最强合集 | 2019楼市政策全回顾

随着岁末钟声的敲响，

波澜起伏的2019年已经落下了帷幕。

站在2020的起点，

回首过去一年的北京楼市,

从“房贷利率下调”

到“融资收紧”、“公积金调整”...

楼市话题从未间断。

下面，

就让小助理带着大家一起，

回顾一下2019年的楼市政策大事件，

给2020年一面镜子，

照过往，鉴未来。

北京楼市政策大事件回顾

1月

No.1

房地产市场长效管理机制

关键词：“量增价稳”  “因城施策”

2019年是继续推进房地产长效机制取得实质性进展的关键年。

从2018年年底的中央经济工作会议到全国两会，再到中央政治局会议，中央层面多次提到“加快落实房地产市场长效管理机制”。

2019年以来长效机制得到了加快发展，相关政策得到了进一步的落实，住房制度改革稳步推进，住房保障体系不断健全。

中央明确北京、上海等16个城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，首批13个城市利用集体建设用地建租赁住房的试点工作已取得实质性进展。

共有产权方面，中央明确提出对于人口净流入较多、住房保障需求较大的大中城市要因地制宜发展共有产权住房，北京、上海、广州、西安等城市加快推进共有产权住房试点。

小助理有话说：每个城市结合自己的情况，选择适合的调控手段和措施，有利于保持市场稳定，实现“房住不炒”。

3月

No.2

房住不炒

关键词：“房住不炒”  “稳地价、稳房价、稳预期”

今年以来，中央层面始终坚持“房住不炒”定位，稳定楼市态度坚决。中央经济工作会议为明年房地产市场定下基调，延续“房住不炒”定位，楼市调控不会放松，依然以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标。


小助理有话说: 受持续调控政策影响，2019年全国楼市回温明显，尤其是第四季度以来，楼市全面下行，房价已连续两个月小幅下滑。在房住不炒的定位下，预计未来房价走势将以稳为主。

No.3

多地调整棚改政策

关键词：“发行专项债” “不搞一刀切” 
2019年“两会”时，多地下调棚改目标。 根据“新三年棚改计划”，2018年-2020年将改造各类棚户区1500万套。继2018年后，2019年、2020年棚改目标预计完成920万套，年均460万套，相比于之前目标有所降低。 
同时，2019年，政府购买棚改模式取消，鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。 
小助理有话说：戴德梁行首席政策分析专家魏东向认为，棚改货币化政策的确能够很大程度上改善民生，帮助棚户区居民提升生活质量。
但是中国房地产市场自2015年以来呈现连续上扬的态势，在一二线城市纷纷限购的背景下，一些热钱在末班车心态的引领下也纷纷流入三四线城市，推高了当地房价，同时放大了有效需求，造成房价高于真实价值。
所以，本次棚改货币化的政策调整是适应了当下的市场现状。未来，预计棚改货币化政策会更加因地制宜，针对不同区域的市场情况采取相应政策，进一步促进房地产完善健康发展。

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东西城有消息了！2019年重磅政策将惠及1.15万人！
4月

No.4

公积金调整

关键词：“认房又认贷” 
公积金，与人们购房、租房息息相关，因此也备受关注。据不完全统计，今年全国有74个城市先后推出了公积金新政，主要涉及公积金贷款年限、限制异地购房公积金提取等方面。
2019年4月15日起，国管公积金新政正式执行，主要内容有以下三点：（1）账户连续缴存半年以上方可申请贷款；（2）对二套房贷款实行“认房又认贷”；（3）二套房首付比例调整为最低六成，且最多贷60万元。
小助理有话说: 对于楼市而言，国管公积金不论是否看齐市管，影响都不大，更多是其带来的信号意义。
首先，据业内人士透露，国管公积金缴纳人数占比仅1成左右，本身覆盖人群基数较少。其次，就目前北京房价而言，单纯借助公积金贷款买房的少之又少。对于首套首贷购房者可以说是没有影响，更多的是影响换房人群。

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重磅！国管公积金本月15号起“认“又认贷”！7月1日起！北京公积金政策又调整了！
5月

