2019年前三季度，苏州楼市变数太多。第一季度，地热房热，苏州楼市燃起早春热火。第二、第三季度调控政策接踵而至，苏州楼市迎来新变局，房市需求应声而落，土地市场也由热转冷。下面我们从政策、土地市场、新房市场和二手房市场四个维度对2019年前三季度苏州楼市进行解读，并对四季度楼市进行展望。
今年1-4月，苏州土拍如火如荼，新房供求两旺，二手房市场成交量价创近三年同期高峰，在这样的市场背景下，苏州政府出台了5.11调控新政，调控政策主要内容为：土地市场方面，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，区间设置为超过市场指导价5～10%；住宅市场方面，园区和新区狮山板块新房限售三年，园区二手房限售五年，优化完善住房学位政策和人才优购政策。5月16日，园区将“五年一学位”政策调整为“九年一学位”，打击炒作学区房的行为；规定园区楼盘60%商品住房优先出售给特定人才，对5.11调控新政中提到的学位政策和人才优购政策进行了细化。5.11新政是政府针对过热的区域楼市采取的一剂镇定剂，是具有一定针对性的局部调控。然而调控效果并不明显，苏州地市和房市热度仍旧居高不下。于是在7月24日晚上，针对整个苏州市区及昆山、太仓的调控政策出台，对之前的调控进行加码。7.24调控新政重点内容为：加强土地出让管理；苏州市区及昆山、太仓外地户口买房要求3年内要连续2年不间断地缴满社保或个税；新房3年限售，二手房5年限售；限售范围包括苏州6个大区；加强住房信贷税收管理，新政于2019年7月25号开始实施。从“一区一策”的局部调控到“一刀切”的全面调控，自此，苏州市区楼市成为限购、限价、限贷、限售的“四限齐活”城市，体现了苏州政府坚持“房住不炒”宗旨和促进苏州房地产市场稳健发展的决心。在此严苛的政策环境下，苏州土地市场和住宅市场开始降温。地市：
政策严控之下，土地市场由热趋冷
苏州土地市场在2019年上半年热度领跑全国，众多深耕型品牌房企及新进房企积极参拍，拿地热情高涨，动辄大几十轮甚至一百多轮激烈竞价，高溢价率成为常态。更有多个优质地块开拍前十多天就直指现房前一手，4月一周内曾拍出3个地王。
5.11调控新政的落地，对土地市场的直接影响就是3号公告结果——以“稳”字当头，房企在拿地时更加谨慎理性，止步于现房前一手，溢价率下降明显。然而这只是土地市场降温的前奏。8月16日，苏地网挂【2019】4号公告中，严格执行7.24新政中的土地政策，园区东兴路的两宗宅地直接限定备案均价、备案最高价和最低装修标准；其次提高竞争资金门槛，将保证金提高至50%；同时，对现房销售做了明确界定。时隔一周，5号公告出炉，延续4号公告限房价的形式，相城元和42号地块再次被三限。而4号公告和5号公告的结果则印证了7.24新政的效应，土地市场开始真正意义上的大降温。纵观新政后苏州市区的最近三场土拍，在房企对整个苏州土地市场的预期由此前的乐观转向谨慎，土拍形势可谓每况愈下。2019年前三季度，苏州市区成功出让了55宗涉宅经营地块，从第一季度、第二季度、第三季度土拍的溢价率的降幅也可看出土地市场的走冷。
房市：
7月成为新房市场分水岭和转折月
纵观整个2019年前三季度，苏州市区商品住宅新增供应面积为522.1万㎡，同比增长6.6%，成交面积为716.6万㎡，同比增长高达31.4%。市场热度相较去年同期增加明显。
由以上图表可知，第一季度在市场新增供应量有限的前提下，市场整体供求比仅为0.43，可见苏州新房市场处于强势回暖阶段。
进入二季度，众楼盘营销动作渐趋活跃，大批量推新发力，同时购房者对楼市的预期也在土拍火热之下由之前的下行变为上升，直接带动了二季度尤其是4、5月份新房市场成交量的增长。值得一提的是，5.11调控新政一声令下，改变了的购房者的预期，表现为6月苏州楼市成交量的环比减少。这也是二季度的苏州新房市场供求比升至0.75的重要原因。7月成为市场的分水岭和转折月。7.24调控新政影响逐渐释放下，8月和9月苏州商品住宅市场都呈现供大于求的态势。市场需求量已然进一步萎缩，不少计划推新的楼盘蓄水客户量出现“腰斩”，投资客群也出现流向周边不限购城市的现象。由此，第三季度苏州住宅市场供求比升至0.90，成交量环比二季度减少14%，市场降温明显。成交均价方面，2019年前三季度苏州市区商品住宅成交均价21726元/㎡，同比上涨8.0%。随着低地价楼盘售罄、更多高地价楼盘的入市，精装盘比例也在大幅增加，推动房价出现结构性上涨，这种趋势未来仍将延续。二手房：
调控之后，量下行，部分房源有价无市
苏州二手住房市场从2018年以来开始复苏，此后一直保持着活跃的成交态势，量价齐升的局面延续至7月底调控之前。2019年前三季度，苏州市区二手房共成交了78511套，同比增长31.3%，再次创造了近三年同期苏州二手房成交高峰。二手房更是新房成交的1.38倍。
由上表可知，前三季度成交的高峰主要创造于2季度，2季度每个月成交套数过万，7月底由于调控政策是临近月底才出台，当月成交量依旧过万，但8、9月的二手房成交套数持续下滑，已经低于去年同期水平。
今年以来，苏州二手房市场的价格持续上涨，园区部分学区房价格甚至超过6万/㎡。7.24调控后，通过中介门店走访了解到，门店的自然来访量下降50%以上。在二手房全面限售五年的条件下，很多二手房开始呈现有价无市的局面。可以说，苏州二手房市场的调整才刚刚开始。土地市场是房地产市场的源头市场。随着土地市场的全面降温，将会进一步传导到住宅市场。如果说9月份还有此前遗留的成交惯性，那进入四季度，随着调控新政影响进一步释放，苏州购房需求量将进一步萎缩，市场成交量将持续下行。参照2017年苏州限购之后，新房和二手房成交量同比2016年调控前下跌超过30%。我们预估未来一年，无论是一手房还是二手房成交量至少减少30%。成交量要重新回升预计要2020年8月之后，届时满两年社保的外地人增多，市场需求量才有望重新回升。成交均价方面，四季度将会进一步分化。新盘不排除一些楼盘年底优惠增多、以价换量，二手房房东也会被迫降价以求尽快出手。但总体而言，房价不会大跌，也不会整体下跌。区域和楼盘将形成分化，优质地段、且供应稀缺的强产品力楼盘，以及面向刚需的价格在2万/㎡以内的性价比楼盘仍能够热销，而地段和价格都不占优势的楼盘接下来则面临较大的销售压力。
今年屡上头条！吴江这个板块还能火多久?
代表克而瑞苏州机构观点，供参考
引用数据和观点请注明来源
转载请按照以下格式：
转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
长按扫码带你加入
克而瑞苏州楼市交流群