苏州2016年拍出的高地价楼盘，现在都卖得怎么样了？
持续从严的调控之下，苏州楼市已从“地热房热”逐渐演变为“地冷房也冷”。犹记得2016年调控以前，土拍动辄上百轮竞价、溢价率分分钟破百，地王频出，“面粉贵过面包”成为当时的常态。这些高价地项目很多已在2017年相继开盘入市。虽然调控严格控制新盘备案价，但仍有不少高价地楼盘在备案时还是备到了所在板块的新高。昔日地王，如今去化几何?
元和板块： 姑苏铭著
拿地回顾：2016年4月，金辉以总价28.97亿、楼面价22445元/平方米，溢价率242%拿地。
项目介绍：项目毗邻人民路，享2号线、4号线交通便捷。姑苏铭著是苏州第二座贝氏建筑，第一座是苏州博物馆。项目三面环水，以“高山流水”为概念，融入苏州园林元素，打造约2万方园林景观。
姑苏铭著于2017年5月26日首次开盘，推出了168套叠墅产品，整体均价过3.5W。2017年11月底加推115平户型的洋房336套，均价32000-34000元/㎡。2018年4月中旬加推61套洋房，折后价26000元/平，优惠力度较大。至今总领证套数784套。
据克而瑞数据统计，2017年6月至今，姑苏铭著总成交套数434套，成交转化率55%，总成交均价32595元/㎡。在高价地楼盘中去化较好。
黄桥板块:东原千浔
拿地回顾：2016年4月，东原以总价19亿、楼面价16801元/平方米，溢价率284%拿地。
项目介绍：项目定位虎丘湿地公园板块高端低密度社区，在售复式、叠墅产品，叠墅总价约490-680万元/套，在售叠墅上叠面积118㎡，下叠面积208㎡，均价约26000-27000元/㎡，复式总价约310-330万元/套，建筑面积为125㎡。
东原千浔2017年9月28日243套高层和叠墅房源首次开盘，2018年11月9日再次226套房源拿证，11月11日加推126套小高层，均价26000元/平，送精装。至今总领证套数469套。
去化情况：据克而瑞数据统计，2017年10月至今，东原千浔总成交套数109套，成交转化率23%，总成交均价27172元/㎡，去化一般。
高铁新城板块：建发泱誉
拿地回顾：2016年5月，建发以32亿元竞得该地块，楼面价17898元/㎡，溢价率103%。
项目介绍：建发泱誉位于苏大实验学校正对面，依托高铁新城板块，交通、商业、教育等各方面配套都渐趋完善。从价格上来看，相比板块内在售的环秀湖花园、以及MOC芯城汇，建发泱誉的价格偏高，适合偏改善类的人群。
建发泱誉在2017年11月首次开盘，共计633套，高层均价26370元/㎡，小高层均价30235元/㎡，这个价格也创下了高铁新城板块价格新高。今年9月14日，建发泱誉加推747套房源，2栋高层均价28000元/平,5栋洋房均价32000元/平。至今总领证房源1380套。
据克而瑞数据统计，2017年11月至今，建发泱誉成交套数759套，成交转化率55%，成交均价28537元/㎡，去化成绩较好，屡登区域热销榜单前列。
黄埭板块：恒大悦珑湾
2016年9月23日，恒大以总价31亿元拿地，楼面价17850元/㎡，溢价率116%。
2017年8月16日，恒大悦珑湾首次领取预售证，264套全装修房源。整体的备案均价约29550元/㎡，洋房和高层产品在售，建筑面积约92-151㎡。洋房价格范围：28037-32999元/㎡，高层价格范围：25523-29923元/㎡。截止目前，仅备案成交2套，成交转化率0.8%，成交均价29539元/㎡，可谓去化惨淡。
北桥板块：恒大珺睿庭
2016年9月恒大以总价40亿拿下漕湖地块，首入苏州，楼面价高至17407元/平，溢价率213%，将相城北桥板块的楼面价大幅拉升至高地。
