大家好，我是你们的耗子妈。
昨晚科学城的保利锦上给我发消息了，告诉我周六开盘，5000块锁房号，首期16万就能买，剩余首付可以分期一年半给齐。
这事儿你们应该都知道，所以这次，我准备聊一件你们不知道的事儿——价格。
开盘到底有没有有惊喜我不知道，单从他发我的价格来看.......没有2字头。
我第一次去保利锦上，是以客户的身份去的，问销售吹风价多少，销售一口咬死没出价格。
我寻思着外面传吹风价都传得邪乎了，怎么能没有吹风价呢？于是俺把头发绑起来外套脱掉，又进去找了那位内场销售。
我：“你好，中介踩盘，请问下你们这边吹风价多少？”
销售：“噢，我们准备卖3.5-3.7万/平的。”
你看，销售和不知妻美刘强东一样，都有脸盲症。
不过话说回来，该怎么评价这个价格呢？
讲真，如果保利锦上卖3.5-3.7万/平，与保利罗兰的大户型，会有一些内部竞争。
最近保利罗兰推出了3.8万/平的特价单位，保利锦上105平和罗兰108平面积相当，138平和罗兰134平面积相当，冲一把不是没机会。
不信邪的我今早我又报了一次中介踩盘，大大方方地问了一次价格。
没想到这次销售，给的更细致，要卖3.3-3.9万/平，还给了我总价区间👇
75平总价约270-280万，单价3.6-3.7万/平
88平总价约290-310万，单价3.3-3.5万/平
105平总价约370-400万，单价3.5-3.8万/平
138平总价约510-540万，单价3.7-3.9万/平
哦对，他还强调了，本周末前100套额外享受10万优惠，我算了一下，优惠10万块的话，单价大概每平能少个几百块。
你们觉得这个价格如何？
来！我们一个一个户型掰扯下。
这是一个总价低但单价不低的户型，竞争主要来自周边二手。比如万科金色梦想，最近成交的75平小三房总价241万，即使加上中介费，总价没越过保利锦上。作为一个2015年建成的老盘，金梦的设计时间比保利锦上早了十年，所以朝南的房间数量、户型实用率，都弱于保利锦上。看一眼保利锦上的数据，光是半赠送的阳台就差不多8平，相当于凭空嚯嚯出一个次卧。客户买不买单，就看他们更喜欢新产品，还是更喜欢成熟度。这个户型全盘只有三条梯腿，40多套货，所有房源都靠近开源大道，首推仅3#可选。所以75平的意向客，在选筹上没有太大技巧，我更建议的是你们用好首付分期政策，尽管手里现金足够。毕竟，保利锦上的首付分期是免息的，而你们也需要这笔钱抵抗疫情期间的风险，如果能拖到一年半后再网签供房，那就再好不过。88平三房有两种户型，一个动静分离，一个南北对流。这两个户型的竞争对手，主要是时代天韵的88平三房和星樾山畔的80平三房，三者总价都在300万左右。横向对比一下，时代天韵88平首期15%约45万，三年之后再付45万，目前房子是准现楼，配建的东荟花园小学也已经开学。
星樾山畔呢，最便宜一套80平三房，250+万就能买到了，首期最低20%，剩余10%明年5月前给齐，这个项目有地铁和学校，竞争力是有的。所以，保利锦上小户型想取胜，或许需要低总价+确定能读广大附双重加持。（学位划分请以教育局为准）这两个户型里，南北对流单位首推只有一条梯腿，并且靠近开源大道，建议择笋入手。而88平动静分离户型虽有7条梯腿，却只有2#朝东南的两条梯腿望山。所以，建议各位将2#东南户型望山户型放在首选，其余皆为次选。就如上文所说，建议想买105平三房的同学，明天核心是留意价格。放在单位选择上，南北对流户型赠送面积会多2平米左右，但我更建议选择1#的动静分离户型。放在日常生活里，圈层意味着不用担心邻居老太太捡纸皮囤在过道，也不用担心隔壁横七竖八地停了六辆儿童车在电梯间，鸡毛蒜皮的小事少了，日子就会舒服。
当然，这是建立在两个户型价差不大的基础上考虑的，如果实际开盘价差过大，那105平南北对流单位会更吃香。东西两条梯腿，我会更倾向东南户，因为山景更纯粹，西南户不可避免望见一点绿地杉禾田晶舍。你们呢？各位广东人，请告诉我，你们会买东南还是西南？好了，如果还有问题，可以咨询我们从业八年经验的老赵。明天老赵会在保利锦上售楼部值守，欢迎各位前来咨询。大家好！我是因为留长发+养耗子而被敬称耗子妈的理工男，一个文章风骚数据扎实的踩盘boy。如果你有什么疑问，可以在文章下方留言，我会抽空回复（喊错名字的不回），如果你还有其他买房问题，记得关注我们的直播，随时来和我们聊聊天！明天（周六）下午4点半，广哥携手二娃和园长，穿上校服，去广州大学城二期，也就是广哥的母校旁，来一波回忆杀！届时，还会讲解最近各种变化对楼市的影响。
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