No.5

融资收紧

关键词：“土拍融资不分家”  “土拍溢价率下滑”
2019年4月，中央政治局会议释放地产融资收紧政策信号。

5月，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。
7月，发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。
8月，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平。


从全年来看，发改委、央行、银保监会陆续出手对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。

小助理有话说: 保利投顾研究院认为，土拍市场与融资环境紧密相关，随着二季度融资环境趋紧，土拍溢价率持续下滑。2019年前10月全国土地市场供求量同比基本持平，但溢价率自4月以来以来出现5连降。不过，部分城市为控溢价率抬高起拍价，叠加房企融资收紧，流拍增多。

分线市场看，10月各线城市成交下滑，均价环比出现不同程度下跌；1-10月一二线城市供求同比均有上升，三四线城市持续供过于求。
分城市群看，珠三角、海西成交量持续低位但同比略有增长；京津冀、成渝、山东半岛成交量同比下滑明显。
6月

No.6

推进老旧小区改造

关键词：“城镇老旧小区改造”  “资金筹措机制”住建部会同发展改革委、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，全面推进城镇老旧小区改造。
按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。
改造前

改造后

小助理有话说：专家认为，城镇老旧小区改造是一项涉及面广、持续时间长的系统性工程，目前仍存在资金投入与后续管理两大难题待解。一是，小区改造资金需求总规模较大，存在资金总体不足，财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题。

二是，一些老旧小区长期缺乏专业物业管理，没有住宅专项维修资金，小区居民也缺乏付费购买服务的习惯，极易出现“小区硬件改造一新后，生活习惯未能同步”等情况，造成后续管理难题。

7月

No.7

发展住房租赁市场

关键词：“增加租赁供给”  “减少购房刚需”
7月，财政部、住建部发布《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》，明确北京、长春等16个城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。


将大力发展和培育住房租赁市场，总结推广12个城市住房租赁试点的经验，落实各项支持政策，增加租赁住房有效供应，着力解决新市民等群体的住房问题。
小助理有话说：租赁新政的颁布，对于抑制房价的继续上涨仍有很强的作用，主要体现在两个方面。对于尚未买房和正在犹豫的年轻群体来说，观望情绪将更加浓厚，购房意愿将会有所下降。对于准备高价拿地的房地产开发商来说，也会进一步调整其经营策略，所以对整个房地产市场将形成降温的作用。
8月

No.8

集体土地入市

关键词：“缓解土地供给矛盾”
今年8月，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定。

其中，集体经营性建设用地入市是这次《土地管理法》修改的最大亮点。规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。
小助理有话说：对于房地产市场来说，集体经营性土地的入市为部分房企创造了加速扩张的机会，按照规定，集体经营性用地入市，只能用于经营性用途，因此，一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地，但对于商品房市场，目前不会有太大的影响。

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No.9

房贷利率换锚

关键词: “LPR”  “MLF” 
8月20日，新的LPR报价方式正式实行，要求以LPR定价来作为发放贷款。随后，公开“降息”消息接踵而至，中期借贷便利利率（MLF）、贷款市场报价利率（LPR）相继下调。 
11月5日，MLF利率较之前下调了5个基点，从之前的3.3%下调至3.25%。十五天后，1年期和5年期LPR利率分别下调0.05%。

LPR下调与贷款利率挂钩，而5年期贷款基本是属于房贷，因此本次的LPR利率下调也有助于降低刚需购房群体房贷成本。 
小助理有话说：财经评论员许树泽认为，房贷利率“换锚”后变得更加灵活，但利率难以大幅下降。
“如今，LPR是盯住MLF，是一个活的东西。所以大家买房子的时候可能会注意到，虽然这几天利率下了一点，但过一段时间可能又会上一点，总体稳定。并且，利率跟房价是个负相关的关系，利率越低，房价越高，如果利率涨了房价就会跌。所以，总体来讲现在利率难以大幅下降，房价也难以具备短期大幅上涨的基础。”

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房贷利率新规已正式“换锚”，专场直播多维度解读购房贷款知识

9月

No.10

房产过户新政

关键词：“亲民大工程”

