租房无法上学，“租售同权”再一次宣告失败？
近年来，我国出生人口持续下降。有人说，房价是最好的避孕药。这跟捆绑在房子上的权利密不可分——教育、医疗、社保、户籍等等城市公共服务。然而，房子在任何时代都是奢侈品。
而人们期待的房子上附加价值，早已暗暗标明了价格。
此前，住建委立法明确“租购同权”——租房与买房居民享同等待遇。
这意味着，房子带来的公共服务附加值和地理位置价值增益降低。同时，在“买房就是买地段”的一二线城市，好的地段因为稀缺因素，房租必然随之上涨。
租≠购
作为世界上仅有的三个保留户籍制度国家之一（是的，越南前阵子取消了户籍制度，只剩中国、朝鲜和西非的贝宁共和国保留），中国对于城市户籍人口把控非常严格，落户条款繁多。城市公共服务资源承载力有限，而想进入大城市的人是非常多的。资源紧张的时候，人们排队抢车牌、抢学位、甚至抢住院床位。
开放租购并举之后，可见资源紧张程度会加剧。昨天深圳罗湖教育局下发的一纸公文引发广泛关注。公告上显示：
罗湖2019学位预警——非深户购租房不满1年不受理申请。
“罗湖区临时购房、租房，深圳户籍不保证就近入学，非深户籍不受理申请。租房居住的必须在深圳市没有住宅类房产（没有实际居住的除外）并在学区实际居住满一年以上。”
媒体大量关注后，官方下午出来解释说，这是2018年的规定的延续，并非新规。此前，罗湖区就两次出现过学校对学位房设限，后又取消的情况。
这充分说明了，城市资源有限性和人口需求过量之间的矛盾。有限的资源，优先给谁？从这个规定中，我们显然可见是深户有房家庭，并且是持有一定时间的房子。
租与购之间的待遇鸿沟，自然有其理由。
首先，租售同权的提出，就是因为租和购所享有的权益是不同的。从法律层面上看，《物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》明确保护了房屋所有权。个人住宅作为私有财产：一、依法享有占有、使用、收益和处分的权利；二、拥有房屋产权即意味着可落户及享受区域公共服务资源。
然而，房屋承租权作为被物权化后的特定债权，仅有的保障是《房屋租赁合同》，物权法中没有包括房屋租赁权。因此，租房人可享受到居住权，但无法优先享受到落户及公共服务等方面的同等权利，尤其在落户要求严格的城市。
再者，城市部分公共资源稀缺性和信息不透明产生的权力寻租，让人们饱受其害，却也不得不参与其中。倘若完全实现租售同权，对城市的人口容量和公共服务建设更是一大考验。比如，拥有学区房的人有了合理的卖学位资格，好的学区房租金暴涨。
没有绝对的公平
理想很丰满，现实很骨感。
站在租客的角度来说，“租售同权”是利好的喜事，然而换一个角度，对房屋业主来说，则变成了权利挤压，资源侵占的不公。
买房人付出财力，购买了城市的地段和公共资源服务，背后卖地的政府和建房的开发商得到了城市建设的资金。这二者是相辅相成的。这样说，如果城市公共服务资源优先于有户籍有房产的家庭是较为合理的。
租房，尤其是廉租房市场属于政府保障范畴。因此，租购并举设计很大程度是保障低收入群体基本居住和基本的城市公共服务。
我们可以看到，近年土地拍卖的时候，竞配建、竞自持的地块多了起来。政府土地出让时，在保障基本住房方面有所作为。个税抵扣房租等税费减免优惠和扶持也出来了。对于城市托底保障政策来说，租售同权还有很长的路要走。
深圳罗湖延续不受理非深户购租房不满1年的学位的申请政策，再次宣告“租售同权”理论上行不通。
租售必不可能同权，未来可预见的是“租售分权”——“租”有对应的权利与生活基本配套保障，而对于更高的配套资源，必然只能通过“买”而实现。
▼