告别价洼！苏州城东下一个五年看这里！
说起苏州板块四大新秀，我们聊完了尹山湖十三太保、全面爆发的浒墅关和木渎十年蜕变后，只剩下甪直板块了，这个与苏州古城同龄的古镇，位于苏州城东南25公里处，是吴中区的东大门，北靠吴淞江，南临澄湖，西接苏州工业园区，东衔昆山南港镇。近几年来，随着苏州楼市的持续火热，甪直这座古镇也登上房地产市场的舞台，进入地产开发商们角力的视野。
甪直镇是首批中国历史文化名镇之一、国家AAAA级旅游风景区、全国环境优美镇、全国特色景观旅游名镇。2016年10月，国家住建部公布了第一批127个中国特色小镇名单，甪直镇赫然在列，一定程度上说明了甪直的地位和政府对其发展的重视程度。
两千年文明历史，给板块带来的除了人文内涵上的包装，还有源源不断的游客。旅游产业带动了板块商业和服务业的发展。可以说，这里最不缺的就是人气。
曾经的甪直板块，在苏州房地产市场上是个不起眼的角色，低调且默默无闻。可近年来，甪直板块以强劲的势头在苏州房地产上占据了自己的一席之地。
从区位上来看，甪直板块西接苏州工业园区，东衔昆山，苏沪高速、沪宁高速、常嘉高速穿镇而过， 近邻规划轨交6号线甪直海藏路站点，金鸡湖大道直通园区，中环快速路、绕城高速环伺，半小时可达上海虹桥机场、苏南国际机场，一小时可达长三角核心城市群。
当园区土地资源日益稀缺，紧靠园区湖东的甪直版块无疑成为了房企竞相争抢的香饽饽。甪直北连胜浦，西接斜塘，临近车坊，环抱园区三大版块，拥有较多空置的土地资源，极具开发潜力。于是近年来，越来越多的房企选择纷纷入驻。
2013年以前，板块未有大型房企进驻，板块最高成交楼面价也未过5000元/㎡，2014年-2015年两年间，阳光城、南山、金科三家品牌房企相继进驻甪直，2016年4月弘阳拿下了甪直大道北侧、甫澄北路东侧地块，楼面价14191元/㎡，溢价率240.59%，楼面价一举破万，直接刷新了甪直板块的楼面价记录。随后中梁、旭辉、保利也加入甪直板块楼市建设大军。从2013年楼面价为4522元/㎡到如今的14191元/㎡，楼面价翻了三番，板块的土地资源价值快速提升，甪直这个安静已久的土地市场迎来了脱胎换骨的时代。不仅有人感叹，“古镇还是那个古镇，但甪直早已不是那个甪直”。
前面我们说到甪直板块紧邻园区，享受着园区发展带来的配套红利，也承接着园区高房价带来的外溢的客户。靠着接壤园区湖东的优势，甪直已然成为了刚需购房者首选的置业地之一。据克而瑞分析师调研可知，案场来客除了甪直地缘客户、园区外溢客群、独墅湖高教区和创意产业园客群，还有很大一部分是胜浦改善客群，他们看中甪直板块的交通、环境和规划，还有一部分来自于紧靠甪直的昆山张浦、南港改善客群。
值得一提的是，甪直板块挨着桑田岛，随着华为研发基地、纳米城、苹果研发中心等等知名企业入驻桑田岛，将带来约15-20万的高精尖技术产业人口汇集于此，其超强的购买力必将影响周边区域衣食住行方方面面。
正如上海造就了盛泽，而甪直的机遇在于园区。不可否认，原本偏于苏州一隅的甪直，因为靠近园区，而被越来越多的购房者所接受。
2016年以前，板块的供求面积都处于低位，到了2016年，阳光城丽景湾、金科东方水榭、中梁独墅御湖等项目入市，甪直楼市便呈现爆发态势，到了2017年，弘阳地块入市，南山维拉大体量供应，版块内供应更是达到了近五年来最高位44.2万方，板块内阳光城丽景湾拿下了2017年苏州成交套数销冠。随着热销项目的逐渐清盘，2018年上半年的供应仅10.7万方。
据克而瑞分析师调研可知，，目前甪直镇新房楼盘有3家，分别为南山维拉、姑苏正弘府、阳光城丽景湾。阳光城丽景湾只剩下最后一栋楼，几乎清盘状态。据克而瑞调研，南山维拉二期在6月3日推出19#、25#、33#，采用100秒微信选房的方式，当天狂销400套。姑苏正弘府在6月23日推出19#的108套当天售罄，随后6月27加推的14#，当天去化9成，在7月20日加推99套小高层房源，当天去化9成。两个项目在板块优越的地段，加上1字头单价，极具性价比，热销程度可见一斑。
另外，海藏西路北侧、规划道路东侧地块将由保利和南山合作，甪直大道北侧、北港江西侧地块将由旭辉和恒基合作，两宗地块均要求现房销售，入市后都会做偏改善类型的产品，届时将大大补仓板块内的改善市场。
从7月23日土拍释放的信号来看，甪直大道南侧、甫澄北路东侧地块被路劲以11564元/㎡的楼面价竞得，未来几年甪直板块将形成保利、旭辉、路劲三足鼎立的局面。
从2013-2018年6月的数据来看，甪直板块的房价走势保持温和上涨的趋势。2014年短暂“破万”之后又于2015年回到了9184元/㎡。2014年甪直房价“井喷”主要原因是当年度中梁独墅御湖销量走高，近21000元/㎡的成交均价拉高了整个板块的均价。
2015年甪直板块房价企稳回升，源于全国市场的回暖大势，当年度“330”政策下调了首套房和二套房的首付款比例，降低了置业门槛，需求猛增，加上央行多次的降息降准、信贷利率优惠，促成了从2015年起势至2016年二三季度达到高潮的这一波上涨走势。2016年10月，苏州限购限贷政策下发。2017年甪直板块的成交均价仍温和上涨至15816元/㎡，到2018年稳定在15981元/㎡。从目前板块内在售的南山维拉和姑苏正弘府两个项目来看，南山维拉单价在1.5万元/㎡，姑苏正弘府的价格区间在1.5—1.8万元/㎡。明年可能入市的保利、旭辉地块将或将拉高板块的成交均价，未来板块房价能否保持1字头的势头，难言乐观。
甪直板块地处黄金腹地，随着交通、商业配套的不断完善，越来越得到房企与购房者的认可。长期以来作为刚需洼地的甪直区域，或许下一个五年，或者不到五年，板块将迎来全面改善时代。
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