告别刚需时代，甪直2.0时代将全面开启！
从2015年下半年开始，苏州楼市呈现量价齐升的态势，以园区为主的苏州房价也飞速上涨，如今的园区房价也已让刚需承受不起。
苏州城市逐步外扩，多中心发展成为趋势。得力于高架、轨交等大交通优势，园区东、园区南等板块应势而生。
工业园区总体规划示意图
甪直板块亦是在这样的城市扩容背景下应势而生。
在城市扩容的趋势下，甪直的住房需求不断攀升。与这股强劲势头形成鲜明对比的，是甪直板块的房价。在湖东板块房价“破3逼4”的背景下，甪直板块一直以“1”字打头，成为了苏州城东的低价洼地。
之前与南山维拉毗邻的阳光城丽景湾16年8月开盘1.5W,18年底清盘价格还是1.5W。
2015年7月南山维拉首开，均价7800，去化一般；2016年南山维拉房价从1.1w，跳涨到1.5W，之后再无上涨，2019年4月2日最后一批高层推出，均价仍旧是1.5W左右！
2016年-2019年三年时间，苏州楼市板块各自不同成长，这几年，苏州发展的脚步从未停止。不论哪一个片区似乎都有了自己发展的方向。阳澄湖成了生态旅游度假区，尹山湖的支柱商业体也开了，高铁新城开始聚集各大高端企业... ...而相应的这些片区的房价都有了一定的上涨。
属于刚需客的楼盘越来越少，甪直作为价值洼地，一直承载着更多想定居苏州的刚需客户们，甪直是苏州为数不多性价比较高的刚需之地。
而现在苏州的刚需基本远郊化，甪直也将迎来它的改善，它的迭代更新。
目前区域内待入市地块，旭辉有2宗，分别是旭辉和庭、苏地2018-WG-43号；保利1宗，苏地2017-WG-44号地块；路劲1宗，苏地2018-WG-9号。以及5月8日开拍的苏州市区2号土拍公告，挂牌的甪直苏地2019-WG-9号，起拍8500元/平，而该地块4月26日竞买申请开始时就已直接加价3.57亿，冲破市场指导价顶到现房前一手！
苏地2019-WG-9号地块：甪直的迭代更新
刚刚结束南山维拉项目的甪直，就迎来了新的一轮土拍。目前该地块最新出价：8.8亿，最新楼面价为：14263元/㎡，溢价率达：67.08%！地块将于5月8日开拍，让我们拭目以待！
另外甪直片区二手房已经开始直逼2W+！南山维拉目前二手房挂牌价19872元/㎡，阳光城丽景湾22951元/㎡！
旭辉和庭：苏地2017-WG-11号地块，现房销售！
该地块是由旭辉地产在2017年6月12日，以总价5.46亿元竞得，成交楼面单价12731元/平方米，溢价率55.26％，地块要求现房，案名已经公开：旭辉和庭，今年上市。
目前项目的规划已出，建筑面积为57280.33平米，总计容面积42857平米，项目整体容积率为1.5，主要由8栋小高层住宅、项目会所和配套服务用房组成。
保利地块：苏地2017-WG-44号地块，现房销售！
2017年11月苏州土拍，保利以总价15.28亿元拿下，成交楼面价11567元/平，溢价率21.8%，且地块要求均为现房销售，最早也要明年才能开卖。
该地块的建设规划也已经出炉，总建筑面积达175578.11平方米。项目整体由13幢高层和3幢小高层建筑组成。
（项目规划图）
路劲地块：苏地2018-WG-9号地块，期房
路劲2018年7月以11.44亿拿下，楼面价11564.34元/㎡，溢价率18%。并未超过此前区域土地出让价格，总体来说比较理性，给后期的产品开发，预留了足够的规划和发展空间。
据悉，该地块未来预估会打造刚需、改善类产品，给予客户不同需求的选择。
旭辉地块：苏地2018-WG-43号，11栋高层
苏地2018-WG-43号是旭辉在今年1月土拍中竞得，成交总价11.1亿，成交楼面价11217元/平，溢价率24.63%。
旭辉甪直43号地块规划建设11幢楼，产品类型为高层，层高包括17层、18层、26层、30层，一梯两户。据规划公示图显示，该项目或将分期开发。
项目效果图
纵观甪直区域内整个项目地块的楼面价，还未开拍的苏地2019-WG-9号地块，已然刷新区域内楼面价，成为目前最高楼面价地块。
不可否认的是，区域内南山维拉是甪直1字头的最后机遇，南山维拉之后，甪直便真正的开启了区域2.0房价时代。接下来甪直新房市场2万+是必然，甪直，也将正式步入改善时代。
经过官方认定的“苏州硅谷”园区独墅湖以东的桑田岛，汇聚了人工智能产业园、生物产业园、苏州纳米城、华为研发中心、桑田岛科创园等高新技术产业载体。
桑田岛地铁站附近是华为研发中心，华为旁边是协鑫研究院，这两个研究院以后会吸纳大致2万名的高学历人才。
据了解华为研发中心目前正在进行内部装修作业，各项竣工验收手续也在办理中，预计2019年二季度交付，三季度投入使用。
甪直在学校、医疗、住房上的配套也越来越完善。在甪直省重点中学甪直高级中学将新建宿舍楼4层共125间，能满足更多的人在此读书；未来将计划建成13所中小学，其中包括高级中学1所、初中3所、小学9所。
6号线延伸线将直接通到甪直，横跨高新区、古城区、园区，最后到达甪直。除了轨交，苏沪高速、苏昆太高速、苏州绕城高速公路、苏沪机场路穿镇而过，半小时可达上海，2小时可达南京等周边城市。
无论是从新拍土地的楼面价、产品类型还是政府规划，甪直的刚需时代已经渐行渐远。从1.0迈入2.0时代，不仅仅是房价的改变，更多的是板块的价值迭代。
现在是甪直改善的起点，亦可能是最好的购房点。未来的甪直再也不用被冠以“园区东”、“园区后花园”，这座千年古镇——甪直，正迎来属于自己的时代，在自己的方向迈步前行！
而5月8日开拍的苏地2019-WG-9号地块，就甪直目前区域内的地块楼面价来看，前戏已足，剩下的只是揭晓答案，17、18年甪直板块相继有保利、路劲、旭辉、弘阳等名企入驻，这次又会是哪家房企入驻，让我们一起拭目以待！
引领苏州院居生活方式，这个项目堪称典范！
代表克而瑞苏州机构观点，供参考
尊重版权 请勿抄袭
未经授权请勿随意转载
引用数据和观点请注明来源
转载请按照以下格式：
转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
长按扫码带你加入
克而瑞苏州楼市交流群