单盘卖出2137套！热门小型商办回归，还能买吗？
该不该买小型商办，永远有争议。
看好的人认为，只要买对，退可自用安家，进可出租赚“睡后收入”，未尝不可。
置业观相对保守的人则认为，小型商办转手流通性与溢价能力较弱，能不碰就不碰。
尤其今年调控暴风来袭，买住宅尚且难保一本万利，更何况是备受争议的小型商办？
所以这类物业从此少人问津了吗？客观数据令人意外。
截止至11月15日，今年广州小型商办共网签15731套，同比下跌约8.8%，这是过去6年来的成交次低位，调控影响显著。
但如果单独拿出中心区数据，小型商办成交不跌反涨，份额占比全市超32%，创近5年高位。（注：中心区指的是越秀、天河、海珠、荔湾、白云）
再拉出今年各盘网签数据，海珠相当强势，有三个项目冲进全市小型商办成交TOP10。
广州城投保利·金沙大都汇亦是白云的“扛把子”，单盘网签595套，高居全市第五。
众所周知，南沙、花都、增城等外围区域，小型商办供应量庞大，中心区有盘从中突围，占据前十靠前位置，市场认可度不言而喻。
值得一提的是，广州城投保利·金沙大都汇2018年9月一登场就是白云商办销量冠军，4年卖出2137套，4年都是白云TOP1。（来源：克而瑞）
如今项目南地块组团基本卖完，仅剩几十套尾货，上周五（11月26日），北地块全新组团首次开放样板间，立刻有买家抢先一睹为快。
同步举行的商业体招商发布会亦收获颇丰。
历史悠久的金声电影院、老字号广州酒家、知名乐器零售雅马哈、全能健身房悦莱美、7-11便利店等多家品牌，意向签约进驻金沙大都汇。
左右滑动查看项目金沙大都汇全新组团发布现场
中心区小型商办为何能“小爆”？
为何那么多人还去买金沙大都汇等中心区小型商办？房产君认为，核心是原因政策风向变了。
今年轮番调控，几乎都针对住宅出击，市场对于住宅投资的信心没有以前那么充足。
上月房地产税试点消息一出，住宅持有成本为零的时代即将终结，此消彼长，小型商办的价值便凸显出来。
| 小型商办价值凸显（图源视觉中国，已授权）
首先，其不限购、不限贷，调控基本面相对稳定。
另一方面，在房地产税试点工作决定中，对非居住类房屋的表述是“继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”，维持现状就是好消息！
还有一点，调控之下价值分化严重，“回归中心区”的声音蔚然成风。
谁都知道中心区好，但优质物业又少又贵，此时再看小型商办，地段好、配套好，总价低，多少有点眉清目秀。
以广州城投保利·金沙大都汇为例，地铁上盖、珠江与金沙洲海量商业环绕，关键建面约30㎡双钥匙空间，总价75万起有一套，个人可买。
其门槛比同类条件住宅，低了起码五六百万，很难不让人心动。
| 广州城投保利·金沙大都汇实景
买小型商办，如何不踩坑？
话虽如此，这类型物业真的可以买吗？毫不讳言，市面上一半以上的小型商办都是坑，但不是绝对。
像房产君报道过的68套房哥，入手天河智慧城的小型商办，一套35㎡复式，每月可收租4000元，一年下来开心数着4.8万人民币。
由此可见，符合以下条件的中心区小型商办，买得过。
| 小型商办不是全部都不能碰（图源视觉中国，已授权）
一是，位置要够好，占据大商圈，交通便捷，这样才能汇聚更多上班族，出租稳定。
二是，选择高精尖产业撑腰的板块，不仅租客素质更高、承租能力更强，还能吸引初创企业，租赁市场更广阔。
其三，挑选品牌开发商物业，颜值有保证，品质水准、配套标准更高，更能俘获当代年轻人。
考虑到独居已成为我国7000多万年轻人的生活方式（来源：中国空巢青年图鉴），小面积小型商办出租更吃香。
眼下，白云销冠商办——广州城投保利·金沙大都汇重出江湖，拟推出北地块全新产品，按照上述标准，还买得过吗？
| 广州城投保利·金沙大都汇效果图
入手有底气：地铁上盖、产业撑腰
摊开地图，你会发现金沙大都汇离市区核心足够近。
跨过金沙洲大桥，驱车六七公里就是越秀核心商圈广州火车站，省市心脏地带——广东省政府、广州市政府，以及淘金、珠江新城等重点商圈，也只需十数公里车程。
比黄埔科学城，番禺万博，增城新塘等热门板块，都要更近广州城心！
| 项目自驾情况，来源：百度地图
通勤方面，金沙大都汇更是占尽优势。
项目与地铁6号线沙贝站A1出口最近只有约10米，妥妥地铁上盖，走几步即可从容进站。
| 项目与地铁近在咫尺
看完这篇广州房产的推送，即可到荔湾坦尾换乘5号线，再刷几个短视频，繁华的淘金商圈、高楼林立的珠江新城，就在眼前。
2023年地铁12号线开通后，去往白云新城（白云文化广场站）、越秀二沙岛、海珠琶洲CBD（赤沙站），都不过是轨道之行。
值得一提的是，6号与12号线，可轻松换乘广州其余15条地铁、有轨，想去哪里溜达，基本只需换乘1次。
别忘了，广佛大桥一期也预计于2023年完工，沉香大桥、大坦沙大桥、同心桥等均进入规划建设阶段，拥堵问题将迎“桥”而解后，金沙洲将条条大路通罗马。（来源：南方+）
