实探G05及吉庆路周边地块 规模适中建议“打包“联体开发
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5月9日，南京国土资源局挂出4幅纯住宅用地，均位于江北核心区，将于6月12日公开拍卖。本次我们实探NO.新区2019G05。此外，5月6日，南京市土地市场网挂出2019年第五批土地出让预公告中，“迎江路以东、吉庆路以北”地块紧靠此次挂出的NO.新区2019G05地块，本次对两块地一起进行初步可行性研究分析。
地块四至：1号地块位于迎江路以东、吉庆路以北。2号地块位于铁院路以东、吉庆路以北地块。
地块位于南京国际健康城片区，规划位于江北核心区北部5.6平方公里的区域，未来将打造集大型综合三甲医院、专科医院、医疗研发、养生、养老为一体的医疗片区。包含了由国际健康城大众健康科创中心、鼓楼医院江北国际医院、红瑞糖尿病国际专科医学中心组成的医疗机构，由南京大学-伦敦国王学院联合医学研究院、伯克利-南京研究中心、剑桥大学-南京科技创新中心组成的研究中心。对标波士顿长木医学区等全球先行区域，打造国际高水平医疗中心。
教育配套：项目周边1km范围内有慧乐幼儿园、南京一中、南京新城实验小学，2km范围内有浦厂中学、浦口区实验小学等，教育资源较为丰富。
交通配套：纬三路双隧道、江北快速通道，交通路网成熟，后期规划地铁4号线二期浦珠路站，目前轨交出行不便。
医疗配套：项目周边2km范围内有浦口医院、民仁门诊部、鼓楼医院江北国际分院，后期将会打造国际健康城，医疗配套丰富。
商业配套：地块附近大型商业综合体仅有奥林广场，周边建成小区较多，但居住氛围并不浓厚。
公共资源：地块周边公共资源有珍珠泉，公共资源尚可。
地块表面平整中，基本属于净地，前期开发难度小。
从片区近年的土地成交明细来看，板块共出让4宗土地，整体供应节奏慢。从2009年地价1300元/㎡，到2011年观山悦4288元/㎡的地价，两年时间，地价实现了一次跳涨，增幅达到229.9%。到2014年，NO.2014G77地块引发包括龙湖、华润、世茂、明发等房企轮番举牌，最终第44轮竞价中由明发以16.4亿元拿下，离最高限价17.4亿元只相差1亿元，地块热度可见一斑。
值得一提的是，此前片区内供应的土地均在2015年前，也就是江北新区规划建设前，随着15年江北国家级新区的获批，作为获批后片区内第一次供地，地价或将实现再一次跳涨。
目标地块处于南京国际健康城片区，整个板块仍处于起步建设中，附近诸如世茂荣里、明发城市广场等多为售罄或尾盘项目，区域住宅存量几乎为0。
从区域典型项目近期开盘情况来看，靠近目标地块的世茂荣里，在2015年10月首开，彼时均价16000—18000元/平米，近三年时间里，得益于江北新区利好的发酵，荣里的房价涨幅较大，区域具备一定的升值空间。荣里在2018年共有三次加推，且开盘当天均全部售罄，项目作为江北核心区周边300万起的叠墅，十分稀缺，取得这样的去化成绩也在情理之中，可见打出区域市场的产品力和稀缺性尤为重要。由于荣里与目标地块距离较近，对地块未来建成项目的市场热度有一定的参考价值。
典型项目的近期开盘情况
集中来源区域：参考区域内已售产品客群，以地缘性客户为主，约占比60%，其次是来自鼓楼以及建邺区客户，占比40%左右；客户购房目的以自住为主，少数投资客户，客户主要看中江北规划、周边交通便利。
距离上一次挂地，区域板块已断供5年，上一次供地还是在江北核心区规划批复前。住宅市场方面，片区内多为尾盘或者二手房，新房存量几乎为零，直接导致区域内生市场需求大。区域内目前最高的楼面价为6527元/㎡，随着区域的断供，加上江北新区规划的批复落成，到时候地价或将迎来跳涨。
此次实探的吉庆路以北两幅地块，距离近，可打包拿下分作一二期开发，片区范围内仅有世茂与明发两家品牌开发商入驻，整体的区域品牌效应不强，因此建议品牌开发商入驻拿地打开市场。
目标地块容积率R≤2.5，限高H≤100m，参考周边竞品—观山悦，适合打造洋房+高层的产品，在溢价产品上，洋房的搭配上可做改善产品。
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