项目定位高端豪宅，是苏州首个BREEAM认证绿色豪宅。2017年9月30日恒大珺睿庭266套房源首次拿证，推出4幢小高层：主力户型为三房和四房，主力面积为104.85㎡和134.88㎡。备案价格在25000—30870元/㎡，成交均价26456元/㎡。
无独有偶，该项目同样16个月网签2套，成交转化率0.8%，难兄难弟，寒气逼人。
护城河内板块：绿都姑苏雅集
拿地回顾：2016年9月，绿都以5亿元拿地，楼面价34752元/㎡，溢价率64%。
项目介绍：姑苏雅集，绿都地产进驻苏州的发轫之作。其坐落于护城河内、龙脉之首、泰华旁，姑苏史建，盘门、沧浪亭、网师园、文庙等，距离其皆不超过千米。
作为古城核心区域改善纯别墅楼盘，绿都姑苏雅集在2017年12月25日61套别墅领取预售证，于2018年1月3日首次开盘，绿都姑苏雅集别墅建筑面积约240-420平，总价约900-2000万/套，单价在30800-56235元之间。
据克而瑞数据统计，2018年2月至今，绿都姑苏雅集成交套数34套，成交转化率56%，成交均价34058元/㎡，作为千万级豪宅，去化相对平稳。
此外，绿都2016年9月拿下的留园板块地王项目——绿都苏和雅集，地块总价13.94亿，楼面价30501元/平，溢价率103%。项目刚刚于今年12月14日166套首批叠加别墅领证，主力面积75、144、160平，最高备案价46311元/平。
留园板块：当代蘇洲府MOMΛ
拿地回顾：2016年4月，当代以4.27亿元竞得地块，楼面价28761元/㎡，溢价率60%。
项目简介：当代蘇洲府MOMΛ位于苏州市景德路与阊胥路交汇处，优质学区环伺，同时尊享全方位高品质医疗服务，艺圃、环秀山庄等名园近在咫尺。是当代置业匠心打造的姑苏城纯别墅府园住区。
当代蘇洲府MOMΛ在2017年10月30日65套别墅领取预售证，推出叠院700-800万/套，合院1100-1500万/套。目前在售双拼别墅（合院）面积在330-400㎡之间，在售独栋别墅面积在550-600㎡之间，房源总价在1000-3300万/套之间。
据克而瑞数据统计，2018年1月至今，当代蘇州府成交套数26套，成交转化率40%，成交均价36806元/㎡，销售相对平稳。
护城河外板块：华发公园首府
拿地回顾：2016年4月，华发以17.15亿元竞得地块，楼面价25919元/㎡，溢价率133%。
华发公园首府坐落于千年河流岸——胥江，近邻桐泾公园，高品质医疗 、商业配套尽有。规划总户数仅460户，打造产品为叠加和小高层。
项目主推小高层及叠墅，建筑面积130-260㎡。至今未开盘，首次开盘时间待定。目前可以参观售楼处及创意样板房。
板块内另一高端项目——首开龙湖天赋，拿地时间更晚，2017年2月15日拿地，总价17.5亿，楼面价17467元/平，溢价率42%。项目已于近日（2018年12月14日）首次开盘，推出毛坯小高层和高层共116套，主力户型140平、210平，均价35632元/平。依托项目自带13万方天街商业，2、5号线双轨交，完善配套加上老姑苏情怀，逆市热销，去化8成，成绩较为理想。
甪直板块：姑苏正弘府
拿地回顾：2016年4月8日，弘阳地产以总价15.57亿元将该宗地块抢下，楼面价14191元/平，溢价率为241%。
2017年6月2日，弘阳甪源首次领预售证，一共拿了358套预售，共11栋洋房、叠墅等产品，建筑面积110—225㎡。最高备案价36000+元/平！整体均价大概在25000—27000元之间。今年7月加推洋房、叠墅共111套，洋房均价18000元/平，叠墅均价20000元/平。开盘价格下降明显，但较周边其他项目价格依然较高。至今总领证房源902套。
据克而瑞数据统计，2017年10月至今，姑苏正弘府成交套数483套，成交转化率54%，成交均价18674元/㎡。今年下半年成交量显著提升，整体去化较好。
