易居克而瑞深圳区域总经理：2018年深圳楼市持续收紧！

12月17日晚上，易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海受邀来到深圳新浪乐居主办的《深圳晚8点》访谈节目做客，与业内专家共同探讨了“租售同权”、“2018年楼市预判”等问题。

 以下为访谈内容：

1.主持人：2017年，您对深圳楼市的看法是？

易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海

陈洪海：从去年10月份，到今年上半年基本上是一个政策向左，市场向右。 政策开始普遍走严了，原来的城市从个位数，后来增长到58个城市，接近60个城市，有一些一线城市和二线城市还是一房难求，一线城市和热点二线城市出现了严格的成交萎缩，在整个市场上来看，政策和市场的成交都出现了向左的情况。 我的关键词是“政策向左，市场向左。”

 我们做全国销售商开发的排名到目前为止，碧桂园实现了5000亿的销售额，这个数字超过了以往的，现在异军突起，5000亿。原来碧桂园是专门做三四线城市，现在俨然不是了，开发商虽然政策比较严，成交也受控，但是发现蛮有意思的是，一些开发商的成交额在翻倍增长，所以市场寡头越来越多，好多开发商逐渐消失在我们的视野里面，包括大的开发商。

 广州和佛山成交面积在3000万—3500万，深圳最高峰五六百万，如果把深圳的交通范围扩大，深圳福田中心区划为原点，这样可以圈多少惠州？整个成交量可以跟广佛对比。这样对深圳的居民来看，购房的半径扩大了，这个数字也挺有意思，其实眼光也不能只看深圳。

2.主持人：2017年有哪些政策，或者哪一个政策您认为它会对2018年的市场带来比较大的影响？

陈洪海：我认为2017年出台的政策，政府的主要目的我相信就一个，尽快建立有多方面触角能够支撑的健康长效机制，不光是靠每年出台房地产政策控制房价，而是有多个平衡点控制它。

 深圳虽然现在限购限贷政策很严格，但是在一线城市里面不算最严的。户籍政策是放开的，原来本科毕业生，我10年前到深圳来，自动入户。现在只要专科毕业生就可以入户，很多专科人才可以解决住房问题，户籍政策在一线城市里面放开最多。如果我加入了深圳市的户籍，我就不受社保五年的限制，可以直接购房，这个严格意义上来讲没有的。

但是深圳目前的房价是最高的，而且供需矛盾很严重，二手房也很有限，尤其是学区房，这种情况下深圳市政府想了很多办法。 第一个办法，深圳市到东莞和惠州的地铁在打通，以前只是围绕市区内的，接下来就是惠州，还有深中通道。最近出了新闻，在海上要建深圳出海的通道，深圳市政府希望能够把深圳目前购房压力比较大的人转到周边的城市去，通过公共交通解决住房成本。在罗湖住，在蛇口上班就一个多小时。 

 第二个办法，租售同权。上海目前公开土地出让的已经达到100万套，基本上是由上海市政府委托的国企来拿地，以较低的价格拿到，作为持有型供应开发。深圳跟很多企业，美地、碧桂园合作的时候，他们也通过金融拿到了很多银行的政策优惠，但是这个根本不赚钱。万科也做过，其实是不赚钱的。政府希望能够盘活一些无效的资产，比如厂房，工厂里面的公寓用地，商业用地，深圳很多商铺处于空置状态，其实可以改变性质。经济适用房，经济适用房可以转变作为租赁用地，包括城中村。现在很多开发商跟政府合作，但是现在没有盈利。这么多途径，政府都是希望建立长效机制，政府的管控是帮助市场走向健康持续的轨道。

3.主持人：您觉得健康的通道在2018年会有一些在市场上的反应吗？

陈洪海：实际上没有考虑那么多。但是通过租赁用地，不光是政府，监管模式上已经介入，钱的问题解决了这个问题，很多开发商主动参与，政府开了这个口，很多开发商积极投入到这个领域里面去。我认为2018年会提前建成，也不一定2018年，原来想的比较长期的可能变成中期的。

4.主持人：关于2018年，大家最想知道的就是政策会更松还是更紧，2018年的价格增长还是保持稳定，还是有向下的趋势？

陈洪海：以深圳为代表的一线城市，明年肯定是持续收紧的状态，这个城市包括了热点的二线城市，管控比较严的城市，2018年会持续收紧。但是另外一方面，在一线城市周边的三四线城市，碧桂园他们成交量特别大，这些城市相对政策还是宽松的，还处于库存量比较大，去库存的状态。

 以深圳为例，2017年市场成交的主体是，最开始的刚需，纯刚需的市场目前已经处于，深圳湾的水起来了，但是退潮之后就下去了，目前的刚需处于退潮的状态。现在来看，开发商确实有让利的空间，现在市场成交一部分主力是这部分，我相信这个特点在2018年还是持续的，其实一些婚房是可以不买的。 类似于十万的均价，偏豪宅的，这部分也是2017年的成交主力，包括了华侨城的，或者后海的典型楼盘。

