一年一行情，常州房价全面突破2万/㎡！购房者还有机会吗？

克而瑞数据统计，2022年4月，常州市区商品住宅成交均价20888元/㎡。这个时间点、这个价格，对于常州楼市是意义非凡的。

这是常州在没有南广场·九洲玺的高价拉动下，市区房价首次站上2万/㎡。也基本预示着，常州房价全面进入2万+时代。

2018年10月，我们写了篇文章《常州楼市真的进入房价2万+时代了吗？》，引起不小震动。

彼时，常州市区均价还在1.4万/㎡左右徘徊，仅个别精装楼盘报价在2万/㎡以上。当时来看，常州房价走上2万+，简直是不可置信。

2022年3、4月，常州市区成交均价站上2万/㎡。历时三年半，常州市区均价真的达到了2万/㎡，曾经的未来真的来了。

事实上，近两年来，市区均价超2万/㎡的月份，并非首次，而是5次。

2020年8月，常州市区住宅成交均价首次突破2万，达到20042元/㎡，是因为均价近3.9万/㎡的南广场·九洲玺成交了413套，将市区整体房价拉进了2万/㎡的关口。实际上，剔除这个因素，当月的市区均价应该在18560元/㎡。

本质上说，前4次市区均价过2万，均与南广场·九洲玺的大量集中备案有关。在项目销售的2年多时间，市区均价有17个月受到该项目的备案成交影响，被整体拉高。

因此，对于常州来说，4月份，在没有该项目的备案拉动下，市区均价首次站上2万/㎡，完成了结构化上涨的真实上行。

展望未来，常州楼市结构化上涨的动力仍在。限价老盘逐步去化殆尽，高价新盘陆续入市，泛高端化的市场格局，只会加深房价进一步上行，或偶有波动，但这种波动上升的趋势，不可逆转。

2016年至今，常州房价一直在上行轨道，而且是一年一价格。

2017年，市区均价首次破万，2018年均价达到14000元/㎡左右，2019年均价超过16000元/㎡。近三年一年一台阶，至2021年超过2万/㎡。 

但是从年度涨幅来看，2017年至今是在逐年递减的。

2017年，市区年度均价涨幅达到50%左右。当时全国楼市火热，常州房价也是“日新月异”，真正是“一月一行情”，亲历过的朋友应该还有印象。

2018年，随着土拍解禁后的首批成交地块入市，新进房企带来的品质改善项目和人居理念，带领常州楼市开始走向改善时代。

2020年起，常州真正进入改善时代，新建项目普遍高端化，逐步形成城区核心板块房价2.7万+/㎡、重点板块2.3万+/㎡、新兴板块1.8万+/㎡、乡镇板块1.3万+/㎡的房价梯度。

2022年1-4月，市区均价达到20137元/㎡，刚好符合我们年度发布会上对今年市区房价的预判：年度均价突破2万/㎡。而且，结构化上涨越深入，这个趋势将不断得到巩固。

同时，随着房价攀高、购房成本的上升，近几年的房价年度涨幅也在逐渐减小，“小步迭代”取代了前几年的“跨步上涨”。

常州楼市告别了五六年前“买房就是赚到”的投资逻辑，板块分化、楼盘分化日益拉大，楼盘的居住属性日益增强，市场对购房者的投资眼光、经济实力的考验越来越严格。

但有一说一，即使是当前部分高价房产，置于更长维度的资产升值坐标上看，依旧具备看涨空间。

市区均价站上2万+，普通购房者就不能买房了？当然不是。

其实，常州还有很多板块均价在2万/㎡以下。在这些性价比板块，入手门槛还基本在200万左右，要珍惜这最后的机会啊。

经开区城区板块01

经开区城区板块成交均价在1.8万/㎡左右，是市区刚需、改善客群的高性价比板块。

作为常州近两年的重点板块和热点板块，目前，板块内主力在售楼盘普遍在1.7-2万/㎡之间，如美的世茂·云筑、牡丹招商·公园学府、中海·桂语江南、潮起东方等。

钟楼开发区板块02

钟楼开发区板块是常州市区的成熟板块，非常宜居，也是今年我们尤其看好的四大板块之一，目前板块成交均价在1.8万/㎡左右。

板块内库存很低，2万/㎡左右的楼盘可以考虑即将首开的清云澜湾，该项目是准现房。此外，板块还有高改项目金隅·钟楼天筑，产品和社区规划优势都非常突出，4月底已首开。

西太湖板块03

本就资源禀赋突出的西太湖板块，在“两湖”创新区的高站位下，前景更被看好。

目前主力在售的项目也不多，成交均价在2万/㎡以下的项目，可重点关注星河丹堤、新城·路劲 西岸时光。

其中，星河丹堤距离西太湖更近，属于老盘推新。因严格限价，成交均价保持在1.86万/㎡左右。精装交付，性价比很高，也是这几个月武进乃至常州的红盘之一。

新城·路劲 西岸时光是新项目，位于西太湖的石墨烯小镇内，有着较强的产品优势，产品力不错，成交均价在1.75万/㎡左右。

飞龙板块04

人居成熟度高的飞龙板块，去年年底迎来了老盘推新——新城牡丹·世纪之光。

这是绿都万和城剩余地块的最后一个项目，涵盖高层、超高层、商业、办公等产品。因限价项目成交均价保持在1.8万/㎡左右，性价比很高，是今年的常州红盘之一。

勤业-花园板块05

勤业-花园板块也是老城区内的成熟板块，人居氛围浓厚，配套成熟。目前，板块之内有个准现房，即五星·星韵城。

项目位于地铁口，紧邻龙湖天街，成交均价在1.85万/㎡左右，性价比非常高。

此外，还有武高新、西林、新闸、嘉泽等板块，均价也都在2万/㎡，以及大部分的乡镇板块均价都在1.5万/㎡以下，也适合刚需、初改客群上车。

房贷利率已到低位，购房利好政策也将尽快出台，在市场缓步运行的这几个月，房价结构化上涨趋势依然存在，有明确买房意向的客户，犹豫时间也不宜太长。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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