起拍总价125亿！苏州再挂10宗地，涉及园区等热门板块…

苏州2020年土拍1号公告昨天刚刚挂出，2号公告就接踵而至！

苏地网挂【2020】2号公告中挂出10宗地块，总出让面积为41万㎡，其中8宗涉宅用地主要分布在吴中区胥口、甪直，高新区浒关、相城区元和、高铁新城和园区胜浦板块。总起拍总价约为125亿，最高起拍楼面价为园区胜浦两宗地块为18000元/㎡，最低起拍楼面价为吴中太湖新城板块为8500元/㎡。

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地块解析：

苏地2020-WG-7号

位置：吴中区胥口镇灵山路西侧、香山里游客中心北侧

地块面积：15840㎡

容积率：1.7

起拍楼面价：9000元/㎡

市场指导楼面价：9240元/㎡

最高报价楼面价：10349元/㎡

地块要求：全装修住宅，住宅装修成本不低于1000元/㎡

地块点评：胥口这块地地理位置靠近木渎，体量较小，容积率1.7。周边都是老小区，以刚需为主。

2019年吴中胥口板块出让了两宗涉宅用地，旭辉公元系萃庭成交均价约为20,683元/㎡，去年9月建发以9,268元/㎡的楼面价拿下胥进路东侧、胥欣路南侧地块。

苏地2020-WG-8号

位置：吴中区甪直镇鸣市路南侧、陶浜路西侧

地块面积：96142㎡

容积率：2.2

起拍楼面价：10200元/㎡

市场指导楼面价：10500元/㎡

最高报价楼面价：11730元/㎡

地块要求：住宅全部成品化，装修成本不低于1200元/㎡

配建的社区用房和社区居家养老服务用房须按照不低于1000元/㎡标准进行前期装修

地块点评：甪直这块地总建面较大，有21万㎡，周边有旭辉和风不远、保利印江南等新楼盘，旭辉和风成交均价约为22720元/㎡，路劲甪澄时光花园成交均价约为22849元/㎡。

甪直近两年新楼盘较多， 产品以刚需首置和首改为主，由于靠近园区，需求旺盛，各楼盘总体成交不错。

苏地2020-WG-9号

位置：吴中区太湖新城东太湖路南侧、塔韵路西侧地块

地块面积：55871㎡

容积率：4.32

起拍楼面价：8355元/㎡

市场指导楼面价：8564元/㎡

最高报价楼面价：9592元/㎡

地块要求：9号地块包含5.6万㎡的商住地块、3.8万㎡的居住商业混合地块和1.8万㎡的商业办公地块，故起拍楼面价较低。该地块为开发住宅、商业和办公的综合地块，对房企的实力有一定要求。

其中商住地块按规划要求配建的社区用房和社区居家养老服务用房应与首期开发的住宅地块同步建设、同步交付，并须按照不低于1000元/㎡标准进行前期装修，项目为全装修住宅，住宅装修成本不低于1500元/㎡。

地块点评：地块位于吴中太湖新城板块，位于苏州地下空间附近，地铁4号线站点沿线，距离富力天鹅港华庭、金融街融悦湾都很近，地块条件非常不错。板块在售楼盘天鹅港富力华庭和江南沄著，备案价都在2.9万元/㎡。

苏地2020-WG-11号

位置：相城区元和街道兴盛路北、御窑路东

地块面积：63066㎡

容积率：2.5

起拍楼面价：15000元/㎡

市场指导楼面价：15500元/㎡

最高报价楼面价：17800元/㎡

地块点评：地块在就在中粮天悦东侧，临近地铁4号线龙道浜站，属于相城中央公园板块的住宅核心区。近几年，随着板块配套不断完善，吸引了众多新房企的入驻，地块周边在售新房很多，如中粮天悦、上海建工海玥名都、万科锦上和风、仁恒园和等，成交均价约为2.7-2.8万元/㎡。

苏地2020-WG-12号

位置：相城区高铁新城澄阳路西、青龙港路南

地块面积：57010㎡

容积率：2.2

起拍楼面价：15500元/㎡

市场指导楼面价：15900元/㎡

最高报价楼面价：17800/㎡

地块点评：地块距离高铁北站和中环北线都很近，旁边就是建发中泱天成，苏州大学实验学校也在附近。高铁新城板块在售楼盘美的云筑成交均价为27688元/㎡，芯城汇成交均价为25467元/㎡。2019年，高铁新城核心共出让了4宗住宅地，2020年高铁新城的楼市很值得期待。