为什么他们会成交好呢？目前在深圳，开始出现了一个新的趋势，房子除了本身居住的属性之外，还有一个金融的属性，是一个很难触碰到天花板的。原来我们认为香港的房价到了天花板之后不会涨了，香港新推出来的新房没有严格意义上的天花板，不断往上涨，深圳如果没有限制也会类似香港。 对于中产阶层和高端人才，他们在近两三年的时间里面，豪宅没有价格增长，他们认同房子的金融属性，所以就果断购买，这两点在深圳市场上还会持续。

除了一线城市以外的城市，随着很多的利好释放——我们比较熟悉的是粤港澳大湾区，粤港澳大湾区指香港澳门，现在不包括这9个城市，还包括河源，河源不太看好，但是大家比较积极。 现在开发商为了保持自己在行业里面的地位，所以大面积地扩张自己的规模，严格意义上提供了很多机会给我们。除了在深圳的这两个刚需，还有首改，对于2018年来说是一个机会。

一线城市和重点的二线城市，这个政策不会改变。但是开发商可能会让利，如果你是刚性的需求，无论你是为了首次置业，如果你有真实的需求是可以购买的，只是看那个项目本身的升值潜力。 如果考虑一线城市之外的城市也是可以的，可以看这个城市和这个项目的潜力，严格意义上来讲，我们处在的珠三角是快速上涨的趋势。长三角都实现一小时的轨交，没有严格的限制，我在哪里住上班都是可以的。

5.主持人：如果用一句话判断2018年的深圳楼市，您会怎么预判？

陈洪海：这么多人围绕几万套房子转，好像在抢，如果手上有房，或者要购房，该出手时就出手。我强调深圳房子的金融属性及我们讲了很多区域的情况，观澜、坪山、松岗，但是最近出了几个新闻，龙岗、坪山都要建超高层，地标建筑，接下来这些地方都会成为深圳的中心。

在那里除了居住人群之外还会有办公的功能，产业功能在出现主动性是福田和前海、后海、龙岗、坪山、大鹏，有很多购房的地方，不一定是我们认可的关内和热点区域。 在哪个区域选择还是要看自己的综合考虑，2018年还是想强调深圳房子的金融属性，该出手时就出手。

6.主持人：2018年，铁了心要买房的人，刚需已经不能再等，或者换房已经不能再等了。在2018年如果他们买房子，你们会给他们什么建议？

陈洪海：2018年如果买房要考虑的内容很多，但是如果作为自住兼投资的需求，而且又有一个很明显的希望，能够在购房的过程中作为理智的购房者，从中长期来讲又是受益的一方必须要精打细算。 现在深圳，一个城市的动脉很重要，买房的所在区域有没有公共交通，比如地铁——是人的动脉，也是城市的动脉。自住的功能和投资倾向，隧道的开通和公路的开通对于你买房子的区域来讲，是一个重要的推动法宝，这个是很重要的。 

 其次，深圳现在推出十几个重点区域都是政府想强力推动的，比如世茂在龙岗拿的地。既然推出这几个重点发展区域，这个区域对买房来讲是重点考虑的。 从户型来看，深圳的户型在全国来讲很难创新，如果能够多买一个房型，不考虑短期内换房，政策的收紧，买房的名额越来越紧，能踮一踮脚，而且它的成本太大了，你在居住之前的时间成本太高了。

从明年来看，大家要看规划交通，公共交通，还有空间的产业规划有没有利好。你在买的时候规划一下能不能一次性买一个尽量五年十年不要换房的。

7.主持人：最近美国一直在不断加息，中国也很难独善其身，所以在可预期的未来，中国的货币政策也是紧缩的。预期当中的紧缩货币政策会对2018年的楼市有什么影响呢？影响是大是小？

陈洪海：大的环境来讲，人民币和美元属于博弈的状态，我们房地产更多受内环境的影响，长期以来取决于GDP的支撑率。现在国家要求GDP不一定要追求高速度，现在可以低增长，降到7%或者6.5%，我不需要房地产那么大的贡献率了，有点去杠杆的节奏。

 在小环境里面，国内的环境就把房地产的重要性降低了，凸现居住的属性，降低投资的属性，都是因为基于小环境，房地产只是所有投资领域的一点。我们经常跟一些金融机构，香港的台湾的，他们凡是在金融机构里面投资的，基本上在这波都没有投资房地产。

他们觉得房地产在诸多投资里面是最拿不准的，在大环境和小环境里面，对房地产来讲还没有上升到经济学的角度，还是短期的，不是长期的。 租售同权就是以前开发商拿地，我建完了，卖完了不管了，但是现在政府说你既然要拿地，必须持有，持有不能卖，70年之内都要管，同样的人不是买，是租，解决了居住的问题，房子是用来住的，但是开发商的责任和使命还要承担。  

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