一文读懂2019苏州重大房地产政策！2020指向……

回望走过的2019这一年，无疑依然是“调控年”。全国范围内收紧性调控政策不断加码，政策出台次数不断增加。坚持房住不炒，并用一城一策的调控措施，把稳地价、稳房价、稳预期落到实处，促进房地产市场平稳健康发展。

从苏州层面来看，2019年苏州重磅调控政策频出，限购限售加码严厉，调控力度持续“高压”状态，年末房贷利率也未见放松。

在严厉的调控政策之下，苏州房地产市场由高热逐步转冷，土地市场渐趋理性平稳，楼市需求量应声而落，成交量下行，市场持续分化。整体房价持稳。

今天就来回顾总结一下，今年苏州发布了哪些重要的房产政策？对苏州楼市又产生了哪些影响？

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5.11园区、新区狮山局部限售新政

今年1-4月，苏州土拍如火如荼，新房供求两旺，二手房市场成交量价新高，热度节节攀升。基于此背景，5月新政月，调控政策接踵而至。

5月11日晚间苏州政府出台了5.11调控新政，针对热点核心区域局部限售。

5.11调控政策主要内容为：土地市场方面，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，区间设置为超过市场指导价5～10%；住宅市场方面，园区和新区狮山板块新房限售三年，园区二手房限售五年，优化完善住房学区和人才优购政策。

5.11调控新政的出台，是政府针对市场高热区域的“对症下药”，打击园区、新区狮山热点板块投机炒房行为，鼓励自住购房，稳定房价。同时，从土地报价源头控制，希望房企理性拿地，利好人才购房，鼓励优秀人才定居苏州。5.16园区“五年一学位”改“九年一学位”

5月16日，苏州市政府发布关于贯彻《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》通知。其中针对新购住房“五年一学位”调整为“九年一学位”，打击炒作学区房的行为；规定园区楼盘60%商品住房优先出售给特定人才，对5.11调控新政中提到的学位政策和人才优购政策进行了细化。

此举大大限制了园区学区房的流动性，严厉打击短期投资客炒房，使之重新回到自住、自用的属性上，使得园区学区房价值弱化，房价趋于稳定。

7.24限购限售重磅加码 全局调控

5.11调控新政落地后，收效不足，苏州市商品住宅的成交量持续高位，热门板块的热点楼盘即开即罄。在土地市场和住宅市场热度居高不下的背景下，7月24日晚上，苏州楼市调控再度升级。

7.24调控新政重点内容为：加强土地出让管理；苏州市区及昆山、太仓外地户口买房要求3年内要连续2年不间断地缴满社保或个税；新房3年限售，二手房5年限售；限售范围包括苏州6个大区；加强住房信贷税收管理，新政于2019年7月25号开始实施。

自此，苏州楼市史上最严厉政策诞生，成为限购、限价、限贷、限售的“四限齐活”城市。购房门槛大为提升，短期内投机型购房需求受抑制，苏州市场的需求量锐减，同时置换客户的变现周期将大大拉长，对于一二手房成交降温作用明显。房价也趋于平稳和健康。

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从局部调控的温柔一刀，到全局调控的一步到位，如此严苛的政策环境下，苏州楼市全面降温。

纵观苏州新房市场，7月以前供不应求，4-7月份月均成交100万方，行情火爆居高不下。7月成为苏州新房市场的分水岭和转折月。724调控新政成效立竿见影，8月以来供大于求，供求比呈现走高趋势，市场需求量逐步萎缩，成交量下滑明显。

土地市场也接连降温，火热预期不再。724新政后地市走冷信号明显，相城渭塘31号地块流拍，也是2019年苏州市区首现流拍。底价、低溢价成交成为主流，多宗地块由国企托底摘牌。

再看苏州二手房市场，今年春节后，土拍势头猛烈，助燃二手房热度持续升温，二季度成交量尤其高位。上半年市场整体火热，房东心理预期高，房价波动也较大。

随着5.11园区二手房限售出台，7.24政策加码调控，五大区跟进园区的限售政策，限购对购房者资质要求的再度升级，加之下半年园区限价新房放量供应分流二手房，使得投资客观望、刚需客等待资格的境地严峻，下半年苏州二手房市场降温显著，近6个月成交量持续大幅下滑，有价无市、降价抛售现象屡见不鲜。

其中，园区学区房受政策冲击影响较大，比如价格高、户型大的园区老旧学区房。房龄老、总价高、难脱手，不占优势。园区学区房受抑的同时，古城区学区房小户型的热度有所升温。

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7.24苏州楼市调控政策中提及，苏州会进一步加强住房信贷税收管理，扎紧苏州楼市的口袋。伴随着苏州楼市调控重磅升级，下半年信贷政策也持续收紧。

2019年下半年以来，尤其是从7月中下旬开始，不少热点城市的房贷利率出现明显上调，步伐密集，且贷款难度加大。

7月全国房贷利率普涨，其中苏州首套房贷利率环比飙升16个基点，强势回弹，一跃成为全国房贷利率水平至高点，也是仅有的首套房贷利率水平破“6”的城市。

7月24日前，苏州多家银行就已经从首套上浮20%调整至首套上浮22%。新政落地后，8月苏州房贷利率普遍调整为上浮25%，额度普遍紧张，放款时间拉长或不确定。

8月25日，央行关于房贷利率出公告，10月8日起执行，其中规定：

首套房的贷款利率不能低于相应期限的LPR，二套不得低于相应LPR+60个基点。（8月20日，LPR形成机制改革后的首次报价诞生，1年期LPR报价4.25%，5年期以上LPR为4.85%，5年期以上LPR保持不变）。

也就是说，以前央行的基准利率*折扣率，10月8日后，变成现在的LPR+基点。

10月8日起，LPR房贷新政正式执行。苏州房贷利率整体变化不大，基本稳定在6字头。11月20日，贷款市场报价利率（LPR）历史首次降低，微降0.05%，央行降息释放利好信号，贷款利率存在放松可能。

但从年底目前苏州房贷利率来看，仍未有下降和放松。首套首贷利率普遍6.13%，放款时间2-3个月左右。

从近期楼市的政策面看，“房住不炒”是重要的指导思想，这也决定了房贷政策短期内不会放松。市场表现来看，苏州楼市调控成效显著，地市楼市整体趋于稳定理性。短期内苏州房贷市场持续平稳仍将是主流，不会有太大的变动空间。

综上，今年苏州楼市出台政策稳准严。受持续高压调控政策影响，苏州市场表现趋于平稳，已达到此前调控的主要目的。明年楼市调控政策指向又将如何？

12月10日至12日，中央经济工作会议在北京举行。中央定调2020楼市，对于明年的苏州楼市走向也奠定了一个初步基调。

其中第三条再次重申房住不炒，因城施策，要求稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

第五条要求推进长三角一体化发展，打造世界级创新平台和增长极。

楼市调控大方针没有变化，“稳”仍将是2020年房地产市场政策的主目标。

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代表克而瑞苏州机构观点，供参考

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