买房就是买生活！疫情之后，为什么越来越多的人选择这类产品?

最近三年，反反复复的疫情，让人们生活的静好不断被打破。

而在被迫与房子进行“饱和式接触”的这段时间里，一些以往被忽视的居家弊病，也开始慢慢显露：孩子上网课，楼上楼下却噪音不断；狭小的公共空间，让居家生活单调乏味；周边环境纷扰不堪，让本就压抑的环境更显烦躁；高层楼栋人口密集，聚集风险大大增加，核酸排队一次就是好几个小时……

在过去，大众买房总是更看中地段、商业、交通、学区等等便利性因素，只是当生活真正进入到“深度居家”的状态时，有些人才后知后觉，发现绿化、生态、采光、通风、私密性的重要性。

疫情，是对人类现代文明的一次大考，同时也是对居家生活质量的一次检验。

究竟什么样的房子，才能在“后疫情时代”满足客户居家的多元需要，已经成为了当下房地产市场，最值得思考的问题。

在去年11月份常州那次疫情后，我们曾经针对常州意向买房的客户进行过一次问卷调研。其中在涉及到未来改善产品选择的问题上，有超过一半的受访者，选择了洋房作为自己首选目标。

▲后疫情时代，客户首选改善产品选择意向

对比高层产品，洋房具备了更低密度、更私密、更高得房率等众多优势。在限墅令背景之下，别墅产品无论是从供应量还是售价本身已经非普通大众所能轻易触及，相对亲民的洋房，自然成为了改善客群一致的理想化居所。

而在此次疫情中，洋房社区所营造的“安全距离”，更是让洋房的产品价值，在无形之中进一步放大。

楼层低、住户少，降低了疫情在邻里间交叉传播的可能性，同时核酸排队与物资发放的效率，也大大提升；低密产品的规划布局，让新鲜的空气、充足的阳光、更丰富的绿化，成为了居家隔离的额外情趣……

“相同单位面积之下，占据更优的生活资源”，疫情之下，这种改善健康居住环境的需求，已经成为了一种实质意义上的“刚需”，毕竟没有什么，比自身与家人的生命健康更为重要。

房子是生活的载体，在非常时期，大众对于对房子、对生活，产生了全新的思考。而洋房，正是这份深思熟虑后，大部分改善客户点名指出的理性答案。

当然，洋房的真正价值，绝对不仅仅是因为“特殊时期、特殊体现”那么简单。

在过去5年，常州的洋房产品，一直是改善品类中的翘楚。

▲2017-2021年常州市区城区板块（不含乡镇板块）洋房成交走势

从成交走势来看，过去5年可谓量价齐升。

成交量从5年前的年均1500套左右，到最近两年均超3200套，洋房的成交在近5年时间里不断攀升，客户的认可度也大大提高；而从成交价来看，也上涨了将近10000元/㎡，超过同期高层及小高层差不多7000元/㎡左右的上涨水平。

而成交数据的背后是洋房在产品层面直观的优势，除了前文说的洋房居住优点外，相对于绝大部分高层产品75%-80%左右的得房率，洋房普遍在80%以上、甚至超过85%的得房率具备着非常明显的硬件优势。以同样是户型建筑面积150㎡来计算，两者之间的实际使用面积差距，有时候能达到10个㎡左右，面积越大这种差距就越明显。

更何况在房价居高不下的今天，这其中就等于隐藏了客户数十万元的得与失。

另一方面，洋房的珍贵，也决定了这种产品保值、增值能力，要远大于普通住宅产品。

我们以近5年的实际成交数据为例。根据克而瑞常州机构的数据统计，2017-2021年，常州商品住宅备案总计约15万套，其中洋房产品仅有约12500套，换算下来洋房的市场占比仅8%左右，而这种成交占比低的背后是供应的短缺。

以武进湖塘板块为例，作为常州市区内商品住宅长青板块，这里的洋房供应一直是相对较少的。在去年一年没有供地，板块内其他洋房楼盘逐渐告罄，湖塘板块短期内的洋房供应基本上就集中在了个别楼盘上，比如目前主力在售的景瑞·宸运天赋。

▲景瑞·宸运天赋 洋房单体效果图

一方面是改善的首选，一方面又是供应的相对紧缺，洋房在满足改善居住需求之外，保值增值效应也更加明显，毕竟现在是住房价值分化的时代，不是所有房子都具备升值空间。

作为改善居住的首选，相比传统高层类产品，洋房的内在价值已经足够优秀，而更关键的地方在于，一些高价值洋房项目的外部环境，更是让产品价值锦上添花。

在此前的买房问卷调研中，在改善客户对于外部配套资源要求上，我们发现公园绿地等生态资源成为仅次于学区的第二高选项。疫情的反复包括人居需求本身的进化，让客户对于家门口举步可达的生态休闲环境，产生了更多的青睐。

▲后疫情时代，客户重点考虑配套资源

而像上文我们提到的景瑞·宸运天赋，就是因区位获得丰富公园绿地等生态资源赋能的典型项目。

▲景瑞·宸运天赋 区位鸟瞰图

在过去，湖塘老城区板块基本上是以武宜路和人民路这两条主干道为重点发力轴线，十余年来两条道路沿线以及南北延申地段，布满了形形色色的住宅产品，为武进区域的楼市贡献了大量以高层类产品为主的楼盘，我们可以称之为武进人居1.0时代。

但随着现有城市面发展正趋于饱和，武进目前正在全力展开“老城西进”，而长沟河以西、运河以南、淹城路以东、淹城以北正是此次西进运动的主导片区。

根据规划文件显示，长沟河以西片区，有着构建开放共享的城市型态、打造多元复合的滨水空间、串联特色传承的文化纽带三条重要使命在身，在一廊一轴、一心四片的空间结构下，这里将以长沟河中心公园为核心，融入商业、酒店、公共服务、住宅等功能业态，打造片区级生态活力中心。

▲长沟河规划示意

依托运河文化与淹城春秋文化的南北串联，长沟河以西片区在文化、生态、商业、教育等多元配套上将实现 “蝶新”。

包括徐湖渰公园（目前已经开工）、长沟河带状公园、文化艺术中心、赵翼文化公园、长河公园在内的诸多的生态配套，为该片区赋予了强大的生态能量；九年一贯制学校、邻里中心、青少年活动中心、演艺中心、文化艺术中心、创意中心、滨水特色商业街，共同构建起了15分钟生活服务圈。

▲长沟河以西 生态规划示意

在城市界面升格的大背景下，该片区与洋房产品产生了极其自然的互动性与协调性。结合配套打造和板块待出让重点地块的规划指标信息来看，未来这里很有可能会与天宁青龙板块一样，成为超越老城区的高价值居住板块。

也就是说，这座被赋予“都市滨水宜居社区”重担的未来理想之地，正在逐步实现湖塘人居2.0板块的土地价值进阶。

而紧邻徐湖渰公园的景瑞·宸运天赋作为该片区的先行者项目，可以说已经率先拉开了武进人居新时代的序幕。

▲景瑞·宸运天赋 143㎡ 四房两厅两卫 户型图

后疫情时代，我们也都已经认识到，好的房子不仅是遮风挡雨的居所，低密的居住环境，完善的生活配套，符合生命价值的生态资源，都能成为居住者与城市嘈杂纷扰之间的一道“天然防疫线”。

是时候，洋房了。

本文为戈文问观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

克而瑞常州房产测评分析师

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