木渎、天平山板块：国瑞熙墅
拿地回顾：2016年4月8日，北京国瑞斥资40.5亿元，以楼面价24744元/㎡，溢价率249%大手笔拿下木渎达方地块。一举刷新了木渎楼面地价。
项目位于轨交1号线金枫路站和中环金枫路段，交通便捷。项目共1103户，由7幢云墅，32幢联排别墅组成。在售联排别墅产品，建筑面积约260、280、310、330平，总价800-1200万/套；在售叠加云墅，复式两层产品，主力户型建筑面积118、135平米，均价30000-34000元/平。
2017年3月29日首次拿证，后期陆续拿证4次，共1044套房源。据克而瑞数据统计，2017年5月至今，国瑞熙墅成交套数182套，成交转化率17%，成交均价33284元/㎡。从今年8月开始，月成交量从个位数提升至两位数，整体去化很一般。
上方山、越溪板块：鲁能公馆
拿地回顾：2016年4月8日，历经上百轮激烈角逐，鲁能以总价38.7亿元将该地块收入囊中，楼面价18273元/㎡，溢价率146%，这也是鲁能首次进苏。
鲁能公馆2016年9月30日首次拿证，共242套房源，2017年12月26日再次拿证，房源288套。总领证房源530套。
据克而瑞数据统计，2016年12月至今，鲁能公馆墅成交套数19套，成交均价31091元/㎡。两年签约19套，成交转化率4%，去化不佳。
尹山湖板块：泰禾金尊府
拿地回顾：2016年5月24日，经过百轮拉锯战，地块被泰禾以30.99亿斩获，楼面价16743元/㎡，溢价率118%。
项目简介：泰禾金尊府是泰禾在苏州的第一个“府系”作品，规划为涵盖塔尖院落、鼎级商业、双子地标的约23万方城市地标生活体，全社区均是精装修交付。
2017年10月29日，泰禾金尊府首次开盘，248套全装修超高层，115 ㎡成交均价30000元/ 平米 ， 145㎡成交均价28000元/ 平米。后于今年1月、4月、5月、6月陆续加推。至今总领证房源682套。
据克而瑞数据统计，2017年11月至今，泰禾金尊府成交套数566套，成交均价28321元/㎡。成交转化率83%，去化非常不错。
科技城板块：景瑞无双
拿地回顾：2016年4月，此地块以总价15.5亿、楼面价19698.67元/平方米，溢价率319%被景瑞拿下。
2017年6月2日，景瑞无双领预售，整体备案均价约3.2w。今年4月29日加推83套小高层，均价27000元/㎡-28000元/㎡。至今总领证房源535套。
据克而瑞数据统计，2017年8月至今，景瑞无双成交套数373套，成交转化率70%，成交均价30441元/㎡，今年5月起，网签释放明显提升，整体去化较好，并荣获新区今年1-11月商品住宅金额榜、面积榜冠军。
PS:今年纯新盘入市最为热闹的浒墅关，板块内高价地项目大象山舍即将面世，预计12月下旬首次开盘。该项目为万科2016年9月拿地，总价23.54亿，楼面价21200元/平,溢价率75%。目前板块内项目楼面价普遍1W+，新盘众多，同质化竞争激烈，多数去化艰难，其中高端改善盘璞玥风华、旭辉宽阅去化相对较好。
综上，2016年成交的高价地项目，溢价率高达60%-319%。反观今年的土拍，底价、低溢价成交为主流，甚至不乏7宗地块流拍。怎一个“冷”字了得。
2016的高价地项目主要集中在相城区、吴中区，除了个别项目外，整体去化较为一般甚至可谓惨淡。究其原因不在产品，而在于要么地段不支撑现有价格体系，要么受周边限价的低地价楼盘客户分流，同时目前严厉的限购限贷政策也对让很多面向高端改善客户的楼盘需求大幅萎缩。
高位站岗，何时能解冻？从目前来看，答案唯有交给时间了。
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