租售同权的法律解读与发展建议
前言：“租售同权”的概念自产生以来就被持续关注着，实现真正的“租售同权”则意味着房地产市场的一次重大变革。现阶段，由于市场供给的原因，导致了我国核心城市的房屋租赁市场的不景气和混乱，只有通过国家政策的支持，加大供地阶段的租赁住房用地，不以出卖为房产提供的目的才能够在实质上推广租售同权模式。北京市道可特律师事务所房地产与基础设施团队将对现阶段租售同权政策进行梳理，以探索如何在法律框架内实现真正的“租售同权”。
一
现阶段租售同权的政策支持
2015年1月，住房和城乡建设部发布实施了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，该指导意见明确了“培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题；有利于拓宽公共租赁住房房源渠道，完善住房保障体系；有利于盘活存量房源，提高资源利用效率；有利于新型城镇化建设，促进人口有序流动；有利于加强和改进社会管理和服务，提高社会治理能力。”该指导意见也提出了主要的工作目标：建立住房租赁信息政府服务平台、积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点、支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。
2016年2月，国务院发布《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》国发〔2016〕8号，重点强调推进居住证制度覆盖全部未落户城镇常住人口，保障居住证持有人在居住地享有义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、公共文化体育服务、法律援助和法律服务以及国家规定的其他基本公共服务。同时建立购租并举的城镇住房制度，加快发展专业化住房租赁市场。以满足新市民的住房需求为主要出发点，建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度，健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。
2016年5月，国务院下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号)，明确提出实行购租并举、培育和发展住房租赁市场。为进一步落实上述意见，2017年6月30日，广州市人民政府办公厅发布了《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》穗府办〔2017〕29号，积极支持租赁住房方式，多层面支持住房租赁消费需求，实现租者幸福居住。赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租售同权。
2017年7月18日，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，同意郑州、武汉、成都、沈阳、佛山等城市开展住房租赁试点工作。通知发布后不足一个月，郑州市人民政府正式下发《郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》提出要切实保障承租人权利，2017年10月底前各相关部门制定并完善鼓励住房租赁消费相关政策，对进行房屋租赁备案的承租方，允许其在居住地落户，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。
综上所述，现阶段我国政府对“租售同权”持鼓励态度，各试点政府正积极响应国家政策，落实具体实施方案完善住房租赁消费相关政策，意在建立基于社会贡献享受社会公共资源的分配方式，逐渐解除住房与其他社会福利、资源的绑定，恢复住房最根本的居住属性。
二
租售同权模式的法律解读
住房作为物权，其包含物权的特性，其所有权和使用权是可以相互分离的，而“租”与“售”在制度范畴内也就是指“使用权”与“所有权”的权利范畴。城市物业产权（所有权）范围主要表现：1.法律范畴内的物业所有权，可以进行抵押、质押、出租、改造等多种复合物权；2.享有城市公共资源、公共服务的权利。相比“售”而言，“租”的权利却不明确，主要反映在租赁合同对租赁主体的约定，即法律范畴内的“占有权”。租赁作为合法占用的主要形式，法律及相关政策仅明确租赁主体享有除物业处置权之外的使用权，不享有其他物权。而租售同权制度打破的正是租赁权与所有权之间就决定户籍安排、教育安排以及其他社会资源分配安排的产权依据。实质上，租售同权是在落实承租人的社会权利，本身作为承租人占有、使用房产的权利是租赁合同约定的。
租售同权是国家公民权利的平等，在租售同权的推动上，政策和法律的支持尤为重要，即要在立法层级上保障公民的权利，其次还要有租赁房源并在税收上给租赁收入以优惠，reits市场的完善发展也是租售同权的必要条件。住建部称将通过立法明确“租售同权”：租房与买房居民享同等待遇，住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。在不动产登记全国联网后，提高空置房产所有人的持有成本能推动其对外出租的积极性。除此以外，政府虽提出建立统一租赁平台，但是政府租赁平台的房产来源如果仅依靠公租房也是不现实的。实质上租赁并不仅仅是提供房产就能解决的，租赁后的物业维护和家政服务都是租售同权模式下需要开发的商业生态领域。而金融正是租售同权模式下的重点，其中房地产投资信托基金可能成为租赁土地房产产权的拥有者，租赁的税费改革也是提升租售同权模式活力的关键。
三
推动租售同权模式发展的建议
目前推动租售同权模式发展存在两大问题，一是租赁住房的相关法律法规还不够健全；二是租售是否真正同权，还得不到完全的落实。这些问题的解决需要时间，需要积累经验，也需要平衡各方面的利益关系。最近少数地方商住小区原住民抵制公租房房客居住，认为损害了原住民的生活品质以及实际利益，这也说明租赁住房是一场城市空间的利益格局分配，会有大量新问题出现。中央已明确提出要加快住房租赁市场立法，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目。租赁监管部门应当在充分听取方方面面的意见和建议的基础上，抓紧起草相关法规草案，积极推动住房租赁管理条例立法工作。
除立法层面以外，政府部门、租赁双方和房地产企业也应发挥相应作用：
第一，相关部门应制定统一规范房屋租赁合同。租赁市场租赁合同版本不一、权利义务不等、租期租金不稳定等重要问题影响着租赁同权新政的落实。统一规范房屋租赁合同，明确合同效力及相关条件，规范商业用房改住房租赁、住房改经营性公寓等新型租赁方式的法律规范，增加户籍、教育等公共服务权利条款，规范房屋处置、装修、转租等使用权范围。
第二，房屋租赁合同的双方应重视租赁合同备案及纳税安排。租购同权引导租赁市场规范化，基于区域和配套对租金价格等会有较大影响。我国房屋自有率占80%，市场以个人出租为主。出租人在受益租金价格调整的同时，也应当承担更多的合同义务。避免为规避纳税而拒不履行合同备案的义务，而影响合同履行。
第三，房地产企业应重视租赁住房供应的供给侧改革。新政多通过改变土地供应规则、调整商业用法按规定改造为租赁用房等方式补充租赁住房供应。房产企业应当重视土地规则的变化，调整土地资产储备方案。商业地产运营企业将商业用房可以改造成租赁房也是可以进行探索的，不仅有利于盘活商业用房存量，也可以增强企业市场供给。房产企业无论是租购并举，还是收并购或参股长租公寓企业，都可以从中寻求新的发展空间。
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