武汉克而瑞2021年中市场分享：共饮长江为酒 惯看风云

SUMMER/惯看风云

2021年7月22日，大暑日，最热的日子，在武汉长江中心，时下最热的板块之一，针对上半年各项指标创下“新高”的火热市场，老吴用“共饮长江为酒，惯看风云”的气度为市场做出总结。

暖风吹得游人醉——

0 关于数据：三项新高

2021年上半年，供应量创新高，达1089万方，成交金额破1800亿元，市场均价17095元/平米。

新高1：上半年商品住宅新增供应量超千万平方米

2021年上半年，供应量创新高，达1089万方，创下近十年来同期最高供应量。自2016年调控以来，缓解市场供需矛盾、提升新增供应，势在必行。老吴说，“充足的供应是稳定市场、保证市场有序发展的重要条件，这个新高是我们很欣喜看到的。”

新高2：上半年商品住宅成交金额超1800亿元

上半年，成交量达1095万方，为2016年后的又一新高，但由于房价在增长，成交金额创下历史新高：1868亿元，超过2016年成交量峰值时的成交金额。

新高3：上半年商品住宅成交价格超17000元/平方米

市场最敏感的信号：价格。2021年上半年，武汉商品住宅市场均价突破1.7万元/平，达17095元/平，同比增长14%，环比增长8%。如果看6月的实时价格，已接近1.8万/平。

供应高位、成交高位、价格创新高，老吴说，“这是标准的市场处于繁荣上升时期的大指标”，那是否意味着我们即将走出调整期，进入新的增长时期呢？

NO—— 

我们还应该看到：

1  开盘去化率仍在低位

2021年上半年，整体市场开盘去化率为38%，基本维持在2020年以来的低位。自2018年下半年开始，武汉市场开盘去化率持续走低，2018年三季度以前，整体开盘化率在80%以上，至2019年一季度下降至70%，2020年后至今维持在4成左右水平。

2 项目分化进一步加剧，低去化率项目增加

同时，项目成交分化加剧。开盘去化率大于80%与低于40%的项目占比仍有增加，其中超4成的项目去化不足20%。

3.1  成交结构上，2021年上半年新增供应量仅成交不到40%

分结构研究上半年整体成交构成。约400万方成交量为今年新增预售证供应，占比37%，585万方成交为2020年预证供应，另有108万方为2019年预证供应。即今年新增预证供应占成交总量的比例不到40%。

3.2 成交结构上， 新增供应分板块去化率呈现较大差异

整体来看2021年上半年新增供应分板块去化，城市重点功能区、产业核心区去化率明显较好，比较典型的有武昌滨江、光谷中心城等板块。

3.3 在供应结构相对稳定的情况下，中心城区成交占比大幅提升

近五年来武汉主城区供应占比在55%左右，相对稳定，而从成交结构来看，今年上半年中心城区成交占比大幅提升，达64%。

一般而言，当市场进入深度调整时期，远城区销售乏力，中心城区相对坚挺。

3.4 三环内成交占比显著提升

分环线看，三环内成交占比著上升，其中二环内成交量同比2019年大幅上升109%，二三环间、三四环间均有不同幅度增长，而四外环间及四环内成交占比则均有下降，降幅分别为20%和27%。

在成交价格上，除四外环间之外，其他环线价格均上涨，其中二三环间涨幅最大，为5.8%。分板块看，涨价及价格下跌板块也呈现较大分化。同时，价格虽整体上涨，但打折促销力度不小，比较典型有的吴家山、盘龙城、蔡甸城关等板块，供应量大，市场竞争激烈情况下，打折促销也成为重要营销手段。

回顾上半年的市场，量价关系上继续呈现区域分化是当前的整体特征。价涨成交量下跌的板块增多，同时降价成交量不涨的板块减少，这是典型的市场处于调整周期的状态。

因此，我们当前仍处于调整周期内。

昨夜雨疏风骤——

再看全国市场。

从政策层面来看，调控仍将持续。

老吴表示，2023年之前调控不会松动。2021年上半年，全国调控频繁加码，进一步趋严且向三四线城市下沉。 

相对而言，武汉上半年武汉房地产政策环境较宽松，出台政策整体以规范和完善市场秩序为主。

备受关注的热点区域——东湖高新板块上半年试点了集中开盘政策，从两次集中开盘的数据来看，短时间内并未见效果。政策的出台对区域内项目的成交并无明显影响，政策出台前热销的项目，集中开盘仍表现为“日光”，且整体来看，集中开盘后项目热度呈上涨趋势，光谷中心城热度不减，处于发展起步期的未来城等板块热度也表现为上升之势。 

全国商品房销售情况：

首先，大环境是，整体市场短期内不会出现下滑，仍将维持高位。

上半年各城市全国商品住宅新增供应普遍放量上升，从当前数据来看，预计全年成交金额仍将达17万亿元左右，销售量17亿方，维持自2016年以来的高位水平。

这也表明，调控见成效——抑制需求过度释放，保证市场供应充足，促进整体房地产市场平稳降温健康发展。

但同时，市场也出现了危险信号：

进入二季度，各城市成交量开始出现分化，深圳有成交量下滑趋势。

22个典型城市，开始出现成交量下滑趋势，其中深圳、宁波、长沙、郑州、西安等已经出现销量下滑或出现增长乏力的趋势。

老吴指出，从过往的市场表现来看，“深圳是风向标”，一般深圳市场出现上涨或下滑趋势，其他城市将会在一定的延迟期后呈现相同的趋势，深圳的市场变化一般会早于其他城市半年左右。从深圳上半年的成交来看，其成交量已呈现了向下的迹象，这是一个值得警惕的信号。