9月1日，财政部、税务总局发布关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
小助理有话说：根据规定，子女以继承的方式获得父母的房屋，不需要缴纳契税，只需要支付公证费和工本费。

No.11

一城一策，加强监管

关键词：“554”
2019年以来，房地产市场调控政策继续从严，全年发布调控政策554次，其调控力度远远超过2018年。
9月19日，住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会，地方层面坚持房地产市场监管不放松，北京、海口、杭州等多个城市从规范房地产市场销售行为、开展专项整治行动、对房企和经纪机构进行约谈警示等方面整顿规范房地产市场，加强市场监管类政策成为主流。
小助理有话说：中原地产研究中心数据显示，2019年前11个月，全国房地产市场政策调控次数合计高达554次，同比2018年同期的425次，上涨幅度高达30%。
其中，11月全国房地产市场政策调控次数刷新最近一年的最高纪录，高达72次。房子是用来住的，不是用来炒的。血拼北京，捍卫刚需！

12月

No.12

分区规划

关键词：“产业布局”  “人口规划”  “发展重点在近郊”

12月11日，朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、顺义、昌平、房山、门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆共13个区的分区规划及亦庄新城规划（国土空间规划）全文陆续正式发布，本次分区规划的规划年限为2017年至2035年。
据介绍，此次分区规划中，围绕优化提升首都功能、疏解非首都功能，积极探索解决跨区域和区域内不同地区之间发展不平衡、不充分的问题。
此外，进一步完善中心城区、城市副中心、新城、镇、新型农村社区的城乡体系，通过开展整体城市设计，划定了三级六类城市设计重点地区。

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集齐！未来20年北京14个分区规划，亮点解读全在这儿！

迅速！帝都9大区域分区规划亮相！这些地区前途不可限量！
小助理有话说：从大的方向来看，这些对于北京市房地产市场的影响都是偏负面的，但是北京市未来的工作和居住环境一定会得到极大的改善。

No.13

核心区规划

关键词：“一核一主一副、两轴多点一区”  “老城不能再拆，坚持‘保’字当头”


12月30日，北京市自然资源委就在官网发布公告，《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》（草案）编制完成，当天起向社会公示，听取公众意见建议。
主要内容是，落实城市战略定位，明确发展目标、规模和空间布局。提高为中央党政军领导机关工作服务的能力水平，建设优良政务环境。加强老城整体保护，建设弘扬中华文明的典范地区。
核心区规划提出：构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构。其中“一核”指首都功能核心区，包括东城区和西城区两个行政区。
小助理有话说：京津冀协同发展专家咨询委员会专家李晓江认为，这次规划将整个东、西城区32个街道进一步细分成183个街区。
这样每个街区平均面积0.5平方公里左右，可以把所有控要求，包括首都功能的要求落实到街区。可以让我们老百姓切实的感受到首都功能核心区的功能调整、环境改善和文化保护。

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重磅！现在是进入核心区最后的机会了！

No.14

存量贷款利率

关键词：“LPR”  “利率下降”
12月28号，央行出台了“存量房贷”的改革利率政策，28万亿的个人住房贷款利率，都和这个新政有关系。


基于房地产市场长效管理机制，央行对于房贷利率机制设定了下限，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

也就是说，新机制下，如果按照目前的LPR，首套房贷利率就不能低于4.80%。二套房贷利率则是加上60个基点，不得低于5.40%。

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突发！你的房贷合同要变了！固定利率or浮动利率，怎么选？

小助理有话说：诸葛找房副总裁苑承建分析称，“固定利率长期确定，使得用户无法享受利率下行的红利，但同样的，也可以在利率上行时避免成本上升。原先的以LPR为定价基准加点的方式，对用户来说，是随行就市。可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。”
总结2019年北京楼市情况严控之下，可以说2019年是刚需一族购房的最佳时代，但对于投资者来说或许是难熬的一年了。
2019年楼市稳定有降，季度上下波动，空间再度分化，总体迈入调控预设的合理目标。目前住房市场稳定是初步的，调控尚未完全成功，进入关键期应保持定力，预计未来2-3年将是我国房地产调控的关键时期。- END -
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