克而瑞深圳丨2020年上半年大湾区房地产市场总结与展望！
◎ 图文丨易居克而瑞深圳区域
上半年湾区市场回顾
政策丨土地丨市场丨企业
整体政策环境宽松，为房企纾困，多城市在土地端放松限制。深圳整顿二手房市场，东莞要求加快预售。珠海对港澳人士限购放松；广州、中山等通过人才购房新政变相放松限购；江门、惠州全面取消落户限制。
上半年湾区土拍市场火热，优质地块加速入市。土地供求量价齐涨，供应成交分别同比上涨19%、17%；其中，佛山、东莞等多城市溢价率持续走高。
受限于商品房供应掣肘，湾区整体成交量同比下滑30%。湾区整体韧性较为强劲，其中五城成交均价逆市上扬，城市分化明显，深圳、东莞强势引领市场快速复苏，整体市场供不应求，热度高涨。
湾区本土品牌房企持续深耕，广州、佛山、东莞为拿地热点城市上半年恒大、龙光、佳兆业为拿地金额榜单前3强；保利、碧桂园、万科为大湾区流量及权益双榜单前3强。
土地：2020年上半年呈现供需两旺态势，成交量集中在广州、佛山、惠州。供应量同比上涨19%，成交量同比上涨17%。广州、中山、东莞、佛山四城土市量价齐涨，尤其东莞成交量大幅上涨225%，佛山放开土拍限价，优质地块助推溢价率走高；中山自2019年底推地节奏开始加快；广州多宗优质地块推出，成交均价同比上涨13%；深圳今年上半年尤其宅地迎2次供应潮，但主要为政策性住房宅地，基本均被人才安居集团所包揽，拉低整体均价。
市场：湾区商品房市场供应不足，导致成交量同比下滑30%；深圳、东莞强势引领市场快速复苏，整体市场供不应求，热度高涨；东莞、佛山、广州、珠海、惠州五城成交均价逆市同比上涨；肇庆、中山市场则略显疲软。
企业：湾区本土粤系房企不断加码深耕，龙头房企重仓湾区效果显著，此外，权益榜及流量榜前10强均为粤系房企。房企拿地排行榜TOP30，2020年上半年湾区拿地总金额达2710亿，中国恒大夺得大湾区拿地金额榜榜首。
湾区九城市场—深圳
政策丨土地丨商品房市场
政策：深圳楼市政策上以稳为主，政策更具灵活性和针对性。
允许商改租的同时并规范管理，此外，通过促进城市更新增加供给，土地供应“强区放权”，提高土地的资源配置效率；同时，针对过热的二手房市场也提出了相关整顿措施。
土地：深圳市土拍供应成交量大增，主流供应商办用地。
2020年上半年土地供应、成交放量，两者均超两倍于去年同期。但由于人才用地占比大幅上涨（超75%），2020年上半年楼面均价下滑至11984元/㎡，同比下跌52.84%。
3、4月深圳土地成交溢价率走高，主要受前海龙光地块和人才安居集团高价拿地影响，土地市场活跃度高。从成交楼板价来看，龙光拿下的前海地块居于最高，楼板价63165元/㎡。
今年上半年深圳市场一反常态，高开高走，更有多宗稀缺纯住宅土地入市，供求均增。同时，除1月外其余月份均见宅地供应，6月份宅地供求量达到峰值。从区域分布来看，光明区土地成交量位居全市首位，其次是深汕合作区；南山区、宝安区区域发展相对成熟，平均楼面价坚挺。
商品房市场：2020年上半年深圳商品房市场供求均跌。
供应下滑明显，供应量同比下滑45.65%，成交量同比下滑10.27%，成交均价跌幅较窄，同比下跌2.06%。
自3月份以来，各月成交量相较稳定，供应量则在4月再度下滑，为1年半内的第三低点。
2020年上半年深圳全市各区均供小于求。供应方面，除大鹏新区和和深汕合作区外，其余各区跌幅均在六成以上。龙岗区供销两旺，作为成交主力区域，占比高达30.1%；其次为南山区，成交占比为16.1%。
从近一年的商品房月度成交面积段来看，90㎡以下成交占比达谷值，仅占30%，与第一季度大户型产品频繁入市相关。
湾区市场展望
政策丨土地丨市场
政策环境：湾区各城市调控政策仍以维“稳”为主，各城”五限“政策将严格延续，部分城市“人才”政策方面仍有放松空间；市场乱象整顿持续高压，过激的调控政策以及违规的市场操作都将被严厉打击；因城施策下，各城/域之间的政策分化将进一步加大。
土地市场：预计部分核心区位的优质地块竞争仍将激烈，城市分化明显；政策宽松、供应充足的广州、佛山土地市场热度将持续；惠州仍将是品牌房企聚集地；珠海土地保持平稳微跌态势。
市场格局：2020年是特殊的一年，受全球性疫情影响，出口依赖度较高的大湾区经济增长备受考验，内部分化、梯度分化现象显著；房地产开发投资仍是经济的压舱石，大湾区市场在国家战略规划红利加持下仍具韧性。
节选自《2020克而瑞大湾区房地产市场半年报》
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