苏州土地新政即将出炉？！集中供应、一年三次！土地市场迎大变革！

Original 克而瑞苏州克而瑞苏州房产测评 2022-07-02

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牛年楼市的第一个调控风声在近日刮起。

先是网传2月18日住建部发文直接监控22个热点城市，具体名单未公布，网传版为包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

对上述22个重点城市实施两集中：

集中发布出让公告
集中组织出让活动

2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

紧接着，2月23日郑州市自然资源和规划局发布文件《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》。
2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

同日，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》：
为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

2月24日，青岛自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》提到，2021年将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

此外，济南暂未查找到官方通知，不过根据网传文件，济南将于今年5月上旬、8月下旬和10月下旬发布三次住宅用地出让公告，全市统一。

据悉，福州也在着手准备政策明细了，而苏州的政策细则也在拟定中，据了解苏州的土地政策细则也将在近期正式出台。

可见，此前被爆出实行供地集中制度的青岛、天津、郑州、济南、福州、苏州已经赫然在列，接下来其余城市也极有可能出台相关政策。

集中供地、集中拿地，到底影响几何？

增加房企拿地难度

集中供地的政策可以用“炸锅”“不可思议”来形容，这一政策甚至比此前的“三道红线”政策更受房企关注，对于房企投资拿地的影响非常关键。

众所周知，房企此前拿地多采用滚动模式，拿地后，通过高周转回流资金，再进行拿地。

如今集中供地、集中拿地，势必会增加房企的资金压力，从而减少其疯狂抢地的行为，更加理性与谨慎，这正是政策的初衷――“房住不炒”。

集中供地、集中拿地，房企资金势必会承压，这在一定程度上增加了房企的拿地难度，也将影响后续的拿地策略。

土地集中出让，更有利于大房企、国企等优质企业，中小房企的生存空间将会进一步压缩，也将直接促进小型房企的淘汰以及行业内的收并购。

利于控制地价

密集供地能够在某个阶段一次性爆发土地供应，形成土地市场的一个“盛会”，减少地方政府“饥饿营销”动机，有助于减少“多个房企围猎某一地块”的现象。对于各家房企来说，拿地机会相对增多，有助于控制地价。

在三道红线和房贷集中度约束下，房企的资金变得更加稀缺，土地集中供应能够分散房企资金，降低部分地块的溢价率，保障土地市场的平稳，最终形成房价的良性循环。

同时一年3次的集中拍卖，也增大了房企竞拍失败带来的潜在损失，迫使房企做好更全面的规划，增大部分冷门地块的吸引力，降低流拍率。

集中供地弱化了竞争，提高了理性投资，利于稳定土地成交溢价。

产品考验提升

集中供地、集中拿地，还会影响房企的新盘供应节奏。根据开发周期来算，新房会形成一波集中开盘、集中销售的状态，这也将加剧各个楼盘之间的竞争，尤其是在客源方面的争夺。

为了在百盘大战中能一骑绝尘，在产品上将更加考验房企的业态排布、户型设计、物业优势以及价格优势，进而利于房屋质量提升以及房价稳定。

整体来看，本次土地政策出台将对整个房地产行业带来深远影响，对地产企业也将带来更大挑战。

土地两集中政策对苏州影响有多大？

我们先来回顾一下现在的苏州土地市场：
2020年，可以说是苏州的密集土拍年，几乎维持着每个月一场大土拍的节奏。
2020年苏州1-13号土地公告的74宗涉宅地块无一流拍，且绝大多数地块溢价成交，且2020年苏州土拍的平均溢价率为9.35%。
虽然土拍整体热度较高，热门地段的优质地块遭到房企的热抢，但是成交地价整体维稳，溢价率普遍控制在一定范围内，未出现区域“地王”，部分板块如科技城、通安、胜浦板块的楼面价被刷新。

我们看到苏州由于地价的限制，2020年成交地价整体维稳，溢价率普遍控制在一定范围内，因此从控制地价角度来看，苏州土地市场即使没有两集中新政，土地价格也是拿捏的死死的。

那无非就是对房企和产品的要求将更加严苛。

据统计，2020年苏州土拍共有9家新房企进驻苏州，包括卓越、大发、安徽华地、信创、复地、滨江、香江控股、实地、新天地。

但这些新房企进苏州后，大部分选择和一些深耕房企合作开发，吸取老牌房企的开发经验，糅合几家之长，以在苏州市场站稳脚跟。

新政之后，本就加大了房企拿地难度，相信后续想要进入苏州市场，难度只会更加的大。

一年仅有三次拿地机会，对房企而言就是马太效应——强者更强，弱者更弱：现金流管控能力强的房企，拿地机会更大；在苏州处于第一阵营的房企，拿地机会也将更大。

所以，头部房企在苏州只会更强，而其他房企或只能寻求合作以求生存。

再来看看产品，苏州的新房房价一直处于稳步上涨，目前市场热度高的楼盘主要以优质地段限价盘为主，多为高价品质楼盘，此外热度高的楼盘为刚需高性价比盘（普遍价格在2万元/㎡以内）。

在房价一路上涨的背景下，如今改善楼盘已然成为苏州市场主流。

苏州市面上的高端改善楼盘现在越来越多，像园区、新区狮山、姑苏区早已没有刚需的容身之地，尹山湖、运东、甪直等曾经的园区外溢板块也开始脱“刚”走向改善时代……

两集中土地新政之后新房势必会形成集中开盘、集中销售的状态，本就竞争激烈的苏州市场，各大楼盘之间的厮杀只会更加激烈。

除了优质地段限价盘以及高性价比刚需盘，苏州其他高端改善楼盘要出圈，必然对产品要有很大的提升，以质取胜，或为王道。