3000亩湖泊在前，一轨到琶洲，这房子，我能住一辈子
有些人看天吃饭，有些人哪怕天赋异禀，也不忘苦练内功。
最近，房产君踩盘，发现了一个项目。它有点特殊，忍不住让一个12年的老媒体人想对其“开扒”。
都说以广、深两个城市为代表的南方，很少项目可以把产品真正做出彩，这和一个地方的行业气候有关，尤其是好地段，开发企业根本不用操心产品力。
今天这个项目特殊的点就在于，其地段、资源至少超过了市场上90%的项目，但是产品设计，却让很多人包括业内人士刮目相看。
不卖关子，这个盘叫做越秀·天悦云湖。
天赋可贵，内功更难得
这个盘到底牛在哪里？还需从它的先天条件说起。
首先，越秀·天悦云湖为越秀出品，作为广州本土国企的老大哥，越秀可以说，是最有资格"躺平"的企业，因为旗下的项目大多位于热门板块，并占有核心资源，比如TOD。
据统计，广州有十多个TOD项目在建，光是越秀地产参与开发的就有7个。旗下的天字系项目，又占据了不同的自然资源，江、湖、山、海，每一样都不落下。
这样的越秀地产，战斗力无与伦比。克而瑞统计，在1-9月广州房企销售金额排行中，越秀地产一举夺得销售金额的冠军，其中全口径金额达到363亿，甩开第二名超过50亿的成绩。
其次，越秀·天悦云湖就是越秀地产天字系的力作，自然少不了让人艳羡的资源。
项目位于白云湖数字科技城，东北面就是中心区水域面积最大的人工湖——白云湖，湖区面积约3000亩，不仅可以高处瞰湖，房产君亲测，通过步行栈道从项目售楼处到湖边，也不过三四百米的距离，只需要一首歌的功夫。
对湖居的向往，从底层逻辑而言，是对稀有资源的占有，也是对更高的精神境界的追崇。
和大江大海不同，湖泊有着无可比拟的静谧，与城市的喧嚣形成鲜明的对比，居于这里，一个转身是繁华世界，一个转身，是诗情画意。
面对平静如镜的湖面，情绪中再多的褶皱，也会被抚平。这也无怪乎，世界上无数富豪名流，都把府邸安在美丽的湖泊边上。
然而，中心区湖居生活对广州人来说已经极为奢侈，南湖有少许别墅的机会，成本至少3000万起步。
天河公园旁边或许有少量望湖洋房，不过其湖泊水域面积只有150亩，是白云湖的1/20，不是一个量级的资源。
而越秀·天悦云湖又是整个白云湖板块，唯一能够近距离享受地铁和白云湖资源的项目，这就是其天生丽质所在。
纵然被上天如此优待，但是越秀对项目的打造却没有丝毫的怠慢，反而拿出了最大的诚意，把项目做成了行业的标杆。
为了让大家更好地了解细节，房产君仔细研读了关于项目规划设计的103页的PPT，挑出了精华。
一宗地块就像是一张白纸，内容能不能出彩，取决于你会花上怎样的心思。
既然掌握核心资源，断不能辜负。为此，对越秀地产而言，要考虑的第一件事，就是如何实现湖景的最大化。
白云湖位于项目的东北角，首先，项目规划的楼栋全部采取一定角度的扭转38°，让湖景更好地分落到不同楼栋和不同户型上。
同时，又采取北高南低的布局战略，确保东北面的湖景视野，同时又使得南北楼栋拥有多一小时的采光，通风也更加通畅。
景观、通风、采光，都直接关乎生活品质。
考虑到这一层面，越秀地产一不做二不休，在园林的打造上也对“健康”二字下足了功夫。
通过一条460米的中轴绿廊，将社区的三个组团串联起来，并与步行栈道无缝连接，一口气延伸至湖边，仿佛把湖泊引入了社区，巧妙地实现了景观的整体性，从绿意满盈到湖光十色，实现更平滑地过渡。
| 项目效果图
对于社区健康的配套，不得不提的，还有”悦量环“的设计。
成年人的生活不可避免地要背负各方面的压力，无论是工作还是生活，越秀希望打造这样一个空间，能够储蓄正能量，让奋斗中年轻人能够更好地自我治愈，拥有健康的体魄和良好的精神风貌。
在做法上，越秀地产为都市青年量身定制了一天24小时的生活场景，拿出了健康跑道、泳池、全龄活动区、以及健身架空层、泛会所等配套。
光是社区泳池，就打造了两个，这在总价2字头起的住宅品类中，绝对是稀罕物。
对于产品设计，越秀也是煞费苦心。
天悦云湖可谓最大程度地放大了户型使用率、采光以及通风面，将很多不可能变成了可能。
