环南京土地快评丨土地市场触底反弹 金科首进镇江城区

土拍回顾：上周，南京猪年首批7幅地块顺利出让，当日共计揽金120.79亿元。今天，镇江集中拍卖主城10幅涉宅用地，涉及了京口、润州、丁卯、丹徒和高新5个区域，最终10幅地块顺利出让，揽金33.3亿元，热门地块溢价率在30%-45%左右。据悉，本次土拍共有50余家房企参与，整体土拍热度高。从今天的土拍结果来看，热门地块遭抢，82轮、141轮......竞争激烈。不过整体来看，相较前期高价地来说，本次成交地块地价仍相对较低。

土地点评

1逆周期择机而动成双刃剑，可实现弯道超车

目前，南京及环南京市场受调控影响，一二级市场回归理性，土地市场有所降温。此时，以相对便宜的价格进行逆周期拿地，可以持续补充更多的土地储备，保持一定的增长速度。

据CRIC的数据显示，2018年土地市场楼面价下滑32%，整体溢价率更是创新低，仅6%，市场降温明显。主要原因是：第一，行业资金的全面收紧，拿地态度趋于谨慎，第二，整体政策严控，不利于开发房企实现高周转，拿地的意向也全面降低，第三，楼市下滑时，”定向出让”的地块明显增多。

镇江本次土拍市场热度较高，土地市场溢价率均30%左右，明显提升不少。不过，相较前期高价地来说，本次成交地块地价仍相对较低。

2金科首进镇江主城，连摘京口、丁卯两宅地

此前，金科地产在镇江句容有金科大观天下项目，2018年5月再摘一地，持续深耕句容。此次，金科连摘京口、丁卯两宅地，包围大镇江。

01

京口区J1901地块

地块解析

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J1901地块位于镇江市镇江主城区滨江板块，靠近学府板块、城中板块；距离新城区吾悦广场约4.5km，镇江市政府约6.4km，京口区政府约2.4km，距离老城区商圈大市口广场和万达广场的距离分别约为3.0km和5.1km，周边配套较为成熟。同时京口区作为目前老城区价格洼地，和润州城区相比，有2000-3000元的价格优势；拥有“三山一水”的景观优势。

不过也需要注意的是，该地块规模小，土地面积仅1.6万方，单独开发成本较高。由于容积率较高，后期或将打造以高层为主的刚需性楼盘。不过5560元/㎡的楼面地价相较周边项目毛坯1万元/㎡，精装1.2万元/㎡的在售价来说，还是有溢价空间的。至此，金科地产首进镇江城区。

02

丁卯X1906地块

地块解析

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本次丁卯区出让的X1906地块与X1905地块相连，起拍楼面价一致，最终X1906、X1905地块分别被金科、金辉以4520元/㎡、4660元/㎡楼面价摘得。这2幅地块享受着同样的地段与配套，金科以相对较低价格纳入囊中，未来竞争更具优势。

这两年，西南房企占据南京及环南京房企“一隅之地”，比如金科、龙湖、蓝光、东原等，并且进一步巩固和深化在南京的战略新格局。金科在环南京区域的土储充沛，产品溢价能力比较高；龙湖的投资策略是“控规模、近城区、持商业”，坚持扩合作，理性拿地；蓝光的策略是聚焦主城的高价值区域、改善型产品升级；东原品牌效应购房者产生极大的吸引力，促进产品销售溢价。

3中南、红豆、美的、金辉、新城持续深耕

除新面孔外，本次土拍也有不少老面孔。除金科地产外，中南、红豆、美的、金辉、新城持续深耕镇江城区。

其中，润州R1904地块，经过81轮竞价，被红豆置业摘得，成交楼面地价为7960元/㎡，溢价率32%。此次红豆再次出手拿下该地块，临近红豆前期开发的江南府邸，红豆西津府项目，片区“地主”初步成型。

润州R1905地块经过141轮竞价，被中南地产摘得，溢价率45%。作为一家在镇江耕耘多年的房企，中南目前已经布局镇江所有区域。

此外，金辉拿下丁卯X1905地块，新城摘下京口区J1902地块，绿建连摘丹徒两地块，深耕镇江。而本次土拍关注度稍低的高新区两幅地块被美的房产摘的。至此，本次镇江10幅涉宅用地全部成功出让。整体来看，市场触底后的回暖信号也是十分明显的。

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