土地可研丨实探河西江心洲G08地块 联合开发概率高
地块背景
3月30日，南京市规划和自然资源局发布了2019宁出第02号出让公告，涉及河西江心洲（1幅）、仙林龙潭（2幅）、江宁（2幅）、江北（1幅）、城南（1幅）、城东（1幅），共计8幅地块将出让，用地总面积超45公顷，起拍总价47.21亿元，其中涉宅地块6幅，出让面积近37公顷。 本次我们实探“河西江心洲G08地块”，对该地块进行初步可行性研究分析。
地块四至：东至环岛东路、南至星影街、西至科技路、北至星月街。
项目四至图
总用地面积36133.97㎡，出让面积36133.97㎡，为二类居住用地，容积率1.01≤R≤1.35，限高H≤24m。
地块表面都较为平整，略有坡度和小水沟，属于净地，前期开发难度小。
地块内部现状图
江心洲本是南京长江中的一座岛屿，岛屿呈西南东北走向，形状像一枚瘦长的梅子，历史上曾称梅子洲。以前只是摘葡萄的农家乐场所，随着新加坡·南京生态科技岛的规划落地，一跃成为了人们口中的“富人岛”。总体来看江心洲的规划起点高，但完全建成落地还需要一段时间。目前岛内向外交通，仅依靠夹江大桥与地铁10号线，交通支撑较为疲软，整体配套有待完善。
教育配套：项目周边1km范围内有第二师范学院附属星月街幼儿园，2km范围内有银城小学、金陵汇文学校、科睿小学、长岛观澜幼儿园等，教育资源较为丰富。
交通配套：地块距离地铁10号线江心洲较近，步行不便，轨交出行不是很便利。
医疗配套：项目周边2km范围内有江苏省消防总队医院、江苏省老年医院分院，医疗资源基本能满足周边居民的医疗所需。
商业配套：规划有江岛新天地，仁恒国际广场等，商业综合体能级较高，未来商配资源丰富。
公共资源：地块周边公共资源有万景园、绿博园，公共资源丰富。
土地市场热度高 政府推地节奏放缓
2016年南京共有63幅住宅用地成交，累计成交金额达到1555.86亿元，占到了总金额的95%，超过了去年和前年卖地收入的总和，整体土地市场热度颇高。这其中河西土地市场也是炙手可热，高价地频现，楼板价一跃突破2w关卡，环比2015年大涨191.79%。不同于2016年的火热，2017年的河西土地市场成交明显减少，政府推地节奏放缓，随着供应持续减少，土地市场竞争程度继续增强，河西2017年楼板价环比上涨44.49%，达到38464元/㎡。2018年至今，河西暂无土地成交。
区域“断粮”两年 新地王关注度高
从2014-2018年江心洲土地成交明细来看，近5年板块仅出让3宗土地，共34.51万㎡，整体供应节奏慢。江心洲板块已有两年无住宅地块出让，上一次的土地出让还是2016年12月，仁恒地产以78.4亿元拿下G84地块。土地“断粮”两年之久，本次公告的江心洲G08地块，必定会引起市场广泛关注。从G08地块22550元/㎡的楼面起拍价来看，相比区域内目前为止楼面价最高的仁恒G84地块（成交楼面价14476元/㎡），江心洲G08地块的顺利出让，无疑便是区域内的新地王，此次拍卖或将掀起“银四”土地拍卖高潮。
江心洲片区商品住宅市场分析
2015年至2019年，区域内基本处于供不应求的态势，且早期房源还是相对充沛的，到2016年住宅供应量环比大降70%，市场供求失衡，“一房难求”局面显著。截止2019年，区域均价已经突破4w，后市信心指数较高。据了解，区域的二手房市场持续升温，其中仁恒绿洲新岛一直是江心洲二手房成交主力，成交单价在4.4万/㎡左右，一二手房价格倒挂明显，区域市场较为稳健。
从区域典型项目近期开盘情况来看，紧邻目标地块的胜科星洲府，2018年10月12日推出共332套全部房源，共有2238组客户摇328套房，中签率14.7%，销许均价3.8万元/㎡，开盘当天全部售罄。可见板块内房源紧张,新房供不应求，以致于区域内一有楼盘加推，购房者热情较高。由于胜科星洲府与目标地块距离较近，对地块未来建成项目的市场热度有一定的参考价值。
在售竞品存量约达2.08万方，潜在竞品存量约16.98万方。区域竞品存量共计19.06万方。具体位置及情况如下：
2公里范围内竞品项目分布图
竞品项目分布表
区域客群分析
集中来源区域：江心洲板块规划起点高，客群年龄层主要为中年，以高知分子、政府工作者、高薪人员或是私营企业老板为主，主城区客群为主要来源区域，其余来自南京其他区域，部分外地客群。
置业需求特征：客户购房目的以高端改善为主,兼顾增值保值，客户主要看中江心洲的科技新岛的规划，注重生活与人文环境。
土地初步预判
价值预判：板块关注度高 市场总体稳定
板块市场总体稳健，整体市场表现供不应求，且两年未有土地出让成交，市场关注度极高，购房者对该板块信心较足，销售前景看好。
房企预判：目标地块体市场关注度高，势必引来多家房企竞拍，在当前市场环境下，开发商已经意识到土地市场风险，加上本次出让的江心洲G08地块，楼面起拍价22550元/㎡，地价成本高，且区域内打造的项目均为高端改善产品，后期建立项目整体运作流程成本也较高。参考葛洲坝五矿金陵府与金茂悦，在高成本开发情况下，都选择联合拿地开发，预计本次江心洲G08地块联合拿地概率较高。
产品预判：经分析师现场勘探及土地可行性分析，目标地块容积率1.01≤R≤1.35，限高H≤24m，初步预判该地块可以打造成主力别墅搭配洋房产品。
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