居民小区停车位权属及相关法律问题分析
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据公安部交管局消息，截至2018年9月，全国机动车保有量达3.22亿辆，其中汽车保有量达2.35亿辆，占机动车总量的72.91%，居民小区停车难及停车位相关的纠纷问题时有发生。居民小区停车位有哪些分类？其权属如何认定？实践中之相关的法律纠纷有哪些？北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队将对以上问题进行探究解读。
居民小区停车位按照权属情况，一般可以分为产权车位、人防车位、非产权非人防车位。
（一）产权车位
产权车位是经规划批准、并经房产登记、具有产权证的车位，居民小区里一般是非人防工程的地下停车位。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。
《物权法》第七十四条第一款第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。产权车位归属于开发商，其可以出售、附赠或出租。
（二）人防车位
人防车位是设在人防工程里的车位。《人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
《北京市人民防空条例》第十五条规定：鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人投资人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第二十五条规定：平时使用人防工程，应当按照规定报人民防空主管部门审查批准，并向人民防空主管部门申请办理《人防工程使用证》。我国相关法律法规并未明确规定人防车位的所有权，一般认为开发商不具有所有权，但具有使用管理收益权，可以对人防车位出租或附赠。
（三）非产权非人防车位
非产权非人防车位，需根据其是否计入公摊面积，是否占用业主共有的道路或者其他场地来判断权属。实际生活中，一般是占用业主共有的道路或者其他场地的地上停车位。《物权法》第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
由以上法条可以看出，超规划或者规划外建设的，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位由业主共有。
【案例1】开发商未明确告知地下车位系人防工程，业主主张构成重大误解要求撤销协议[（2016）京民申字第1039号]
基本案情：2013年11月23日，徐博瑞（乙方）与中矿宏业锦泰公司（甲方）签订《北京市商品房预售合同》，同日，双方还签订了《协议书》一份，协议主要约定：“为方便乙方生活，甲方向乙方提供地下附属设施供其使用，双方达成如下协议：1、地下附属设施由甲方投资建设，依法享有使用权和收益权。乙方在使用中应当遵守相关法律法规及政策规定。2、甲方向乙方提供地下附属设施编号为：130。3、乙方应在签订本协议的同时向甲方一次性支付使用费人民币20万元。乙方应当按照相关法律规定，与物业管理公司签订相关协议、文件，入住后即可正常使用相应的地下附属设施，只需按规定向物业公司支付相应的管理费用。4、乙方对该附属设施的使用期限自本协议签定之日起20年止。期满后由乙方继续使用，不再另行收取使用费。……徐博瑞于2013年11月23日依约支付了20万元。中矿宏业锦泰公司至今仍未将该车位交付给徐博瑞。徐博瑞诉至法院，主张因其对地下车位的性质存在重大误解，要求撤销《协议书》、中矿宏业锦泰公司返还其使用费及支付利息。
法院裁判：1、《协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的法定情形，合法有效。2、协议约定的是使用地下车位，并非转让买卖，对合同内容并不会产生重大的误解。3、徐博瑞取得地下车位的永久使用权，一次性向中矿宏业锦泰公司支付使用费20万元，并不会随地下车位性质的变化而发生重大改变，该价格并未导致明显不公平。4、人防工程使用证审批属于行政机关正常的管理规范，并不必然影响对地下车位的使用，即便是出现人防工程不能通过审批导致地下车位无法使用的情况，也属于中矿宏业锦泰公司违约的情形，徐博瑞可另行主张解除合同。综上，徐博瑞主张因其对地下车位的性质存在重大误解而要求撤销《协议书》，无事实与法律依据。
【案例2】开发商和物业公司将人防车位租赁方式由短期租赁调整为长期租赁，业主要求按原租赁方式继续履行[（2015）三中民终字第03237号]
基本案情：2009年3月，卫晓滨与北京先导华鑫房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》，卫晓滨购买北京市朝阳区酒仙桥中路涉案房屋，合同约定由北京悦豪物业管理有限公司提供物业服务。2011年11月，卫晓滨自北京悦豪物业管理有限公司处租赁地下固定车位1个，交费5500元，2012年12月续租交费6600元，租期至2014年1月3日；2012年3月，卫晓滨自北京悦豪物业管理有限公司处租赁地下机械车位1个，交费6000元，租期至2013年4月底。
2013年春节过后，北京悦豪物业管理有限公司通知广大业主，北京先导华鑫房地产开发有限公司调整了车位收费方式，具体为：地下固定车位6400元/年，一次性交20年租金共计128000元（再送20年）；地下机械车位如果一次性交10年租金，4300元/年，共计43000元，如果一次性交20年租金，4900元/年，共98000元（再送20年）；此外，每个车位另交管理费1440元/年。卫晓滨诉至法院，要求按照原租赁方式继续履行并应支付其违约金2万元。
法院裁判：本案争议焦点应为，卫晓滨要求北京先导华鑫房地产开发有限公司及北京悦豪物业管理有限公司继续按照原租赁条件承租涉诉小区内车位是否具有依据。首先，涉诉小区内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足包括卫晓滨在内的小区业主的需要。作为涉诉小区停车位使用权人的北京先导华鑫房地产开发有限公司按照同等条件要求北京悦豪物业管理有限公司通知卫晓滨签订租赁合同正体现了这一点。其次，北京先导华鑫房地产开发有限公司作为涉诉小区停车位使用权人，其在事实上对小区范围内的车位控制方面具有垄断地位。因此，如果北京先导华鑫房地产开发有限公司利用该地位迫使合同相对方接受苛刻内容合同的行为应受到干预。最后，从卫晓滨自述北京先导华鑫房地产开发有限公司提出的新的承租方案来看，该方案虽然租赁期时间较长但不违反法律规定。由于现方案年均价格低于卫晓滨之前接受的价格，并非苛刻，双方应按照自愿原则订约。综上所述，卫晓滨所有诉讼请求均缺乏依据，不予支持。
【案例3】开发商和物业公司未告知业主即出售业主承租车位，业主要求侵害租赁车位优先购买权导致的损失 [（2017）苏02民终4201号]
基本案情：李彪系无锡市滨湖区万科信成花园12单元3001室业主。万科信成花园D171号车位的所有权归属地产公司，委托物业公司代为出租、管理。李彪自2016年6月1日起每月按租赁费250元、管理费50元的标准承租万科信成花园D171号车位，直至2016年11月30日。李彪与物业公司、地产公司之间并未签订书面的车位租赁协议。
2016年6月20日，地产公司将D171号车位以8.5万元的价格出售于案外第三人，并于2016年10月起将该车位交付买受人使用，李彪于2016年10月9日晚发现其承租的D171号车位已被他人占用。地产公司在向第三人出售D171号车位时，地产公司或物业公司并未将车位即将出售的情况告知承租人李彪。李彪诉至法院要求地产公司、物业公司赔偿因侵害优先购买权而导致的损失15万元。
法院裁判：《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。上述规定中承租人的优先购买权是针对房屋租赁而言，主要是考虑房屋系生活所必需，为了保障民生、实现物尽其用。至于租赁车位是否享有优先购买权，法律并无明文规定。由于优先购买权是一项法定权利，直接影响当事人的权利义务，在法律没有明确规定的情况下，不能将承租房屋的优先购买权类推适用到其他租赁物上。因此，李彪认为车位承租人也享有优先购买权的意见缺乏依据。
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