国企、央企抢驻！天宁城区，未来新房全域2.5万+元/㎡

2021年常州房地产市场的高光，依然集中在天宁区。

也能理解，汇聚了全市最优质的学区、医疗、商业等公共资源，天宁区在常州，确实就代表了“核心”二字。

就是这“核心”两个字，在当下的房地产环境下也意味着无论对于开发房企还是购房者来说，都是必争之地。

这个事实，也在下半年这场土拍中得到了充分印证。

01

就在今天，4宗地进行了现场摇号，最终拿地房企浮出水面。

从天宁区3幅宅地的表现来看，基本呈现了以下特点：

1、房企参拍热情高涨。

根据前期摸查信息，青龙2-1地块及东风五六地块参拍房企均在30家左右，马甲数量均超百个。也是首批“双限地”中参拍房企最多的两宗宅地。九钢西地块参拍房企约10家左右，马甲三十多个，当然该地块参拍房企不如前两宗主要是由于地块面积大，拿地门槛高。

具体来看，我们在这几宗宅地中也看到了不少新房企的身影，如仁恒、建发、正荣、信达、华建等。当然，更多的是深耕房企，无论是本土还是外来房企，拿地意愿都非常高，部分房源为单宗宅地甚至准备了二十余个马甲。

这一方面充分体现了参拍房企的综合实力，另一方面说明了天宁区的核心地块，是房企争夺的热门，并没有这么好抢。

今天天宁区的三幅宅地，分别被苏高新、保利发展、保利置业拿下，国企、央企进驻，天宁区的房地产市场又添稳定上行动力。

2、限价情况下，地价得到真正的控制。

双限的目的是什么？稳地价、稳房价！

那天宁区这次地价表现如何呢?虽然地价不低，但整体价格确实是控制住了。

从去年到今年，常州土拍基本一直都是处于高热状态下的。

2020年12月4日，大和拿下的三里地块，楼面价为15038元/㎡，最大容积率2.2，这块地的成交亩均价为2206万/亩。

这宗宅地，距离刚刚成交的东风五六地块，仅1公里不到的距离。资源、配套等各方面属性基本都相同。

东风五六地块的楼面价为15784元/㎡，看似比三里地块稍微贵一些，但东风五六地块的容积率为1-1.6，成交亩均价为1683万/亩。

即便是同板块内楼面价19880元/㎡的青龙2-1地块，成交亩均价也在1987万/亩，仍未超过三里地块。

再看下这两年天宁区成交的宅地，亩均价超过2000万的有5宗，分别为采菱港地块、杨班班村地块、茶山街道北侧地块、三里地块、董头村一期地块。

今年的新单价地王采菱港地块，成交均价为2713万/亩，这个价格在一定时间内或许很难有突破。一方面是限价因素，另一方面是核心宅地越来越少。

这也进一步印证了，此次限地价是真正意义上的限地价。

那是不是意味着限地价，各区域的地价就没有提升空间了呢？

也不能单一而论，像凤凰新城板块已经两年未供地，此前区域内地价还未破万，这次九钢西地块地价也达到了16313元/㎡。这就意味着，即便是限价，各区域的土地价值该提升的还是要提升。

而这一场土拍，基本也明确了天宁区的整体地价格局。那就是除了郑陆镇之外，天宁区各板块地价全线突破1.5万元/㎡已是大趋势。

而作为天宁区唯一的乡镇，也是距离城区最近的乡镇之一，郑陆镇的地价格局也还能有进一步提升，破万也不是不可能。

02

土地市场火热的背后，一定是新房市场的强有力支撑。

双限之下，天宁区的新房市场表现力将如何呢？

先看一下过去的数据：

上图为过去5年左右的时间，常州各区域新建商品住宅价格走势。图中可以很明显的看出，天宁区的价格走势是强于其他任何区域的。

尤其是自2019年开始，天宁区整体新房均价与其他区域的差价拉大。这一方面是缘于区域内产品力的提升，另一方面随着主城价值进一步提升，天宁区的核心价值进一步显现。

实际上，受限于区域面积，天宁区可售新建商品住宅在全市范围内是最少的。

加上待售和尾盘的项目，整个天宁区目前仅有14个新建商品住宅项目。

即便是近两年供应较为充足的青龙板块，目前也仅剩万科新都会、阳光城禹洲宸悦项目在售。而凤凰新城板块，目前已无新房在售。

核心区如文化宫、兰陵、清凉丽华、红梅等板块，也多是单个项目主力在售。

这也就意味着，对于天宁区来说，大部分区域都是供应决定成交的状态。加上天宁区各区域从配套到地段来讲都有着不可替代的优势，也为区域内的楼盘提供了更多的卖点。这也是房企争抢天宁宅地的一个重要原因。

从价格来看，天宁区核心地段新房价格已突破3万元/㎡，次核心地段新房价格也基本在2.5万元/㎡左右。

随着一些尾盘项目的售罄，未来天宁区各板块的新房价格还有进一步上行空间。青龙板块到2.7万元/㎡，凤凰新城板块到2.5万元/㎡，都是可能性非常大的事情。

而随着青龙2-1这样的低密优质宅地的入市，未来天宁区还将形成全新的富人居板块。

未来的天宁区（除郑陆镇），将形成全域深度改善的居住区，并继续保持房价标杆。

03

作为常州传统的中心城区，天宁区在守护中心地位的同时，也不断拓新。

在最新的天宁区规划简图中，将天宁区分为人文老城、天宁新城、凤凰新城、郑陆镇几大重要组团。

在人文老城中，凝聚着常州最精华的配套资源；在天宁新城和凤凰新城，我们看到了天宁区强劲的经济活力和崭新的人居面貌。

而在郑陆镇，我们看到了集天宁幸福康养小镇、黄天荡生态旅游度假区、舜山旅游风景度假区、焦溪古村旅游度假区、天宁高新区等集多种业态为一体的城市后花园。

随着苏锡常一体化的进程进一步加速，作为常州向东发展的核心主城，在“三城一镇”的大框架下，天宁区的高光时刻，仍将继续。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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