我们知道，在苏州买房有一条金科玉律，那就是“买房跟着规划走”。近几年，苏州有不少板块在政府强有力的规划下，兑现速度十分快，部分跟着规划置业的购房者也收获了一定的价值回报。1月8日，苏州市“十四五”规划和2035年远景目标的建议中提出——加快建设太湖科学城、独墅湖科教创新区、娄江新城高校创新区、长三角国际研发社区等创新集聚区。以上四个板块分别位于苏州新区、园区、太仓和相城区，这四个板块在江苏十四五规划中被提及，说明政府将会在这几个板块将投入更多，换句话来说就是2021年这几个板块或将迎来价值风口。下面克而瑞将对以上苏州主城区的三个板块进行重点解读。
就在月中，太湖科学城构建世界级湖区科创中心的五大方案出炉，相信太湖科学城战略规划与概念性城市设计方案将会很快面市。克而瑞之前就对太湖科学城板块做过一些解读，包括太湖科学城的起步和发展，产业驱动、人才聚集，教育和交通资源都迎来爆发，板块价值正值飞升期。
今年9月8日，南京大学苏州校区在科技城正式开工建设，依托这一优质高等教育资源，苏州高新区提出以南大苏州校区为核心，规划建设面积约10平方公里的太湖科学城。南大苏州校区未来将拥有1000人的高水平教师队伍，2万莘莘学子的办学规模，将重点打造化生医药、材料能源与工程、电子与信息、地球系统与环境、人文与社会五大学科群，为太湖科学城的产业发展打下基础。太湖科学城定位是“环境优美自然地、未来高端人才的集聚地、国家级科创中心”，是高品质、高端的，也是长三角宜学、宜居的新板块。高新产业云集，高薪高知群体汇集于此，“产业驱动+人才聚集”，太湖科学城的发展似乎遵循了苏州很多成熟板块的发展模式。2020年10月9日，苏州高新区管委会正式官宣，轨交9、11、13、18、21号线覆盖至科技城。
其中9号线和11号线在太湖科学城都设置了南大站点。
高新区教育局发布，板块将兴办南京大学附属中小学，一站式教育资源将大大提升太湖科学城的教育水平。
板块内还规划3宗小学用地、2宗初中用地，板块内的教育也将大升级！
交通、产业、教育等城市功能配套的完善，让太湖科学城成为楼市新看点。
目前，太湖科学城板块内有两个在售楼盘金地翡翠星辰和首开棠前如苑，还有一个待售楼盘——碧桂园大境悦府。
2021年1月26日，有“科技城上车盘”之称的金地翡翠星辰第三批房源领证，领证建筑面积段约78.51-123.98㎡，整体备案均价约23617元/㎡。总价约168.7-310.2万，带装修交付，确实是是科技城最低的总价门槛。
一直以来，科技城的小户型产品都非常稀缺，金地翡翠星辰有效地填补了小户型的空白，该户型的去化表现也很不错。
距离南大仅仅1.4公里的首开棠前如院，备案均价25049元/㎡，自带2.6万㎡的商业——棠前商业中心。装修交付，主力户型为建面约99㎡三房两厅两卫、约125㎡三房两厅两卫。
建面约99㎡三室两厅两卫
建面约107㎡三室两厅两卫
建面约125㎡四室两厅两卫
该板块的纯新盘碧桂园大境悦府即将开盘，共有三种主力户型，分别为：建面约125㎡4室2厅2卫、约 110㎡3+1房2厅2卫、约100㎡3房2厅2卫，偏向改善客群。
根据高新区第二批地块控规批后公布，太湖科学城板块将新增两宗住宅地，其中一宗还自带幼儿园，这两宗宅地距离南大很近。 目前太湖科学城已经形成了三盘鼎力的局面，随着另外两宗宅地的挂出，太湖科学城或将迎来五盘争霸的态势，板块竞争将会更加激烈，购房者的选择机会也随之增多。
