长三角土拍热的冷思考

文/克而瑞苏常区域总经理 首席分析师 戈文问

长三角土拍热的表现

2021年过半，长三角城市土拍用“如火如荼”来形容其热度一点都不为过，这种热度同时发生在集中供地和非集中供地城市。

1、集中供地城市热度居高不下，多城实际楼面价刷新

仅从溢价率对比来看，溢价率整体在“健康”区间波动，在严格的土拍政策下，溢价率成为了“真实且虚假”的市场数据，表面波澜不惊，实则波涛汹涌，长三角集中供地城市市场宛如“焖锅烧开水”，土拍热度居高不下。

已经完成集中供地的七座城市土拍火热主要呈现以下特点：

地块全部出让：七个城市中无一宗地块流拍。

触顶成交地块超6成：除苏州、上海外，其余所有城市触顶地块占比均超过66%。
高自持比例变相提高实际地价：除了南京、苏州、上海两座城市没有竞自持这一要求，地价延续稳定外，其他有竞自持政策的城市，自持比例都创了新高，地块实际楼面价也创新高。

2、非集中出地城市地价刷新，楼面价过万成为新常态 

除了集中供地城市土拍热度高外，长三角非集中供地城市土拍热度也较往年明显提升。

截止今年6月，区域内大部分非集中供地城市的涉宅用地平均楼面价整体上行，涵盖苏浙皖三省，如浙江绍兴、金华，江苏盐城，安徽马鞍山均有较大的涨幅。

不仅平均楼面价有所提升，最高楼面价也在不断刷新中。今年仅过半年，区域内就有11个非集中供地城市刷新楼面价，除安徽外，苏浙两地的最高楼面价均超过1.2万/㎡，楼面价过万在江浙地级市中成为新常态。

长三角土拍热背后的原因

长三角土拍热的背后最起码有三方面原因构成。

其一，长三角城市群发展均衡，城市整体都很优质，各城市经济向上，人口普遍持续增长，购房需求有保证，从而吸引房企进驻并深耕；
其二，2020年以来房企投资越发趋同，百强房企普遍聚焦长三角城市； 其三，部分城市近年在供地上是不足的，僧多粥少带来房企拿地竞争激烈，集中供地也加剧了房企拿地焦虑。

 对于以上三点，我们逐一解读。

1.长三角城市价值高

城市价值决定房地产价值，一座城市的城市价值很大程度上体现在经济和人口数据上。

◑长三角城市发展均衡，经济整体领跑全国

长三角26城中，除浙江的舟山和安徽的铜陵、马鞍山、安庆、宣城、池州这六城外，其他20座城市都是2020年的中国GDP百强城市；

2020年人均GDP前十城市中，长三角更是占据了6席，珠三角城市圈仅有3席上榜，京津冀环渤海城市圈更是只有北京在列；

而在县域经济中，2020年GDP百强县中长三角数量占比近半。

所以长三角城市是一超（上海）多强的格局，整体发展均衡，这也是房企普遍看好长三角城市，从而强化投资布局的重要原因。

◑长三角普遍为人口增长型城市，购买力有保证

根据七普人口数据，长三角城市中的绝大多数人口是增加的，上海、杭州、苏州、宁波、南京、金华、无锡等城市人口增量更是在百万以上，只有少数城市人口是减少的（以安徽的城市为主）。但人口减少的城市，市本级区域也基本上人口是增加的，这点在江苏的城市尤其明显。

比如盐城、泰州总人口七普比六普减少，但市区的人口却是增加的，人口减少的是下面的县城和县级市，或被虹吸到市区、或外流到苏南其他优质城市。

人口的增加，意味着需求的增加。有人便有未来，对于城市发展如此，对于房地产市场更是如此。

2、房企投资战略趋同，内卷日趋严重

过去几年随着三四城市棚改热的退潮、三道红线政策的实施，规模房企投资普遍聚焦发展更加均衡、需求更加有保证的长三角城市群。

以上海、南京、杭州、苏州、无锡、宁波、合肥七座集中出地的城市为例，这些城市进驻的百强房企数量都在70家以上，还有数量不小的非百强房企或地方特色房企进驻。房企数量众多也带来这些城市拿地竞争激烈，房企联合开发成常态，而开发利润率居低甚至不赚钱要亏本的项目也不少。

套用一个时下流行的词汇来形容这种状态，那就是内卷。并且这种内卷化，正从前述的七个长三角一梯队城市向二梯队城市如常州、扬州、金华、绍兴等城市蔓延，也带来这些城市房地产开发风险走高。

3、多城市供地不足，僧多粥少带来竞争激烈，集中供地政策也提升非集中出地城市土拍热度

土拍热的背后还和多个城市供地不足、供地节奏缓慢有直接关系，譬如南通主城区（不含通州、海门），过去三年每年只有不到20块住宅地块供应出来，既不能满足房企拿地需求，也不能满足市场对商品住宅消化的需求，所以过去几年在南通做房地产开发，只要能够拿到地，基本上不用担心后期的楼盘销售。

而同样的现象也发生在过去两年的常州市区、泰州市区和盐城市区。以常州市区为例， 2020年成交了43块涉宅地块，涉宅建面只有438万㎡ ，但同期成交商品住宅建面568万㎡，供销缺口130万㎡，供地呈现明显不足。而2021年1-5月才供应5块涉宅地块，供地节奏尤其缓慢，房企异常焦虑，而叠加土拍规则的潜在变化，导致房企激烈竞拍，最终城区板块最高楼面价突破20000元/㎡，乡镇板块楼面价超过12000元/㎡，房企尽管将地块拿到手，但盈利风险性也大为提升。