至于生活配套与品质，相信不必多说，金沙洲及其周边已有近30个大型住宅区相继入住，满满生活气息。
永旺梦乐城、金沙洲万达广场、国昌广场等购物中心已开业，加上待开商业，总体量相当于近20座天河城。
它们分布在金沙大都汇3公里直线范围内，何需靠天河、越秀，自己就在商圈核心。
交通便捷、配套成熟，如此小型商办真不愁没有出租。
事实上，金沙洲一直是新老广州人聚集之群，截止2020年，仅广州金沙街居住人口就接近17万人，中青年人口占比超过70%，不乏企业家、专业人才和管理人才。（来源：白云区金沙街道“十四五”规划）
可别以为这里只是“睡城”，依托“一带一廊四区”发展格局，总部经济、文化创意园、互联网医疗、直播经济、新型零售等重点产业将在金沙洲崛起。
当中，有两个节点相当重要，一个是浔峰岗地铁站，依托TOD开发，打造科技创新中心， IAB、NEM 等战略性新兴产业通通要来。
另一个则是广州城投保利·金沙大都汇等位于金沙洲桥头的商业体。
一来，其具备发展商务办公、金融服务、休闲购物的良好条件，商务集聚区应运而生。
二来，项目地处广佛同城门户，背靠南海信息产业园，一桥之隔又是白云的大招——大湾区产业数字化策源地。
打头阵的华为研发中心，9月已开工，预计2024年建成。（来源：广州日报）
产业腾飞之处，向来人才密集，承租力强悍，天河智慧城、黄埔科学城都是有价有市的例子。
75万起双钥匙空间！有江有园有商业
当然也有人会说，金沙洲、罗冲围不缺优质住区，金沙大都汇凭什么赢得高收入人群青睐？
景观是项目的一大杀手锏，全新推出的北地块离珠江仅约两三百米，玉带缠腰的美景推窗即见。
约7万㎡绿心公园就在楼下，随时能漫步在鸟语花香中。
金沙大都汇北地块还是一座小型“不夜城”！自带1栋文体中心与约4.5万㎡商业综合体。
开篇提到，已意向进驻的金声电影院、广州酒家、雅马哈、悦莱美健身房等商家就在这里，24小时繁华相伴。
| 项目北地块商业效果图
这不正是“work hard，play hard”的年轻人所向往的生活？
在中心区，能投其所好，兼具地铁+公园+江景+商业的一手项目，一只手数得过来。
国企广州城投与央企保利，皆为绿档优质企业，三道红线“零踩线”，收楼时间、物业品质通通有保障。
更重要的是，双方联手打造的新品——建面约30~42㎡双钥匙空间，死死拿捏住年轻人的心。
建面约30㎡产品，层高约4.5米，户型布局科学，减少不必要的隔断，上下两层均可打造成独立套间，餐厨、卫浴、收纳、工作、休憩功能一应俱全。
一套房能够分租给两户人，每月坐收双份租金，不爽吗？
建面约42㎡产品，同样是4.5米层高双钥匙设计，但双层空间明显更阔绰，除了出租，还能承载更多需求。
比如SOHO办公，首层靠窗位置阳光充足，正适合打造成会客室或头脑风暴室；二层休憩区够大，能自由创造出书房、画室等多功能间，自带超大赠送空间，直播up主选品最爱。
脑洞再大一些，开一间楼上铺，首层吸猫天堂，二层咖啡简餐，满满商机。
产品设计得当，难怪项目大卖2137套的南地块，收楼后租金出色，房价租金比最高近5%。
| 户型（建面） | 租金 |
| 约48㎡跃层一室一厅一卫 | 2800~3800元/月 |
| 约56㎡跃层一室一厅一卫 | 3100~4000元/月 |
| 约55㎡复式两室一厅两卫 | 4700元/月 |
| 约78㎡复式五室两厅 | 5500~6000元/月 |
| 约86㎡复式五室两厅 | 6500~7500元/月 |
| 约98㎡复式五室两厅 | 8800~9000元/月 |
| 来源：链家，统计时间：2021年11月
如今，北地块产品还在此基础上有所升级，建面约30㎡双钥匙产品，使用空间堪比两套单间，而优质的金沙洲单间，租金可达1600~2000元/月。
一套金沙大都汇30㎡双钥匙产品，月租3200~4000元，并非不可能。
项目建面约42㎡双钥匙产品，空间尺度与此前55㎡尺度相仿，估计每月能收租4700元，甚至5000元。（租金来源：链家）
由于这次项目总价控制得更好，30㎡产品75万起，42㎡产品105万起，个人可买，房价租金比有望突破6%。
| 项目效果图
其实，这个价格已足够诱人，今年4月金沙洲就曾拍出一宗楼面价达4.2万/㎡的高价地，金沙大都汇房价还不到地价的2/3。
放眼广州，项目的“笋”更是显而易见，中心区没有四五百万筹码买不到一手楼；在外围区，你也很难找到一套总价不到80万，有地铁，有江景，有丰富配套的新房。（来源：克而瑞）
房产君特地翻查了中心区具备地铁或江景优势的小型商办，优质项目一套分分钟上百万，相比之下，金沙大都汇的性价比同样一流。
好了，低总价撬动中心区物业的机会，就在眼前，这几乎是难以复制的超低门槛，要不要拿下，就看你够不够决绝了。
项目地址：广州·金沙洲·沙贝地铁站A1出口约10米
项目电话：020-8188 5888