独墅湖科教创新区是苏州的“中关村科学城”，聚焦了人工智能、生物医药、纳米技术和高端制造等新兴产业，目前微软、华为等世界级企业驻扎于此。
△独墅湖科教创新区实景图
同时，牛津大学、哈佛大学、新加坡国立大学等世界一流名校的研究院所，苏大、南大、人大、中科大、西安交大等国内知名学府资源汇聚，整个区域的高教资源丰富、人文底蕴浓厚。
作为苏州自贸区四大功能板块之一，汇集了高端产业和高教资源，是苏州不可多得的一个高知高薪群体聚集区。圆融、久光、高尔夫球场、游艇俱乐部等高端配套，更有独墅湖畔，白鹭园、生态公园、市政公园等五大生态绿化公园，组合成城市天然绿肺。可以说，交通、商业、教育、医疗、人文等配置方面，独墅湖科创新区都已经十分醇熟，今天的太湖科学城正是以独墅湖科创新区为发展模板的。园区土地向来供应稀缺，独墅湖科创新区尤盛，目前板块内仅有一个在售楼盘，那就是中国铁建·花语江南。目前在售叠墅，整体备案均价约37924元/㎡，总价约988-1603万元，毛坯交付，上叠建面约316㎡，4室3厅3卫户型，下叠建面约430㎡，4室3厅4卫户型。板块配套成熟、楼盘定位高端改善，可以说专为城市层峰人士量身定制。园区供应量稀缺，根据控规，2021年园区车坊将会有几宗宅地出让，又增加了邻里中心和幼儿园，届时将会在独墅湖科创区的辐射下，板块价值有所突破。
长三角国际研发社区每个苏州人都不陌生，位于苏州高铁新城。
2018年，长三角国际研发社区规划正式发布，提出将在苏州高铁新城中部建设规划面积10平方公里的国际研发社区。该区域聚焦研发产业规划布局，配套高端功能设施，致力打造“以人为本、国际顶级”的研发社区。
△启动区效果图
紫光云引擎、京东智谷、新松机器人、智加科技、初速度、奇点汽车全球研发中心、同济金融（区块链）等一批行业龙头企业相继落户研发社区，共计已引进高科技研发项目500多个，大院大所创新平台28个，高层次研发团队78个。
目前，长三角国际研发社区启动区已如期完工，首期将入驻20余个高端研发产业项目，包括长三角先进材料研究院、中科院脑机所、集萃微纳所、集萃有机功能材料所、微谱集团江苏总部、淘车总部、清智科技、疆程技术、海固电器等。
△ 长三角国际研发社区效果图
这里未来规划途径6条城市轨交线路，配置智能网联公交系统，配套各类公共设施。计划5至8年时间完成企业入驻，并聚集10万以上高科技研发人才，打造长三角区域具有国际影响力的“东方智谷”。
随着越来越多的企业总部、优质学校以及市级高端城市配套在这片区域落地，长三角国际研发社区所在的高铁新城价值将会更上一层楼。
目前，高铁新城板块吴韵青秀清盘，美的云筑、融信天澄所剩房源不多，在售房源为芯城汇四期（备案均价26821元/㎡）和花语天境（备案均价29316元/㎡），待售的有嘉华国际和京东地块。太湖科学城、独墅湖科教创新区、长三角国际研发社区这三个政府重点发展的板块中，起点都不平凡，且都在积极地发展战略新兴产业、吸引高层次人才，以产业和人口为导向，各项城市功能配套同步发展。而随着高级人才的涌入，除了带来资金、产值外，还将带来强大的购买力和板块旺盛的人气。
太湖科学城属于刚起步的新兴板块，却潜力十足，独墅湖科创区属于配套醇熟的高端板块，供应稀缺，长三角国际研发社区则发展快速期，各项都在全面发力，这三个板块在2021年都将看点十足。
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