最为经典的就是"四宽三高"。
①谁说小户型只能是北向，四开间朝南够不够惊喜？
所谓的四宽，就是做到四开间，甚至不少四开间朝南的户型。四开间朝南？市场上有没有？有，但是大部分都是大户型，项目为了提高溢价，加上大户型空间设计自由高，往往会把所有的优点集中在大户型上。
而在天悦云湖，要享受四面朝南的户型，只需要拿下建面约87㎡的三房就行了，阳台+3个卧室，统统朝南，确保每个家庭成员的居住品质，这种超人性化的设计，不能说绝无仅有，但一定是极少数分子。
大家不妨看看中心区住宅，尤其是天河、海珠、荔湾，小三房不说四面朝南，就是阳台朝南，很多都无法实现，对手上预算不太充裕的年轻人来说，地段和产品舒适度难两全，早已司空见惯。
②近84%使用率，设计亮点大曝光
至于三高的内涵，则是层高3米、84%的户型使用率以及27%的窗地比。
在这里，房产君首先说说项目的户型，其涵盖建面约76㎡三房至128㎡四房，每一个户型都做到近84%的高使用率。
| 项目客厅板房实景图
要知道，市场上大部分户型的标准为80%左右，而这多出来的空间，足以让生活有了更好的尺度感。
其中建面约76㎡的三房，位于楼栋的西北面，优势在于户型极致，四开间的格局，宽敞通透，是刚需上车中心区的首选。
建面约87㎡的主套三房，东北角和西南方向都有分布，各具优势，其中西南方向在通风采光上更胜一筹，而东北角则可以享受浩瀚的湖景。
正如前面所说，因为该户型做到了四开间朝南，意味着年轻人、小孩、老人一年四季都有阳光和轻风相伴。
建面约102㎡的四房，则是王牌东南朝向，这是南方人最钟情的朝向，早上在阳光中醒来，晚上凉风习习，住起来甚是舒爽。
在产品设计细节上，更是让人侧目。
市场上很多小户型，在腾挪空间时不可避免地牺牲了居住的品质，往往主卧大床和大衣柜两难全，甚至+1的空间，连一张小床也放不下。
但是在越秀的户型中，87㎡三房主卧是可以同时容纳1.8米大床、1米梳妆台以及2.2米的衣柜的，置身在样板房很难相信，这是一个建面只有80多方的三房。
设计师甚至根据不同成员的生活习惯，针对客厅、主卧、老人房、儿童房甚至连卫浴空间都进行了诸多场景还原，比如说LDK餐客厨一体化的设计，就考虑到家庭社交的需求，一来可以让空间更连贯，二来不同的生活场景都能完美的交融。
女主人在厨房烹饪，抬头便能与在地板上玩耍乐高的孩子互动，老人正坐在客厅电视机前欣赏一首戏曲，脸上始终挂满笑容，阖家团圆的温馨感扑面而来。
| 项目设计的LDK一体化效果图
收纳也是家庭生活极为重要的一环。为此，越秀预留了充足的收纳柜空间，无论是玄关柜、橱柜、主人房衣柜......全部考虑周全。
可以说为业主的生活品质，这家国企毫无保留地奉上了最大的诚意。
③27%的窗地比，不惜成本保全居住的采光
市场上很少有项目留意窗地比，但这是影响户型采光面的直接指标。
来自明源地产研究院的数据，一般房企的窗地比限制为16%-32%之间，越秀·天悦云湖27%的指标，也足以超过市场80%的项目。
分析指出，窗地比每增加0.01，地上单平米成本将增加6-7元/㎡；如果是地上10万平建面小区，0.18的窗地比比0.28的窗地比，建安成本可节省600-700万，而天悦云湖是一个建面约45万平方米的大型社区，这笔账，大家不妨算一算。
其实，一个项目好不好，一个有效参考就是舍不舍得下重本。
越秀天悦云湖不是顶豪，造价指望达到顶豪的水平是不现实的，但是，越秀地产确实在有限的条件中，进行了最大诚意的让利，据房产君拿到的内部数据，项目单方造价已经接近同类项目的天花板。
大概，越秀天悦云湖就是在房产回归居住属性的大时代下，一个有力的样板。
采光、噪音、景观大测评
让我们以在售的4栋和即将开售的3栋为例，来看看住在这里，到底是怎样的体验？
首先，来看3栋。
从楼栋的分布看，3栋位于一期东北角，也就是说是整个组团最亲湖的楼栋。
景观视野：25米以上能观湖，越高层视野越佳
由于3栋占据小区较好的位置，所以在湖景视野的享受上自然更上一层楼。
