公里范围内新房均价约19500元/㎡左右，二手房报价均价约17300元/㎡。
地块位于牛塘板块，同时紧邻武进新兴高端居住板块淹南板块。周边房地产市场发展成熟，配套齐全。
地块周边规划有中小学用地，同时爱情海购物公园即将开业，常州二院金东方院区、九州喜来登、淹城等生活配套齐聚。
地块整体体量偏中等，这对于房企来说也降低了拿地压力，运营风险较低。
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地块规划条件
地块位置及四至：位于常州经济开发区横林镇，东至昌盛西 路、南至三观路、西至顺通路、北至顺通东路；
规划用地红线（建设基地）面积：70856㎡；
用地性质：二类居住用地（R2），兼容商业用地，商业用地总建 筑面积不得大于地面总建筑面积的5%。
容积率: ≤2.0且>1.0；建筑密度：≤22%；绿地率：≥35%；建筑高度：≤60 米（住宅建筑高度控制在27米以上，建筑面宽原则上不得大于 60米）。
另：本地块由政府回购195套地面住宅，用于定向商品房安置，面积约19200平方米，户型要求必须满足约80㎡户型105套、约120㎡户型90套，回购房源分布需按照整栋或整单元的形式设置，由政府优先选择。同时由政府优购商业用房，建筑面积约600平方米，层数不超过3层，优购房源由政府优先选择。
地块分析
根据公告，田舍地块出让起始总价为80700万元，可售住宅起始楼面价为6421元/㎡；最高限价为88700万元，可售住宅限制楼面价为7058元/㎡；未来新房毛坯限价16300元/㎡。
地块周边1公里范围内新房均价约12000元/㎡左右，二手房报价均价约11800元/㎡。
该地块地处横林镇中心，周边商业、医疗、教育等人居配套非常醇熟，资质条件突出。
作为经开区强镇，近两年来横林镇也有不少新楼盘入市，区域购买力强劲。从区位来看，该地块更具中心属性。14万方左右的开发体量，对于房企来说也给予了充足的运营空间，加上区域内目前库存已经进入低位，未来市场竞争压力也相对较小。
对于房企来说，这无疑是抢占常州市场的一宗低门槛优质宅地。
本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
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