再看价格：二季度，大部分城市出现不同程度的价格上涨。在调整周期中出现价格上涨，这意味着市场或将进入更深一轮的调控，新的调控政策将进一步出台。

至于武汉，老吴表示：当前处于温和调整周期。

从微观市场看，今年上半年，武汉各案场客户来访量有所回升，持销保持稳定。

在供求关系稳定的情况下，库存并未增加，存量去化周期也有所缓和，当前12个月、6个月、3个月均值去化周期为分别为10.1个月、10个月和8.5个月，相较年初，均有不同程度回落。

过去两年，由于受疫情、军运会等因素影响，拆迁、旧城改造工作暂停。重启后，预计今年将有3万套左右需求流入市场。 

供应方面，2021年下半年新增供应量预计1367万平方米，相较于上半年显著增加。

供应结构变化 ：外环外，三四环外有小幅增加；二环内、二三环间相对减少。因此市场价格不会出现较大涨幅。

至年底，上半年出现的供不应求将变供过于求，库存会增加。

综上，武汉今年仍处于调整周期，市场会平稳运行。 

莫使金樽空对月——

关于集中供地： 

1.价格 ：大部分城市土地价格较去年上涨

2.溢价率：长三角城市溢价率普遍偏高，武汉17%，也相对较高。 

3.地楼比：22城此次集中供地的平均地楼比差异较大

其中地楼比相对较低的郑州，城中村改造占比较大，参考性不高

4.地块条件：首批集中供地缺乏优质地块，仅长沙、重庆两城诞生新的单价地王 

5.政策环境：重庆、武汉的土拍政策最为宽松

而对于政策相对较严的城市而言，即便“双限”+ 配建 + 自持，大部分城市土拍热度依然较高 

6.企业：

本轮集中供地中，融创土地获取宗数及面积均最高 

从TOP50房企在22城拿地占比来看，武汉、杭州等较低，其中武汉占比24%，这与本土房企在本地实力相对强劲有关。

老吴指出，集中供地不会改变房企的战略方向，只会在策略上有所调整，包括短期内资金筹措能力、拿地时间分布等。

布局层面，全国来看，武汉在TOP房企的城市布局中首位度并不高。  

再看TOP房企在武汉的布局：产业聚集区、重点功能区、长江主轴是房企重点布局的区域。TOP房企依然重点围绕产业核心聚集区布局；部分房企凭借城市更新能力勾地，布局中心城区旧改板块。 

具体到每一块地，房企对区域价值的判断也存在较大差异。拿本轮集中供地中企业关注度较高的光谷中心城033号地举例，各房企对该地的价值评判差异可见一斑。 

至于该地到底价值几何，在老吴看来，“不认为光谷中心城地王未来成交价将破3万，部分房企或许过于激进”。诚然，光谷作为产业聚集的核心区，整体市场依然看好，但并不会持续保持较高的增长。

光谷的产业增长率在过去30年保持了高速的增长，但当前增速已出现下滑，而同为产业核心区的车都，产业增速出现停滞甚至负增长，临空区产业保持增速上涨，但并未达腾飞阶段，与此同时，中心区的价值值得关注。

老吴同时指出，武汉的房地产市场的热点和焦点，在发生一些变化： 

△图：城市中心的重点功能区、旧改区成交量涨幅较高

从上半年的去化率来看，也是如此。2021年上半年，中心城区去化率明显提升。其中中心城区居住组团、城市重点功能区、中心旧城改造区去化率分别为65%、44%、41%。

2020年下半年以来，刚需成交持续缩减，改善抬头显著。  

企业层面，TOP企业缺货的境况并未缓解。武汉TOP企业普遍待售货值在5年以下，其中融创由于年度销量较高，待售货值去化周期不足1年。

关于如何补货，老吴说，城市布局是关键。对比TOP房企今年上半年与2019年的布局情况（2020年上半年销量周期短暂不分析），TOP1企业在项目量上整体持平，而单项目贡献量及企业成交总金额上存在较大差距。 

未来，企业要在TOP榜上占据一席之地，了解城市格局、选择城市均价1.5倍以上的区域择优占位尤为重要。

明月几时有——

 关于未来，

老吴预计2021年全年GDP约1.78万亿。根据最新发布的武汉市国土空间总体规划（2021-2035年），至2035年，规划可容纳常住人口1,660万。按这个数据，预计未来15年，居住人口可能产生居住需求2.3 - 2.4亿平方米，年均约1,500-1,600万平方米。

老吴说，给彷徨中的地产从业人员一点信心，在武汉，这行至少还能做到2035年。 

各功能区未来需求及人口变化情况：

结合各区人口及房地产市场库存数据，未来主城的汉口、武昌，副城中临空、长江新区等购房率将上升，老吴说，“到武昌去买房吧，选武昌中心”。

由于城市2021-2035规划当前并未完全落定，各方面仍存在较大不确定性，关于后市预判，我们年终再约见。敬请关注武汉克而瑞2021老吴年终讲——

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