项目前方为正在建设的白云湖滨未来产业园，作为白云湖龙头总部项目，规划为低密度的建筑，预计对项目景观不会形成太大干扰，只需25米以上即8楼以上就能观湖。
其中87㎡的卧室，东北向阳台视野是这样的：
而76㎡的三房，在卧室，也能拥有不错的景观体验。
采光：91%户型，每日光照6小时以上
这一次，我们调取了大寒日（1月20/21日）客厅采光时长的数据，因为这一天是全年最冷的一天。
所以，如果这一天也有光照，那么一整年都不愁阳光。
大寒日的有效日照时间是8:00-16:00，共计8小时。
从下图我们可以看到，天悦云湖所有的南向户型日照时长都在3个小时以上，其中，约91.7%的南向户型，每日可以有6小时及以上日照。
这意味着，绝大部分的南向单位，几乎每天有多久太阳，就可以晒多久太阳。
而北向单位集中分布在组团北侧的1-3#，面前没有任何遮挡，因此，即使北向户型缺乏直射光，室内也相对明亮。
噪音：94的户型，夜间噪音低于50分贝
在噪音这一项指标上，天悦云湖的表现同样出色，约83.6%的单位，白天噪音低于55分贝，约94.3%的单位，夜间噪音低于50分贝。
这意味着，大部分户型都不需要加装隔音玻璃。
而声环境最优秀的，无疑是望花园的单位，比如3#的87平户型，夜间噪音数值甚至在40分贝以下，业主即使开窗睡觉，也足够安静。
白天噪音数值如下：
夜间噪音数值则是这样的：
和3栋的高层洋房不同，4栋规划为小高层，17层的层高，降低了居住的密度，从而提升了舒适度。
户型涵盖建面约94㎡-127㎡全四房，有2/3的户型都做到了南向，自然采光、通风都更上一层楼。
| 项目效果图动态演绎示意图
01为建面约127㎡的四房，通过横厅的设计，将整个空间利用率放到了最大，几乎是0面积浪费。
超大的客厅与阳台一气呵成，成为巨大的采光和通风窗口。经典的转角衣帽间PLUS版如愿在主卧出现，这是女主人的私人T台。整个户型用几近完美的配置，契合品味中产的需求。
02、03均为建面约107㎡的四房，亮点除了四开间朝南，还带超长的阔景阳台，从客厅贯穿次卧，主卧配置超大转角衣帽间，装下你所有的优雅。对了，自带的通栏飘窗也能成为你的私人观景台。
04为建面约94㎡的3+1房，这恐怕是首改家庭的最爱，户型做到南北通透的同时，北向可以观得梦幻的园景，主卧同样有衣帽间的一方天地，通过飘窗又将窗外的繁华一览无遗。
身居广州科技新星，未来可期
当然，除了无可挑剔的居住品质，越秀天悦云湖还是一个拥有璀璨未来的项目。
如果要问今年楼市最大的黑马板块是谁？答案非白云湖数字科技城莫属。
在今年出炉的广州十四五规划中，白云湖数字科技城一跃成为广州科技中轴的要员，与天河智慧城、大学城齐驱并进。
这个约28平方公里的科技新城，相当于4个珠江新城、3个白云新城大小，将以白云湖为核心，将打造成世界级的数字湖区。（来源：广州白云发布）
目前，中关村、北大科技园、哈工大大数据集团、浪潮集团等一大批龙头企业先后再次落户或明确落户意向。就在年底，预计将有10多栋建筑封顶。
对于一个出生不过4年多的产业新城（白云湖数字科技城于2017年正式提出），成绩斐然，也有理由相信，在高站位的赋能下，未来还将拥有更广阔的天地。
而越秀·天悦云湖又位于白云湖数字科技城核心区，是首先开发的区域，周边多个高新项目聚集。
同时，项目门口就是地铁8号线亭岗站，直线距离不过100米左右，可以直通陈家祠、沙园以及琶洲等成熟商圈，还能与13条线换乘，便捷穿梭全城。
| 项目位置示意图
这就是白云湖数字科技城壹号资产。
在天河海珠越秀荔湾门槛越来越高的市场背景下，白云湖数字科技城的洼地地位也在随之凸显。
越秀·天悦云湖总价3字头起，就能拿下四开间朝南的主套三房，诱惑力如何，已经一目了然。
如果你也渴望城央的湖居生活，趁着秋高气爽，去感受，什么是“水光潋滟晴方好”。
对了，天悦云湖低密小高层现已加推，对项目感兴趣的也可以扫码添加越秀购房咨询师进行咨询，获取项目最新动态及优惠信息，帮助大家买到最心仪的房子哦~
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