苏地2020-WG-14号

位置：工业园区胜浦金胜路南、兴浦路东

地块面积：58082㎡

容积率：2.0

起拍楼面价：18000元/㎡

市场指导楼面价：18482元/㎡

最高报价楼面价：20700元/㎡

地块要求：项目应当规划建设有套型面积为70-90㎡和90-120㎡的房源，其计容面积分别不低于项目住宅总计容面积的20%和40%。

该地块上项目为全装修住宅，住宅装修成本不低于1500元/㎡

苏地2020-WG-15号

位置：园区胜浦金胜路南、新江路东

地块面积：31768㎡

容积率：2.0

起拍楼面价：18000元/㎡

市场指导楼面价：18482元/㎡

最高报价楼面价：20700元/㎡

地块要求：项目应当规划建设有套型面积为70-90㎡和90-120㎡的房源，其计容面积分别不低于项目住宅总计容面积的20%和40%。

该地块上项目为全装修住宅，住宅装修成本不低于1500元/㎡

地块点评：胜浦这两个连体地块，近20万㎡，而且容积率2.0，从地块规划对户型面积的限制来看，该地块首要保证园区刚需客户购房需求，也是与园区楼盘户型普遍偏大形成一定错位。

胜浦已经10年没有挂地，最近一次还是2010年出让土地，板块目前无新房在售。

近几年胜浦有多个小区涉及拆迁，据了解，2020年胜浦后续还有地块挂出。

胜浦虽然地理位置在园区湖东以东，但房价并未受到园区湖东板块价格的辐射，在湖东二手房4万元/㎡+遍地开花之时，胜浦的房价还普遍停留在2万元/㎡+。板块内多以拆迁小区为主，新房一直断供。

胜浦此次挂出的两宗地块未来或将成为板块房价新的参照体系，在自贸区的利好下，胜浦或将重新回归新房置业热门板块。

苏地2020-WG-16号

位置：高新区浒墅关镇桑园路东北、北津东路东南地块

地块面积：20657㎡

容积率：1.8

起拍楼面价：12000元/㎡

市场指导楼面价：12300元/㎡

最高报价楼面价：13776元/㎡

地块点评：这这块地位就在浒关前地王——弘阳上熙，和洛克公园中间，附近在售楼盘不少，弘阳上熙成交均价约23500元/㎡，洛克公园成交均价约为24688元/㎡。1号公告推出的地块在城铁新城片区、旭辉宽阅南侧，今天再推一地，北新区将再添2子，将持续形成激烈的竞争局面。

竞拍时间如下：

竞拍时间:

3月 5 日 10:00 苏地 2020-WG-7 号地块 

3 月 5 日 11:00 苏地 2020-WG-8 号地块 

3 月 5 日 12:00 苏地 2020-WG-11 号地块 

3 月 5 日 13:00 苏地 2020-WG-12 号地块 

3 月 5 日 14:00 苏地 2020-WG-14 号地块 

 3 月 5 日 15:00 苏地 2020-WG-15 号地块 

3 月 5 日 16:00 苏地 2020-WG-16 号地块 

3 月 5 日 17:00 苏地 2020-WG-9 号地块

克而瑞房产分析师点评：

土地市场向来是楼市的风向标，我们回顾2020年苏州的首场土拍，有别于此前地市低调平稳常态，众开发商拿地热情高涨，现房再度诞生，白马涧地价刷新，打响了新年土拍大战头一枪。

土拍也是开发商对楼市未来发展信念的风向标，2020年白马涧第一拍给苏州土地市场开个好头。政府在节前紧锣密鼓的推地，挂地时间相较往年都比较早，实际开拍时间是在3月5号，也在年初给予房企充分的准备时间。

从这两天1号和2号公告挂出的时间来看，皆在2020年春节之前，可见政府的挂地时间和房企的资金周期、拿地周期愈发趋于吻合。房企拿地时间一般集中在上半年，从去年到今年，政府挂地的时间一直在往前推移。

此次挂出的地块较为优质，限制条件也颇多，2020年苏州土拍市场开局大有看头！

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