土地可研丨实探江浦街道北庄片区04号地块 适合已进驻房企持续深耕
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地块背景：3月20日，南京市土地市场网发布了第三批土地出让预公告。此次预公告共披露了12幅地块，分别涉及江北（3幅）、城北（4幅）、城东（1幅）、仙林（1幅）、江宁（1幅）、城南（1幅）和河西（1幅），总用地规模超76.66公顷，且均为涉宅用地。本次我们实探“浦口区江浦街道北庄片区04号地块”，对该地块进行初步可行性研究分析。
地块四至：南至同心路、西至环宇路、北至环宇西路、东至珠泉路。
项目四至图
总用地面积26273.31㎡，为二类居住用地，容积率1.01≤R≤1.8，限高H≤35m。
地块表面都较为平整，属于净地，前期开发难度小，目前宗地为停车场暂用。
地块内部现状图
目标地块所处的片区，位于江浦老珠江镇核心区域，地块周边建成小区较多，商业配套和学校齐全，虽然目前缺乏大型的商业综合体，但正常的生活需求基本可以满足的。距该地块直线距离约500米，便为在建的江北虹悦城，预计2021年投入运营。
教育配套：项目周边1km范围内有新世纪小学、城东小学、浦口第四中学、江浦高级中学，2km范围内有第一中学、第三中学、珠江小学、第二中学等，教育资源丰富。
交通配套：地块距离地铁10号线龙华路较近，步行600m可达，轨交便利。
医疗配套：项目周边2km范围内有浦口区中医院、浦口区中心医院，其中浦口区中心医院为二级甲等综合性医院，能级较高，能满足周边居民的医疗所需。
商业配套：地块附近暂无大型商业综合体，周边建成小区较多，生活氛围成熟。
公共资源：地块周边公共资源有河滨公园、上河街游园、凤凰山公园，公共资源丰富。
01
浦口土地市场情况
2016-2017年，浦口土地市场热度不减，逐渐升温的市场将江北送入了“两万元地价俱乐部”，一时间高价地频出，开发商拿地积极性高涨，地价2万+/㎡的地块多达10块，年均成交楼面价环比大涨102.79%。2018年，浦口的住宅市场溢价率全面回落，土地市场降温趋势明显，抄底成交屡见不鲜，整体市场以“低总价、低溢价”为主要特征。
注：纯住宅+商住用地
02
板块整体成熟度高 品牌开发商集中拿地
从2015-2018年珠江镇土地成交明细来看，近4年板块年均出让2至3宗土地，年均30万㎡，整体供应节奏稳定。随着城市外溢发展，加上珠江镇板块在浦口区属于成熟度较高、配套设施较完善区域，相比浦口其他开发度较低的板块，前期板块整体热度颇高，受让情况均为保利、中海等知名开发商在区域拿地，溢价地块频频出现。
注：地块为纯住宅+商住用地
从2018年开始的四场土拍来看，虽然进驻企业依然以品牌房企为主，但从成交楼面价与溢价率来看，降温明显。其中，中建国熙台二期所对应的2016G02地块，在2016年经过37轮激烈竞价，以22435元/㎡的楼面价成交，刷新了当时的区域单价。而紧邻它的2018G56地块，开拍前中建放弃竞拍原意，随后新城以底价17.5亿捡漏。可见2018年土地热度明显回落，加之青奥板块、雨山路板块等新兴板块的发力，珠江镇板块关注度有所减弱，开发商深耕意愿降低。
珠江镇片区商品住宅市场分析
2015年至2016年，区域内基本处于供不应求的态势，2016年住宅成交量大增,达到近五年历史峰值，成交均价环比2015年大涨60%，不难看出，这期间区域市场发生了从“无人问津”到“一房难求”的巨大转变。随后在严厉的调控政策下，不同楼盘性价比的差异正逐渐凸显。市场的下行挤出一些楼盘的水分，购房者的置业目标也更趋成熟，整体市场依旧呈现较为稳健的态势，没有大起大落的趋势。
注：商品住宅=普通住宅+别墅
从区域典型项目近期开盘情况来看，紧邻目标地块的中建国熙台二期，2018年9月2日开盘推出全部1、2、3、4#，共442套高层住宅房源，面积段95-128㎡，共1809组客户参与摇号，中签率24.43%，开盘当天去化6.5成。项目开盘当日有超一千人弃号，购房者受到项目一期维权的影响，出手较为谨慎，去化较差。可见整体市场需求回归正常状态后，更多的是对产品品质考验。由于中建国熙台二期与目标地块距离较近，对地块未来建成项目的市场热度有一定的参考价值。
典型项目的近期开盘情况
在售竞品存量约达0.85万方，潜在竞品存量约18.83万方。区域竞品存量共计19.68万方。具体位置及情况如下：
2公里范围内竞品项目分布图
2公里范围内竞品项目分布表
集中来源区域：珠江镇板块是江北优先发展起来的配套较为完备的成熟区域，客群主要以地缘性客户为主，六合也为客群来源的主要区域，其余来自南京其他区域，部分外地客群。
置业需求特征：客户购房目的以自住刚改置换为主，客户主要看中江北核心片区的规划、交通配套；居住缘型群体居多，习惯区域生活环境。
01
板块成熟度高 区域品牌效应较强
珠江镇区域作为板块内早先发展起来的片区，配套完善成熟，整体土地利用规划主要以住宅为主，区域居住氛围浓厚。板块交通优势明显，距离轨道交通10号线龙华路站仅600米。品牌开发商集聚效应下，区域关注度较高。
02
内生需求为主 购房者更聚焦于产品品质
购房需求以本地江北客群为主，置业目的主要为置换刚改。自调控以来，改善需求并非被彻底抑制，然而在多数购房者买房权利被限制的当下，对于选择置换改善的要求会更严格。从中建国熙台二期的去化情况不难看出，购房者对品质、产品等各个方面都会更加深思熟虑。
房企预判
目标地块体量较小，预估项目建筑规划在4-5栋内，且限高35米，适合打造9-11层的小高层或洋房，建议已进驻开发商拿地，新进开发商的利润空间不大。
产品预判
经分析师现场勘探及土地可行性分析，初步预判该地块可以打造成主力小高层产品搭配洋房产品。在溢价产品上，洋房的搭配上可做终极改善产品。
END
往期回顾
榜单
1.榜单发布 | 2019年一季度南京房企销售TOP20榜【附解读】
2.榜单发布 | 2019年1-2月南京房企销售TOP榜 业绩数据全面下滑
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1.环南京土地研判京口区篇丨实探镇江J1901/J1902地块（上）
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