活下去！广州房价会崩盘吗？别吓自己了！

月有阴晴圆缺，楼市也有跌宕起伏的周期。

最近两个月以来，广州关于特价房，降价盘的消息越来越多。

比如增城实地蔷薇国际直降5000元/平，也有盘价格回到一年前；黄埔多个项目报出优惠价，重回1字头揽客。

而白云城央，也有楼盘放低姿态，调低至3.5万/平。

就算是，昨天刚刚开盘的南沙新盘，75平单位，价格不到2万也能入手，这在年初想都不敢想。

| 南沙某新盘价格表

虽然不排除开发商拿出一些楼层差、朝向不好的单位降价走量，但是无论如何，相对于2013年，2016年的楼市大年，整个市场对于未来的预期，确实在下调，很多人选择观望。

看到这里，很多人不禁会问，广州房价是假摔，还是真跌？

其实，关于这个问题的答案，可以引用美国投资大师巴菲特说过的一句话来回答，成功的投资需要时间和耐心。

从历史数据上来看，限购九年来，虽然调控不断加码，市场周期变化，广州新房价格基本面一直都是稳定、理性。

相信经历过几次市场起伏的朋友，一定会有切身体会。

时间	套数	价格	销售面积
2010	80755套	11518元/平	886万平
2011	66608套	11655元/平	779万平
2012	91361套	12315元/平	1056万平
2013	92864套	13277元/平	1054万平
2014	71605套	15014元/平	824万平
2015	92303套	15178元/平	1074万平
2016	127887套	16689元/平	1405万平
2017	89859套	16451元/平	942万平
2018	63299套	—	—

| 九年来楼市成交数据

数量来源：网易房产数据中心&中指院

当然，因为市场周期的不同，不同的时间段，广州楼市也有不一样的表现。

其中，楼市小年，也就是2011—2012年、2014—2015年两个阶段最具代表性。

现在，我们就一起通过数据来分析，这两个阶段广州房价的起伏，或许能让我们拨云见日。

2011年：市中心稳定

增城、从化震荡下跌

2010年、2011年广州相续颁布“穗四条”以及“穗十条”，开始限购之路，受到两拳重击之后，成交急剧下滑，整整低迷了两年。

2011年4月网签价格爬上高点之后，开始回落，一直到11月才翘尾上涨。

| 2011年广州新房价格走势（不含增城、从化）

|数据来源：广州安居客报价，仅供参考

当中，天河、白云、海珠、越秀、荔湾城央五区价格温和上涨，而郊区区域，如增城却逐步下跌。

| 2011年白云价格走势

|数据来源：广州安居客报价，仅供参考

| 2011年增城价格走势

|数据来源：广州安居客报价，仅供参考

2012年：全市价格稳定

白云、增城触底反弹

进入2012年，全市网签价格逐步稳定，而白云和增城，触底之后，均价开始反弹，冲击高点。

| 数据来源：新浪乐居

|数据来源：广州安居客报价，仅供参考

| 2012年白云房价走势

|数据来源：广州安居客报价，仅供参考

| 2012年增城房价走势

|数据来源：广州安居客报价，仅供参考

2014—2015：

高点下跌—触底—反弹

时间来到2013年，“穗六条”以及“新国五条”广州细则出台，刚刚沐浴春风的楼市，又被拉回冰窖。

于是2014、2015年又上演了房价高点下跌—触底—反弹的戏码。

| 2014年广州房价走势

|数据来源：广州安居客报价，仅供参考

| 2015年广州房价走势

 | 数据来源：广州安居客报价，仅供参考

而到了2016年，在去库存的号召之下，楼市终于迎来需求的大爆发，新房网签成交近13万套，成为历史之最。

 | 数据来源：广州中原研究发展部

正所谓物极必反，随后2017年“3.18”、“3.30新政”两次限购接踵而来，年限加码，限售、楼市流通性被冻结，这次真的是动了真格。

由此，不仅炒房者开始逐步退场，就连部分刚需，改善买家也感受到了市场的不友好，限价、限签让人难受。

经过一年半的政策传导，如今广州楼市价格调整，就是对“3.18”、“3.30”新政的回应，属于正常的市场回调。

那么，广州房价真的会下跌吗？

 | 广州，机会之都

这里，房产君先亮答案：价格短期会调整，但长期看好。

我们知道，房地产周期有四大驱动力：经济面、政策面、资金面、供需面。

先看经济面：今年上半年广州GDP达10652.98亿，增长6.2%，这也是近七年来羊城上半年GDP首次破万亿大关。

 | 历年广州GDP数据

广东率先推出“实体经济十条”，保卫实体经济。

在贸易摩擦的背景之下，敢为人先的广东，于9月10日，对外发布了《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施》，又称《实体经济新十条》。

这是一个涵盖10个方面61项具体政策点的“大礼包”，官方预计，实施后未来两年，可累计为企业直接降低成本超2000亿。

如此产业新政，给企业减负，在贸易摩擦，湾区规划即将出炉的背景之下，给企业减负，意义重大。

作为广东经济龙头的广州，无疑可以享受巨大的利好。

 | 广州亿航自动驾驶载人飞行器

资金面：9月份广州17家银行中，目前仍有11家维持首套利率上浮10%。但是，对比8月中旬，甚至还有6家银行下调了利率。

而隔壁的深圳，首套房贷利率仍以上浮15%为主。

政策面：限购不放松，保持市场稳定。

据财新网报道，7月11日，广州关闭网签房价查询通道后，似乎已经加快了中心城区新房网签节奏。

这一点，在9月份中心城区新房网签破万套也有所体现。

 |  图片来源：羊城楼市

数据来源：网易数据中心

供需面：广州新房整体消化周期连续4个月下降，目前已降至9.2个月。

时隔1年后羊城消化周期再次下跌至10个月以下水平，这说明，广州一手供求将出现相对紧张的趋势。

 | 数据来源：广州中原研究发展部

其实，持有一座城市的房产，相当于持有一座城市的股票，作为一线城市，大湾区增长级，广州还有太多的机会，未来仍然值得期待。

只要你不是炒房客，而且耐得住寂寞，时间会给你最好馈赠。

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