参考|比房产税更狠的招来了，有房的哭吧

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作者：环球君   首发：金融五道口（ID:fivecrossing）

一

一波未平一波又起！

刚刚两会讨论房地产税立法的事情，这厢还没结束，香港又做起了表率讨论空置税了。

3月12日，据香港日报爆料，政府已经大致完成一手房空置税草拟法案，准备下月（4月）提交立法会（相当于“全国人大”）讨论。

香港空置税规定：

将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年的租金，且大约相等于楼价的5%。

举个例子，一套价值1000万人民币的新房，空置在6个月以上（未居住也未出租），按照楼价5%计算，则需要缴纳将近50万人民币的税。空置税是按年征收，直到不空置为止。

而香港人一般月收入也就1.5—2万港元，所以，这个税还是蛮重的。

香港普通住宅一般都有着超高容积率

据了解，香港为了遏制“炒房”，打击开发商“捂盘惜售”，只针对新房开征“空置税”，这与其他国家新房、二手房都征税“空置税”的情况不太一样。

对此，香港开发商认为：“空置税”并不合理！

开发商解释道：开发商卖房是有自己的节奏，如果市场情况不好，难道要降价卖房吗？另外，“豪宅盘”（使用面积大于等于100平方米）不是想卖就能卖出去的！

二

对于香港开征“空置税”，业内普遍关注2个问题：香港房价会不会下跌？内地会不会跟进？

事实上，关于一手房空置税问题，香港政府2018年6月份就已推出，此后一直在制定草拟法案。

空置税，捂盘税？

开征新房空置税，目的是为打压开发商惜盘捂盘、挤牙膏式的销售方式，加快市场上的新房供应，让房屋资源充分被利用，以缓解香港的住房需求。

香港是一个非同一般的地方，房价高得惊人。近期，刘德华就在一个短片中吐槽香港的高房价：买不了房子，租不起楼。

房价到底有多高？堪称全球之最。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院（美元/平方米）

要注意这个价格只是均价而不是最贵的豪宅区。不仅仅是房子贵，车位也贵。香港一个车位竟然可以卖到600万元，车位比车子贵多了。

在香港，很多人都是住不起住宅的。所以在香港笼屋，劏房，棺材房就非常常见了。不仅仅是横向的隔断，更是纵向的切割。

香港顶着全球房价最高的名号，但是大部分在那里生活的人却还那样不堪。

图：香港每平方英尺楼价走势图（1平方米=10.764平方英尺）↓↓↓ 

香港房价从1997年1月份到2016年5的走势图

有统计显示，在2012年7月—2017年6月的5年里，香港新房供应量增加约50%，但是房价还在上涨，其中很重要的一个原因就是开发商捂盘。有统计，期间香港：

已落成但未卖的单位：由4000个增加至8000个，增幅为100%。

建筑中但未卖的单位：由48000个增加至61000个，增幅为27%。

已批出但未动工单位：由13000个增加至29000个，增幅为123%。

根据安排，空置税草拟法案已经基本完成，下月提交立法会讨论。

一旦立法会讨论通过，开始落地实施，将会影响香港新房市场与房价，甚至还会波及内地房地产市场。

三

香港政府于2018年6月份推出一手房空置税草拟法案后，从2018年7月份开始，香港楼市的成交量就处于明显萎缩状态。10月份的二手住宅成交量创下了2013年以来的新低。

