【戈文问专栏】一箭三雕！苏州土拍新政深度解读！

前言

2020年的开局相较往年大有不同。

一场新冠肺炎疫情几乎让所有行业都按下了暂停键，房地产行业也不例外。

返乡置业泡汤、楼市小阳春夭折，疫情之下，房企们步履维艰，纷纷开启自救模式，线上售楼处如雨后春笋般上线、更有各类花式直播赚足眼球，恒大更是打响打折促销的第一枪……

而政府层面，也开始有所行动。从2月11日起，全国已有20多个城市和地区推出多条政策，缓解房企压力的同时稳定房地产市场发展。

2月11日，上海发布通知，提出调整土地价款交付方式和期限和开竣工时间。

2月12日，无锡市发布17条政策，内容涵盖调整预售门槛、贷款支持、延期缴税、延期缴纳土地出让金、调整土地出让竞买保证金比例等。
同日，浙江省发布了17条政策，允许土地出让金延期缴纳、减免国有土地租金等。
2月13日，南京明确六项举措，包括延迟土地出让金、延迟开竣工等。……

另外，相继出台政策救助楼市的城市还有杭州、天津、西安、福州、厦门、南昌等城市。

背景

因为防控疫情需要，苏州住建局在1月27日发文通知，2月20日前全市所有楼盘及房企暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动，各房产中介门店也暂停对外开放；而1月28日和2月3日苏州工业园区规划建设委员会发布两则公告，明确了建设项目复（开）工的时间为2月20日后；同时苏地网挂（2020）1号、2号公告地块均延期出让。

作为新一线城市的苏州，其关注度向来就很高，房地产调控政策也严苛，基本上别的城市有的限制性政策在苏州都能见到。也因此，在疫情背景下，苏州房企的压力较其他城市有过之而无不及。

在其他城市陆续出台政策之际，大家都在猜想，苏州会出台怎样的政策？

2月19日上午，苏州市区自然资源和规划局发布《苏州市自然资源和规划局关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》。

通知共包含4条内容，可以说其他城市有的内容比如说土地出让金延期支付在在这里也有，但苏州在力度上显然来得更大些。

解读

此次苏州土拍新政被业内成为“苏五条”，第五条其实是对政策适用的地理范围作了补充，即苏州全市范围内适用，下面逐条对该新政前四条重点内容做相关解读。

一、加快工业用地供应，保障产业项目落地。主动靠前做好产业项目落地服务工作，提高项目用地供地效率，充分利用疫情期间做好项目用地规划许可、建设工程规划技术审查、不动产登记提前服务和技术指导等各项工作。

二、调整交地、开竣工等履约要求。苏州市疫情防控一级响应期间可不开展实地履约巡查，对受疫情影响未能按期开竣工的，用地单位可申请延期并签订补充协议，疫情防控一级响应持续期间不计入违约期。工业用地已签订开发建设协议并约定投入产出要求的，各区政府（管委会）可根据企业复工情况调整开发建设协议，2020年度可不计入考核年份，考核期相应顺延。

苏州自改开以来，因制造业而兴，在2019中国先进制造业城市发展指数中，苏州连续两年在全国地级市中位居第一。

自去年8月苏州自贸区建立以来，一大批投资规模大、含金量高的制造业项目相继签约落户、开工开业；而在2020年1月3日苏州举办开放再开发大会后，还有更多的重大产业项目在落地的路上。

加快工业用地供应，保障产业项目落地，实质上是促进制造业的发展，这也是保证城市经济发展稳定的头等大事。

三、延长土地出让金缴纳时限。在苏州市疫情防控一级响应期间苏州市自然资源和规划局公告挂牌出让的经营性用地，第二期出让金缴纳时间可在原规定缴纳时间基础上顺延，交地时间相应顺延，顺延天数为地块成交之日(不含成交当日）到苏州市疫情防控一级响应解除之日（含解除当日）的天数。

这条政策和其他城市如南京、浙江、上海相同，即在缓解在春节前拿地的房企的资金压力，毕竟此次疫情突发且来势凶猛，让房企措手不及。

四、调整超过市场指导价报价规则。住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。
已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅（商住）用地，开发企业预售、销售的时间节点可适当提前，以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准，提前时间按疫情防控一级响应天数计算，具体由住建部门核定。

这意味着:

对还没成交的地块不统一要求设置现房销售价格，也不统一要求封顶/竣工验收才拿预售证。

对已经成交的地块之前需要封顶/竣工验收才能领预售证的，领预售证、销售的时间可以适当提前。

本次规则的调整能在一定程度上缓解房企由于疫情带来的资金压力。

但需要注意的一点是，本次“不是取消预售条件，只是针对具体地块不统一要求，是否有预售要求会在具体地块的出让公告中明确”，旨在增加政策的灵活性。未来将会结合土地市场和地块情况，有针对性地进行要求。

同时，不做统一要求也为未来预留空间，在没有结构封顶和现房销售的约束下，房企可能为了争抢部分优质地块而不断加价，使溢价率相对拍高，地价上涨，不排除政策回调的可能性。

另外在本次通知调整的地块中，不仅包括了未来出让地块，已成交地块也可适当提前预售、销售的时间节点，使得房企在拿地后的开发过程中预售之前投入资金可以相应减少，同时待售货量也可快速进入市场回笼资金，能够在一定程度上缓解现阶段现金流紧张的问题，同时也降低了因为一个多月停工带来接下来可能供应跟不上的可能。可以说这次政策的放松还是符合苏州一直以来的调控主旨，那就是“稳地价、稳房价、稳预期”。

总的来说，这个政策从土地出让层面做出改变，是“游戏规则”的改变，也为苏州的土地市场打上了一针兴奋剂，其影响可谓一箭三雕。

首先，利好房企。

对开发商来说，现房销售拉长了开发周期，从拿地到开盘的时间被延长，极为考验企业资金实力，也在市场发生变化时，楼盘少了回旋的空间。

对于房企来讲，减轻房企的资金压力，降低了房企的拿地门槛和开发成本。不仅是调整报价规则，延长土地出让金缴纳时限、调整开竣工节点等都是在给房企减压。当拿地成本得到适当降低后，利润空间则会变高，激发房企拿地的积极性，也可以更快的高周转，会吸引更多的房企来到苏州、拿地深耕。

需要说明的是，对于未来房企的拿地门槛来说，仍不容过度乐观。从一方面来看，本次调整有利于激发房企拿地的积极性；另一方面，苏州自身城市价值以及市场的成熟度向来吸引各大开发商布局并深耕，未来不排除房企为进驻苏州市场或增加土地储备高预期拿地，通过竞价拉高拿地门槛。

其次，利好政府这个出让主体。

拿地门槛降低，土地更容易成交，同时溢价率更有概率往上提升。此前的土地出让设置了竣工预售许可调整价，超过市场指导价的要求项目工程结构封顶后申请预售许可，进入一次报价的要求工程竣工验收后申请预售许可，这就导致很多地块成交止步于现房前。现在不统一要求后，出价可能会溢出这一区间，土地出让金可能就会明显提升。

再者，利于房地产市场整体的稳定。

土地市场是房地产市场的一个源头市场。地市稳定了，房市就稳了；房市稳定了，房企的整个现金流也稳了。

往期精选

仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考

引用数据和观点请注明来源

转载请按照以下格式：

转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

长按扫码带你加入

克而瑞苏州楼市交流群