【专栏】陈洪海：725东莞新九条出，深莞在下一盘棋
易居克而瑞深圳区域总经理
东莞725新政，是深圳715新八条的连带反应，这取决于深莞房地产市场一衣带水的关系，但无论是从新政严厉程度，还是新政之后市场预测，两者都不可同日而语。但有一点，可以明确的是：深圳走严，东莞相对适度严中有松，这是深圳、东莞在下一盘棋。新政解读：针对深圳客，降温房价
史上最严深八条出台后，东莞725最严新九条也随之而来，这显然是针对深圳客为主的外地客的直面反击，直接目的便是为今年深圳楼市升温传递到东莞引起东莞房价陡涨的直接降温。
新政内容方面，主要在新房门槛的进一步明确——一手、二手交易均需本地社保1-2年，并对二手房限售2年变3年的限定，这与深圳史上最严的715新政迥异；此外，对于预售证、双合同、喝茶费等市场不规范行为也进一步规范。
东莞与深圳连带反应，这是一盘棋
深莞产业协同与升级，一直是大湾区的样本。
因此，东莞的产业动能，以及与深圳全面接壤，1小时生活圈，深莞同城化，都使得东莞与深圳的关系，与惠州、珠海、中山等其他城市截然不同。深圳供需矛盾，以及存在诸多未知数的扩容，都使得周遭城市遇到前所未有的机遇，而东莞各方面优越的条件使其最为被看好。
东莞就像10年前的深圳市场，各路房企不分镇区寻找一切机会拿地。24个镇4个区，临深、临广以及以东莞本地改善需求为主的市区，供需两旺。但又不能这么孤立地看东莞市场，因为从大湾区，从深莞惠城市圈，还是从深莞一体化，深圳、东莞都是一盘棋。
回顾2015年330政策一直到2017年深圳、东莞房价及成交量的连锁反应。据克而瑞大数据研究显示，从房价方面来看，深圳2015年7月出现大幅涨幅，而东莞在次月，即2015年8月紧跟步伐，突破10%，并在2016年4月突破20%。如果房价还不能完全反应市场实际成交面，成交量上东莞亦紧随深圳楼市。
图1：2015-2017年深莞房价涨幅对比
数据来源：CRIC
图2：2015-2017年深莞成交量涨幅对比
数据来源：CRIC
在新房房价与成交量方面，东莞与深圳基本同步，同城化效应明显。725深圳新八条中提出，深圳供地稀缺，而此次东莞新政中提出加大土地供应，这进一步地也促进了轨道交通，即加快深莞三条地铁线的建设，这都是在进一步明确，深莞的连锁反应，与深莞市场一盘棋效应。
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后市预测
市场面继续看多，房价企稳，成交量不会大幅波动。
因此，我们不应孤立地看待及预测东莞市场。
新政后，受湾区及深圳市场影响，东莞继续被全面看好。新政后市场成交量会有波动，但不会出现很多人预测的大幅波动。
当然，深圳新政是户籍与社保资格双限，东莞则依然是对非莞户的社保单限，那这就要看东莞的产业基础是否足够吸引人才落户东莞，从而直接打破新政门槛限制。
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