总价100万起，灵山岛这个机会，到底妥不妥？
投资，踏准市场节奏很重要，而这一切的前提是看懂政策风向。
就在前天（7月9日），市场如愿获得大礼包，央行宣布全面下调存款准备金率5%，释放长期资金约1万亿。
流动性增加，有助于进一步激活投资市场，对手握资金的买家而言，无疑又一次到了决断的十字路口。
股市能玩吗？如果没有足够的知识储备，大概率被割韭菜，辛辛苦苦大半年，一次跳水就回到解放前。
住宅？恐怕希望不大。
从限购不断加码，到限价，再到调控目标的设定，政府摁住房价的决心可谓空前。
降准虽然有望缓解贷款难的局面，但是指望房价脱缰是超乎现实的。
那么，到底该怎么做？
其实，同样是不动产，还有另外的标的，那就是商业资产，比如公寓、写字楼、商铺。
这些产品，能不能买？这是一个困扰市场已久的问题。
|已获视觉中国授权
变现不行？不能用住宅思维看商业资产
提及商业资产，很多人的第一反应是不能买，理由是交易税费成本高企，变现能力不如住宅。
用住宅逻辑看待商业地产，本就是一种投资误区。住宅的主要功能是自住，是一项民生资产，所以不仅限购，在关键时候，连价格也会被干预。
而商业资产不同，其本质是一项投资品，在属性上，对标的是股票、基金、债券、信托等，市场化程度更高。
|已获视觉中国授权
因此，商业地产的买入逻辑也不同，相比于变现能力，其更强调租金逻辑，长期持有逻辑，随着城市发展，享受租金红利。
所以，不是不能买，而是要买对，只要地段足够金贵，何愁没有突围的可能。
根据广州市住房和城乡建设局公布的2020年各类物业租金数据，珠江新城的写字楼、商铺、公寓租金，都高居全市前列。
比如超甲级写字楼，东西两塔笑傲广州城，其中西塔平均租金为245元/平·月。
但是更惊艳的是商铺。
以冼村街道为例，政府公布了80个住宅底商样本，其中47个每平方米的月租金在300元以上，比西塔还要高出一截，是住宅最高租金（位于冼村的尚东君御租金125元/平·月）的2.4倍以上。
一套100平的商铺，月租金3万+。
除了资产增值，持续而稳定的现金流，何尝不是一项好的投资，这和企业在一定规模时，会买入物业并持有，是一样的道理，”细水长流“往往更能对抗风险。
相比住宅、写字楼、公寓，在现金牛这项资质上，商铺又称得上一骑绝尘。
房产君再分享一个数据，2020年，广州最高商铺租金高达2995元/平·月，出自海珠区的粤民大厦，紧邻中大布匹市场。
| 广州国际轻纺城 拍摄 广州房产 细鹏
这是一个什么概念的数字，相信已经不用赘述。
如果只有一个选择，那必须是CBD
所以，只要挑对地段，时间会给你最好的回报。
如果只有一个选择，房产君的建议是CBD。
这也是为什么，在珠江新城之后，最近两年，金融城频频爆出大单交易。
不过金融城，地段虽然无可挑剔，但是对普通人而言，机会终究是奢侈的。
克而瑞数据显示，2017年-2021年，金融城供应的商铺只有62套。
那么价格呢？2020年套均总价约347万，为近5年最低值，主流价格为680万-735万。
如果我们把目光拉得更长远一些，会不会有其它选择？
或许看看天之骄子的南沙明珠湾。
明珠湾，不仅是南沙的中心，放在大湾区格局下，也是门户之地。
尤其是33平方公里的明珠湾起步区，更是湾区明珠。得天独厚的地理位置，让其拥有了南沙CBD的光环，产品布局总部+金融+科创，含金量不可谓不高。
先行建设的灵山岛，更是一片蓬勃之势，儿童滨水公园建成了，总部大楼集群每天都在长高，CBD呼之欲出。
今年3月，大湾区科学论坛永久会址也落户灵山岛，涵盖会议中心、展览中心和服务酒店，是南沙一城(南沙科学城)、一岛(南沙国际金融岛)、一论坛(大湾区科学论坛)、一“特区”(国际化人才特区)创新灯塔的重要成员。
| 灵山岛总部 拍摄：广州房产细鹏
另一端的国际金融岛，IFF等重点工程也在如火如荼建设，预计在2023年便实现整体竣工。
在交通上，18号线进入倒计时，明珠湾大桥也在上个月底正式通车，整个CBD的经脉正在被进一步打通，尤其是18号线的通车，将架起明珠湾和珠江新城，开启城市新格局。
从2019年底首个项目入市至今，灵山岛、横沥岛住宅一度热销，普通洋房售价迈上4万关口，片区价值，一目了然。
更让人欣喜的是，比起动辄数百万总价还限购的住宅，近期，房产君了解到，灵山岛的头号网红项目——绿城美的·晓风印月将推出全岛稀有的商铺，不仅产品灵动，而且总价也更亲民，只需100万起。
| 绿城美的·晓风印月效果图
高净值住区、总部集群左右逢迎，做全岛的生意
光是门槛，就足够诱人。
当然，门槛只是其一，商铺的核心，还要看消费力。
从位置上看，项目位于灵山岛前排，是凤凰一桥上岛的必经之地，同时，紧邻儿童滨江公园，这可是明珠湾的打卡胜地，意味着，项目商铺做的是整个灵山岛游客的生意。
|梦幻的儿童公园 摄影：广州房产 细鹏
从内部格局看，灵山岛一分为二，一端为总部聚集区，一端为高端居住区，而绿城美的·晓风印月坐拥左右逢迎的优势。
一方面，其是所有住宅项目中，距离总部商务区最近的之一。另一方面，十大高端社区簇拥在其周围，云集超过7000户高净值住户，同时还有3所学府、5所幼儿园，几乎可以辐射全岛的消费。
|项目位置图
唯一一线临江综合体，商业氛围更浓郁
项目本身还有独一无二的优势。
绿城美的·晓风印月是灵山岛上唯一一线临江综合体，涵盖住宅、办公、独栋总部以及商业等业态，和一般的住宅相比，商业氛围更加浓郁。
而且消费人群越多元，商业业态也就越丰富，这些都有利于聚集人流。
房产君了解到，针对首批商铺，开发商也很有诚意，拿出了位置极佳的一批。
商铺位于项目住宅人行出入口两侧，正对项目【明珠湾滨江中心内】商办组团，双入口临街铺位，无论是昭示性和通达性都更胜一筹，业主和办公人群都能一网打尽。
|商铺位置示意图
总价100万起，南沙CBD至低门槛资产？
产品也十分灵动，建筑面积控制在27-79平方米，在轻运营的时代，小铺面有利于出租，而且总价可控，只需100万起。
让我们再跳出明珠湾CBD，整个南沙，也称得上是机遇之地。
根据七普数据，过去十年，南沙开启疯狂虹吸人口的模式，猛增超过58万人，以225.74%的增幅高居全市榜首。
有人就有消费力。据市场调查数据，南沙优质的商铺，租金在120-150元/平·月水平的不在少数，甚至金洲个别社区餐饮店铺可达200-300元/平·月，丝毫不输中心区。
那么产业更强劲，住宅更高端的灵山岛，是不是更加值得畅想？
好了，关于绿城美的·晓风印月的商铺投资价值，我们也可以听听几位行业大咖的观点：
或许这才是明珠湾最可口的蛋糕。
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