常州楼市接下来的主基调：高位趋稳！

2021年，常州楼市高温，一直“撑”到了今天。

从数据层面来看，直到上个月，我们都没看到市场的明显降温。新房均价稳步上行，成交量同样维稳。

截止到今天，2021年常州房地产市场的表现，没冒头，但也并不差。

很显然，2021年常州楼市的主基调一定是维稳。但从数据层面上的维稳到真正的维稳，中间还有一个过渡期，这个过程，大概率还会伴随着市场阵痛。

首先讲一下为什么要维稳，当然这方面没有必要过多赘述，毕竟中央提出“房住不炒”的口号已经不是一年两年的事情了。

但进入十四五以来，高层对于房地产市场的调控越来越严格，“一城一策”已经不再是开发房企和地方政府的避风港。

就在上个月底，住房和城乡建设部约谈5城市政府要求切实稳定房地产市场。

这5个城市分别是谁呢？银川、金华、徐州、泉州、惠州，如果不是这次约谈，大部分人都不会把这几座城市联想到一起。

以往住建部约谈的大部分都是一二线重点城市，这几座城市在此之前还称不上重点。

但回顾这几个城市的房价涨幅，我们不难发现，截止到今年6月，这几个城市的房价同比涨幅均超过了5%的红线。

这次约谈，不仅宣告了楼市严厉调控的无差别推进，也为三四线城市带来了重要预警。

木秀于林，风必摧之；堤高于案，浪必摧之。

这一轮调控背后，是大部分城市的短线预期被锁死。

无差别调控的到来，市场分化一定会进一步加剧。对于各个城市来说，考验的就是抗政策打击的能力了。

同样作为一个强三线城市，常州在去年8月份也被住建部约谈过。

一个月后，也就是2020年9月11日，常州房地产调控正式加码。

除了明面上的限售年限从2年增加到4年，二套房首付提高等措施之外，常州还实行了限价+限签的双重隐性政策。

这这样一个叠加效应下，2021年上半年，常州全市新建商品房均价为16729元/㎡，同比涨幅不到1%。

但这样一个“稳定”的数据背后，是市场分化的加剧。

上半年常州市区（不含金坛、溧阳）新房均价约19000元/㎡，金坛12700元/㎡，溧阳11300元/㎡。除溧阳外，其他区域都表现出了稳步上行的态势。

去年9月份的调控加码，主要针对的是常州市区，金坛、溧阳其实本就不在调控加码之列。2020年9月至年底，常州房地产市场确实“冷静”了一段时间。

但进入2021年，市场又迅速有了上升的趋势。于是，从一开年的土地市场爆热到紧急出台土拍新规，常州房地产市场的调控也在一步步的自发性的打补丁。

首先是金坛开启了最高限价+摇号的拿地模式，紧接着常州市区开启了限地价+限房价的拿地模式。

这一系列的动作，无非就是为了稳住地价和房价。

但是，既然要维稳，可不只是控制房价的涨幅这么简单。就这个事情，我们曾强调过很多次，常州房地产市场维稳的最佳状态，就是慢牛式增长。

靠政策维稳，就得要扛得住政策打击，当然在上半年的表现来看，常州的抗政策打击能力还是不错的，毕竟城市价值的基本面在这。但随着调控的一步步深入，这一波“维稳”最终还是要经受市场的考验的。

房地产怎样才算稳定呢？官方方给出的口号是：“稳地价，稳房价，稳预期”。

但这个口号本身就是矛盾所在，从常州房地产市场的历史轨迹来看，房价维稳的时代也是销量低迷的时代。

2016年之前，常州全市新建商品住宅成交量基本维持在500万方左右，房价一直维持在6000-7000元/㎡，而也就是这么稳定的这几年，常州十几家开发商以各种形式退出市场，留下重重隐患。

我们见过有开发商拿房价上涨预期作为宣传手段，也见过有开发商通过折扣优惠“以价换量”，但从来没见过哪个开发商以“市场稳定”作为宣传口号。因为“稳定”这个词对于开发商来说，或许和购房者“观望”是同义词，很可怕。

很明显，没有人愿意把市场回调到2016年之前。时间走到今天，政策调控终于走到了“稳地价”的层面。

2021年开启的两集中供地，实际执行的城市不仅仅是网传名单上的22个城市。包括常州也已进入了集中供地的状态。

而各个重点城市，基本也都迎来了第二批集中供地。

就在这两天，无锡第二批集中供地成交，我们发现一个新的特点，那就是这一批地块均是采用了最高限价+摇号的模式，取消了上一批的竞自持，这在一定程度上降低了开发商的拿地成本。

包括苏州和其他城市执行的最高限价+一次性报价的模式，实际上大部分城市，都开始执行真正的限地价了。

当然，除了真正的限地价之外，此轮土拍规则调整在大部分城市还有一个共性，那就是逐步给开发商让渡了一定的利润空间，包括常州。

同样也是在这两天，常州土地招商公众号曝光了常州第二批“双限地”的详细信息。

新北区市府板块久铁地块最高限价16500元/㎡，乡镇地块最高限价如罗溪星光城南地块（最大容积率1.6）最高限价也达到了8906元/㎡。这两宗地块未来新房毛坯限价分别为28100元/㎡、18200元/㎡。这个价格，没有突破天花板，但也真的不低。

而从土地市场传递出来的信息，一方面，在严格限价下，常州地价体系基本已经明牌；另一方面，房价不能突破天花板，但各区域还有一定的升维空间。

为什么要给房企让渡利润空间？为什么要保持房价的升维空间？为了给房企求生的空间和产品优化的空间。无论是全国还是常州，住房需要已经不再是单纯的刚性需求，住的更好是每个购房者的追求。在严格实行限价的城市，我们已经看到了产品日益退化的副作用，这种副作用之下，市场的稳定其实本就没有太大意义。

从这个层面来讲，常州的房地产市场，一定是具备“高位趋稳”的通道的。

但稳在“高位”，也并没有那么容易。真正的稳定健康的市场，既要保证价格稳定，还要保证需求稳定。在过去的两个月，常州新房供应量锐减，市场的变数，或许已经在路上了！

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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