集中供地政策下，房企在核心一二线城市的拿地难度增大、拿地机会减小，亟需其他城市来补仓，而基本面较好的长三角非集中供地城市成为房企的最佳选择，在集中供地政策持续施行下，这种热度三季度有望延续。

而集中供地城市，每年仅三次集中供地，深耕房企、外来房企新进均会押注于此，保持核心城市的市占率，同时快速拿地可以快速转换为业绩完成业绩目标，首次集中供地高热也就在情理之中。

土拍热的后遗症

土拍地价走高，在依旧严格限房价的城市，对于房企最大的后遗症就是利润率下降，甚至亏本。

在杭州首次集中拍地中，滨江房产一举获得5宗地块，成为杭州集中土拍最大的“赢家”，但地块自持比例最高也已接近30%。所以在其2020年度业绩说明会上，董事长戚金兴坦言“努力做到1%-2%的净利润水平”，这家深耕杭州，产品能力、盈利能力不弱的房企都进入了盈利焦虑，其他房企自持比例不低的地块盈利性更难言乐观。 而这种结果在这批集中供地城市中自持比例不低的地块上都可能发生。

除集中供地城市外，非集中供地城市部分地块地价的刷新背后也未看到购买力的支撑，即便限价宽松，未来盈利预期能否实现也需要打个问号。

对于购房者来说，如果房企盈利不能保证，买到好产品的概率也大为降低。

房企应对策略

投资应对建议

◑  从板块选择来说，谋定而后动，从数据出发遴选板块

投资是谋定而后动的行为，谋最重要的是研究两类数据指标，一是需求指标，一是竞争指标（从库存体现）。

建议优先进驻高需求、低竞争（库存）板块，因为即便严格限房价之下，这类板块利润率低，但流速有保证，比较典型的如苏州园区板块、狮山板块。如果限价宽松，那就是利润和流速兼顾，如无锡太湖新城板块、常州凤凰新城板块等。

重点关注高需求、高竞争（库存）板块，这类板块由于需求有保证，只要地价可控，整体也相对安全。

另外，如果一个板块需求量低，即便低竞争（库存），低地价，投资也要绕道，比如一些人口外流的县级市和核心城市的远郊乡镇板块，这类板块如果购房需求不够，未来即便降价对于销售促进作用也不大。

◑  从拿地时机而言，错峰拿地，逆周期拿地，规避投资风险

别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。

上半年房企普遍出手拿地，很大程度上是因为上半年拿的地大概率年内可以实现销售，同时房企上半年可动用的资金也会更加充裕，从而在地块投资上容易高歌猛进。

但下半年拿的地不能在年内转化为销售，同时叠加资金收紧，以及下半年尤其是四季度的房地产市场行情也往往不如上半年，房企投资受此影响会更加谨慎，因此土拍竞争会减弱很多，今年这种现象大概率在很多城市会重演。这个时候更加适合具有投资战略定力的房企出手。

◑ 从拿地方式来说，多元拿地，平滑利润率

拿地的方式不同，利润率也不同。

纯市场行为的竞拍拿地，往往地价居高，开发风险较大。但能够迎合地方政府城市发展需求，引进产业或者商业，从而具备地块议价筹码，实现控制地价，一方面开发利润率有保证，另外一方面也能够做高企业资产价值。

一般来说，在城市核心板块，往往已经发展成熟，更多还是需要通过房企间公平竞拍获得地块；但在发展中的板块，在产业、商业引入上还有很大空间，则存在勾地的机会。这类机会目前在江苏一些城市存在。

在目前的土地行情之下，如果纯靠公开市场竞拍去获取土地，利润率难以保证；但如果都是勾地，则拿地周期过长，不确定性因素较大，不利于团队稳定和企业规模发展。

最理想的拿地方式，应该是两者有机结合推进。既积极寻找勾地机会，也同时在合适的时机入手优质板块公开竞拍地块，两者结合也能平滑开发利润率。

产品应对建议

一个房地产项目的成功开发，从各阶段影响来看，如果拿地占70%，产品打造则占20%，剩下的10%是营销转化。

拿地的重要性不言而喻，地拿砸了，一切都砸了，地拿对了可以取得70分，但分数再往上走则取决于产品打造，营销则是顺势而为。

产品应对上最重要的四个字是因地制宜，在这里不做过多展开。但在产品打造上，我们还应关注两个趋势。

其一，长三角经济发达城市，老百姓不缺住宅，但缺品质住宅，因此在城区板块，新房越来越以改善型购房为主。基于此，在限价宽松的城市，新房豪宅化已经到来，这也要求房企在产品力提升上持续精进。

其二、住房进入颜值时代。现在买房的主体是90后，00后接下来也开始走上买房的道路，整体来讲90后，尤其是95后，其父辈是65后和70后，这一代人赶上了改革开放和住房商品化的红利，他们的子女也都是从物质丰腴的年代走来，更加关注居住品质，也更加关注楼盘颜值，这种颜值体现在外立面、社区景观上，更体现在营销阶段的示范区上。无论是刚需住宅还是改善型产品，颜值在线，产品定位也就成功了一大半。

本文代表戈文问观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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