均价已近2万元/㎡，下一步要去习惯3万元/㎡的常州了吗？
2017年左右，在采访常州某楼盘的操盘手时，对方表达了这样一个观点：“我认为常州这一轮涨价的终点是2万元/㎡，我指的是主城均价”。
作为一个从业多年的房地产边缘人士，分析师对于这个观点，是保持着半信半疑的态度的。
甚至在这之后的很长一段时间里，分析师都会想到这个观点：
2018年末市场突然降温的时候；
2019年末市场出现分化的时候；
2020年末楼市调控加码的时候……
一年又一年，时至今日猛然发现，常州主城（不含金坛、溧阳）新建商品住宅均价真的已经在2万元/㎡左右徘徊了。
时间真的就是一把尺子。放在房地产领域，就是为每一个阶段的市场走势，提供了一条轴线。
而这条轴线，短期内看不清、道不明，只有拉长这条轴线，能能看清大的趋势。
先看几组数据：
1、截止到6月20日，6月常州市区（不含金坛、溧阳，下同）商品住宅均价为20949元/㎡。其中武进、天宁、钟楼三大区域均突破了2万元/㎡。
2、同一时间段内，常州主城区有成交数据的37个板块中，均价2万元/㎡以上的板块有12个，其中2.5万元/㎡以上的板块有6个，新市府板块成交均价已突破3万元/㎡。
3、从成交数据来看，6月常州市区有6个项目成交均价超3元/㎡，12个项目成交均价在2.5-3万元/㎡之间，18个项目成交均价在2-2.5万元/㎡之间。值得注意的是，这36个项目的成交量，占据了6月前20天常州市区成交总量的55%。这也意味着，这些高价项目已然成为目前市场上的主力成交项目。
事实上，2021年的常州新建商品房价格，起步就在18000元/㎡以上。相比过去几年常州房价一年才上一个新台阶，2021年大有一个月就上一个新台阶之态。
对比去年及今年上半年的新建商品住宅量价走势，总体而言今年上半年市场在成交量上是表现出了高位维稳的趋势，而成交价格稳中有升。
我们已经知道，当下常州新建商品住宅的价格变动多是缘于供应房源的结构性调整。而随着新一批高价地的普遍入市，这个态势大概率是不会变的。
那，均价2万元/㎡，真的就是常州房价的终点了吗？这还真的不好说。
一方面，上文已经提到了， 随着新入市房源的结构性调整，房价结构性上行的动力自然是在的。
进入下半年，一些前两年成交的宅地所开发的楼盘大多将结束其销售期。由于限价的因素，这些楼盘和去年之后成交的地块上开发的楼盘相比基本都存在较大的性价比优势。
如荷园的三个楼盘，仅荷樾府当前还有一定的存量，15000元/㎡左右的售价，在城区基本是绝迹了。
即便是2万元/㎡以上的项目，如青龙板块的花语江南，作为当时的青龙高价地代表，该项目目前也是有着较大的性价比了，该项目已经进入尾盘状态。
与此同时，虽然今年上半年常州市区成交的宅地并不多，但加上去年成交后未入市的宅地，下半年有机会入市的还有二十余个纯新盘项目，其地价均是区域新高，这也就意味着房价还将有新的突破。
这些有希望入市的纯新项目中，万元地占据了50%以上，其中地价1.5万元/㎡以上的项目有6个，其中嘉宏的采菱港地块地价为20348元/㎡。
面粉价格决定面包价格，这个逻辑应该是不需要多做解释了。
但另一方面，必须要考虑的一个因素是，上一轮供地之后，常州未来房地产市场已经进入了“双限时代”。政策是短期内影响房价的一个重要因素，这是毋庸置疑的。
从首批双限地块的地价和房价限制来看，我们可以明显的发现，在短期内，常州很难再产出“高价地王了”。这也基本意味着这些地块的房价结构也基本在“限定”之中，未来不会再有太大的突破。
总体而言，在当下这个时间段内，“房价结构性上行”和“房价限高”大概率是并行的一件事情。新房均价将呈现慢增长的态势，而新房天花板价格或许会偶见突破，但这种突破会很难。
当2020年常州万元地频出的时候，曾有不少人做出这样的预判：未来要出现遍地3万元/㎡的市场格局了。
半年的时间过去了，事实证明，当下这个地价体系下，常州新项目均价想要突破3万元/㎡，并没有这么容易。
那问题就来了：在当下以及接下来的市场环境下，到底什么样的房子，才能有希望突破3万元/㎡呢？
毫无疑问，高规格的产品及天赋异禀的地段属性缺一不可。
常州现有突破3万元/㎡的项目出现在哪？文化宫、怀德、恐龙园、湖塘龙城区、淹南、新市府、清凉-丽华……
未来又有哪些板块有可能出现3万元/㎡的项目，青龙、青山桥-红梅……随着重点板块的轮动，这个范围或许还会外扩，但并不会那么快。
与整体新房均价慢牛式增长趋势不同的是，在未来一段时间内，常州或许还有多个板块新房价格将呈现“跳涨”趋势。
如凤凰新城、高铁新城等板块，未来新供应项目房价或将直接从2万元/㎡以下跳涨至2.5万元/㎡左右甚至以上。这与这些板块的价值提升及土地供应断层是有着较大的关系的。
试想一下，当越来越多的项目价格接近天花板，而这个天花板又没有更高的提升空间。这会造成什么样的后果？是产品力的普遍提升，还是高端产品的同质化？
任何一个事情，都具有两面性，在当前这样的市场走势下，我们终究会习惯这样的一个局面。
仅为个人观点，不代表所在企业观点，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
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