我两三年前在常州买的房子没怎么涨价，该卖掉吗？
“您觉得我2018年买的那套房子什么时候价格能涨上去呢？”
问这个问题的是分析师的朋友，分析师甚至能十分清晰的记得，2018年上半年，这位朋友在买下这套二手房几乎只花了一个星期的决策时间。
当时分析师问他，为什么急着买下这套房子。
“地价涨的这么厉害，我这套房子才100万出头，等着赚钱了啊……”
这个对话的前提是，2018年5月开始，常州出现了多宗万元地，市场预期高涨。
但令人意想不到的是，三年多的时间下来，这套二手房的涨幅却并没有达到分析师这位朋友的预期。这套房子于他而言，也甚至有点鸡肋的感觉了。
事实上，分析师朋友的这个问题，十分具有典型。
为什么我买的房子，这几年就是没涨价呢？
相信这个问题能对号入座的人会很多。
还是拿分析师朋友买的这套房子举例，我们来剖析一下这个问题。
首先我们可以了解一下2018年常州二手房的市场环境。
自2017年起的新房市场供应不求，大量客户尤其是刚需客户流向二手住房市场。而2018年上半年土拍的高热，更是直接、推动了常州二手住房成交量的爆发式增长。
整个2018年，常州二手住房成交量在一二手住宅市场整体中占比高达54%。而从具体房源来看，二手房置业以刚需为主，成交的平均面积段在80-110㎡之间。
这也就意味着，在2018年左右成交的这一批二手房。刚需属性较强，改善性不足，甚至还有一大部分房源在学区、区位、配套上可能也没有太大优势。
以分析师朋友这个小区为例，近几年的时间里，房价几乎未有大的波动。
虽然也是交付十年以内的次新房，但在近一年的时间里，甚至二手房价格已经开始跑不赢整个区域的价格走势。
为什么会这样？区位没有强有力的配套支撑，规划力度不够，学区差。
当然对于刚需产品来说，如果持有者愿意低价出，肯定还是会有人愿意接手的。但分析师的朋友是投资属性的购房，赚不到钱，怎么卖呢?
上面讲的二手房难涨价的一个主要原因是配套红利不足。
对于二手房市场来看，影响价格原因还有两个：需求错配和周期。
与新房市场不同的是，二手房市场受土拍、政策类外因影响会更为明显，任何风吹草动都会对成交量价形成影响。但从大的时间轴来看，自2018年下半年开始，常州二手房市场开始趋于冷静，这两年常州房地产市场还是趋于稳定的。
要知道，2017年开始，相当一定量级的二手房进入市场并快速成交。一个典型的特色就是，这个时间的二手房是以刚需房源为主。
2018年往后，常州不少改善性房源开始进入二手房市场。在可比较的情况下，改善性二手房源在价格上相对于新房还是有较大的优势的，在产品上又优于刚需房源。这也就使得这类二手房更具有涨价潜力。
对于买二手房投资的人来说，如果还一味的去考虑低价房源，那肯定就会造成投资“需求错配”。
另一方面，随着市场需求量的稳定，二手房价格如果不具备硬核的产品力和资源配套，在短时间内价格走高的可能性已经很低。
如果想要占据溢价率，持有这套房产的时间必然将大大拉长。当然，在这个长时间轴内，或许还能收获区域红利的转向等等，但这都是需要时间的沉淀才能看到的。
对于一套二手房来说，这几个因素对于房价影响的排序是什么呢？
分析师认为：区域红利＞需求适配＞时间周期。
经常有专家告诉你，千万不要把一套房子住成“不动产”，一定要保持住房资产的流动性。
这也就意味着，我们现在买房子，要考虑的还有5-10年后是否还具有流动性。这是一个发人深省的问题。
这也是为什么很多人在买房子的时候，还是会尽量选择新房。倒不是说新房就一定比二手好，而且二手房还会有捡漏机会。
关键是，购买新房的产品，至少可以保持行业产品的基准水平，也就是未来5-10年是具备市场流动性的。
但其实，只要你买的不是被市场淘汰的老破小产品或很难有发展机遇的区域，即便你买的房子暂时涨不了，也不要紧。
因为常州这座城市，还是存在发展红利的。暂时的不涨价，只是周期行为，等就行了。
仅为个人观点，不代表所在企业观点，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
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