而价格较低，适合首次置业的楼盘“上车盘”出现了10%左右的减价潮，最严重的是天水围的嘉湖山庄大幅度降价22%。

多个楼盘按一周计算，跌幅可以高到12万港币每周。

2018年的中国香港，房价开始响起危险的信号。 

地王流拍，买家违约，银行加息，这个房价曾经冠绝全球的一线城市，房价开始进入下行通道！

来自凤凰财经的新闻报道，香港不少郊区楼盘（不具体点名）房价成交已经实质性下跌达20%，香港某些在近期买入房地产的投资者，成为负资产所有者。

香港-一个寸土寸金的地方，房价早已经成为了神话，而现在神话要破灭了。

四

那内地会不会跟进呢？

其实官方早有表述，早在2018年10月，原住建部副部长仇保兴在接受媒体采访时表示：

我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在百分之十几到二十，一般国际上都是5%左右。

仇保兴的建议是，征收空置税。

在2018陆家嘴论坛上，原中财办副主任杨伟民在演讲中提到：

在中央财办时，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，结果显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高，比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。

这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。

然而，长期以来，我国住房空置率一直都是一个谜题。

2014年，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告：

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。

其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

2017年，中国家庭金融调查与研究中心发布的报告称，当年中国一、二、三线城市空置率分别为16.8%、22.2%和21.8%。

2018年3月，国家电网公布了我国房屋空置率的调查结果，根据每户电表数据测算出，2017年大中城市房屋空置率约为11.9%，小城市房屋空置率约为13.9%，农村房屋空置率约为14%。

这个数据比中国家庭金融调查与研究中心的数据温和了不少。但按照国际惯例房屋空置率处于5%到10%为合理之间，当房屋空置率达到10%到20%就是危险区间的标准，我们的房屋空置率的确是在危险的边缘游走。

可见，中国引起空置税势在必行。

2018年5月14日，社科院城市所与社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书：房地产发展报告No.15（2018）》。该报告建议，考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。

五

征收空置税会发生什么

空置房，民间给出的定义是指无人居住的房屋。

有人数十套房子空着无人居住，有人辛苦一辈子却无房可住。大有“朱门酒肉臭、路有冻死骨”的意味。从社会公平来看，空置房造成了极大的资源浪费和分配不均。

当前空置房有几种情况：

1：开发商捂盘惜售，因价格下跌，销售价格与预期相差过大，有的开发商宁愿不卖，捂盘待涨，从而形成百姓口中大规模的“死区、鬼城”，此类空置房最易引发受众维权。

2：无住房需求的炒房者囤房待涨，因无住房需求，加上需要转手出售等因素，炒房者往往不会将房屋出租，购买的房屋长期闲置，从而形成空置房。

不论哪种，都会改变楼市供需结构，从而变相推高房价。所以空置房才会引发民众的不满的情绪。

2018年6月28日，香港就推出了空置税，开创了针对开发商征收空置税的先例。

香港空置税征收标准是，空置一年或以上的需征收房产税，征收时会对房屋租金做评估，空置税为年租金的200%。

需要特别注意的是，香港“空置税”针对的是已经建成但未售出一手私人住宅，主要整治开发商“捂盘”现象，并没有采用国际通用的“空置”概念。

六

空置税落地有多难？

大陆之所以迟迟未效仿国际，开征空置税，有人给出的理由之一是，空置房不好界定。

首先，空置多久算是空置，出国一年或到别的城市工作一年，算不算空置？这方面容易引发社会争议。

其次，依靠水电煤气表数进行监管，在智能电器日益发达的年代，同样容易被规避。

国际上界定之法，是根据产权人申报房屋状态，以及房屋的水电、煤气使用情况综合鉴别。

这对于聪明的中国人来说，完全可以巧妙避开。例如许多坐拥三四套房子的人，可以一个礼拜住一套，来避免其空置，甚至可以将家人分散来住，一人住一套，同样可以规避空置。

当然，所有的技术问题都不是问题。以目前大陆城市的空置率，借鉴2018年下半年香港楼市的走势来看，一旦开征空置税，很有可能对高房价一剑封喉，影响房价稳定。

这才是大陆迟迟不开征的关键。

所以，现阶段，空置税无论喊得如何震天响，都不会比房产税推出的可能性更大。当然，未来某一天，两个税同时上马，也未必不可能。哪一天开始大张旗鼓调查住房空置率，这个时候，空置税就真的不远了。

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