借款合同到期后签订的以房抵债协议效力界定

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摘要

以房抵债作为普遍的一种社会现象，在法院的审判实务中经常出现。尤其伴随着近年来问题频发的民间借贷问题，使得以房抵债更是问题层出不穷。借款合同到期后由于债务人无力清偿到期债务，双方签订房屋买卖合同效力如何？北京市道可特律师事务所争议解决团队将从最高院72号指导案例出发，对借款合同到期后其签订以房抵债协议的效力进行探析。

裁判要旨：

双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

基本案情介绍：

汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

最高人民法院裁判观点：

本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

道可特争议解决团队观点评析：

以房抵债为以物抵债的一种形式。在我国立法上，对以物抵债并没有直接的规定，但在一些法条中对于以物抵债做了间接的规定，《合同法》286条中关于承包人优先权，指出发包人逾期不支付价款，承包人可以与发包人协议将该工程折价或是申请法院拍卖是以物抵债的体现。《物权法》第195条、第219条、第236条就抵押、质押、留置的实现方式规定，在债务人不能清偿到期债务时，可以将标的物协议作价抵偿债务，也可以拍卖变卖抵债。为了解决法院对此类案件难以判决的问题，各地也对以物抵债做了相关的规定。2015年出台的《最高院人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》中对以物抵债进行了定义，并为以物抵债提供了统一的指导意见：以物抵债指的是债权人与债务人之间存在金钱债务，双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿。

以物抵债主要存在以下构成要件：

第一，原有债务应当合法存续。以物抵债是他种给付代替原定给付从而实现债务清偿，因而以物抵债存在的前提条件就应当有：原债务的合法存续。倘若原有债务出现不成立、无效、被撤销的情形，此时以物抵债协议不能成立。例如，在“张某某、于某某与刘某、葛某确认合同无效纠纷二审民事判决书”中，双方当事人签订了《经济沟转包协议》来清偿民间借贷产生的债务，在案件审理的过程中，双方的争议焦点主要集中于该民间借贷是否发生。经过审理，法院认为债权人不能提供证据证明主债务的存在，因此判决以物抵债协议不成立。可见，原有债务的存在，是以物抵债成立的前提条件。另外，原有债务诉讼时效的经过并不会影响以物抵债的成立。这是因为原有债务不会因诉讼时效经过而被消灭，债务人仍然可以选择履行债务。

第二，异种给付的达成必须经过双方约定或是法律规定。在以物抵债中，通过异种给付代替原定给付，从而达到债的履行方式的变更，故而需以双方达成合意的形式或是由法律强制规定达成。这里须注意的是，达成合意并不意味着仅在当事人双方之间达成合意。在学说以及司法实践中也都认可与第三方达成合意的情形。

第三，以物抵债合意不应存在效力瑕疵。以物抵债达成的合意应当依法成立和生效，这是以物抵债协议能否履行的条件。协议不应存在不成立、无效、可撤销的情形，否则，以物抵债将不发生。在以物抵债不能发生的情况下，债权人仍有权向债务人主张清偿原有债务。

根据上述以物抵债的三个构成要件，对于借款合同到期后签订的以房抵债协议，原有借款合同是合同有效的，只要以房抵债协议不存在效力瑕疵的情形，根据私法自治的原理，以房抵债协议应为有效。这是因为债务期间届满后债务人无法清偿债务经双方当事人达成一致意见，明确约定了欠款数额，以房屋转让作为清偿债务的基础，实质上就是同意终止原借款合同关系，形成新的房屋买卖合同关系。这也就是指导案例所阐释的“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的”。此时，应当认定为房屋买卖合同关系。

但仍需注意的是认可司法实践中存在的以房抵债协议效力，并不代表对非法利益的保护，更不代表将非法利益合法化。在处理以房抵债协议的效力时，应当坚持合法性原则，债权人和债务人订立以房抵债，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，如果双方签订的以房抵债协议存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的、以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定的，应依法认定这些合同内容无效。

另外，如果债权人和债务人订立的以房抵债协议存在重大误解、显失公平的情形(例如房屋价格与债务价格存在较大差距)即《中华人民共和国合同法》第54规定的情形，此时当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但必须明确的是，对于是否显示公平，一般将房屋价格的标准限定为 “签订时”。因此，当事人双方应当以双方签订协议时的房屋价格与债务价格比对，确定是否显示公平，而非事后纠纷发生时甚至诉讼时的价格做比对，而且举证责任应当由该主张一方承担。

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