苏州楼市价值高地的园区，2021年看点在哪里？

前言

近日，园区奥体旭辉项目的案名正式公布，并不是传闻中的锦麟铂悦府，而是林溪雅苑。

今年园区奥体可谓风头无两，我们在之前的文章中做过相关的解读，本文将对2020年园区的土地、新房、二手房市场做相关的分析，帮助网友了解2020年度园区楼市的详情。

土地

园区一直以来都是苏州楼市的价值高地，也是全苏州人最关注的区域，无论是挂地、土拍、开盘聚焦的都是全苏州的目光。

物以稀为贵啊，谁让园区土地出让少，新房供应也少呢。

据克而瑞统计，今年园区共成功出让6宗涉宅用地，土地供应集中在奥体、青剑湖、胜浦。

2019年园区土地供应集中在奥体和娄葑，仅出让4宗涉宅用地，2020年的土地供应增加了胜浦，也表明政府对胜浦发展的重视。

从具体出让地块来看，其中奥体板块项目的成交楼面价毋庸置疑地站位最高，突破3万元/㎡。

该地块的出让过程很多人都记忆犹新。今年7月29日，苏园土挂（2020）01号地块被旭辉以40.19亿元拿下，成交楼面价为30228元/㎡，溢价率达15%，封顶销售。

地块在开拍前就有42轮报价，冲破中止价进入一次性摇号，20多家房企带马甲争抢一次报价达70轮左右，最终居然网络通信故障临时中止报价，火爆程度可见一斑！

该地块也因此成为奥体板块最让人瞩目的项目之一。

胜浦在今年土地供应量增多，共成功出让了四宗宅地，其中嘉樾时代和辉映时代已经开盘，备案均价约为30900元/㎡，几乎也定调了板块新房的价格。

恒泰和建屋项目或将在明年入市，明年的胜浦楼市将会大有看头。

青剑湖也成功出让了一宗宅地，成交楼面价为24022元/㎡，目前项目已经开盘，悦云庭的备案均价34601元/㎡。

有一句话叫得园区者得苏城，只要是园区地块，都会引起房企的密切关注。

新房

2020年园区新房供应面积为91.8万㎡，同比增长14.9%，占据全市供应量的8%。成交面积为84.1万㎡，同比增长42.5%，占据全市成交量的10%，供求比为1.09。

今年园区成交量的上涨主要原因是供应量的上涨，加上新房的主要供应在核心板块——奥体和青剑湖板块。

我们来看下2020年园区新房的主要供应。

先看奥体板块，今年在售的有海和云庭和中海上东区PRO。奥体板块自带流量，凭借完善又高端的配套及明显的一二手倒挂优势成为苏州楼市最热门的板块，也是城市新贵们热抢的板块。

能抢到奥体的新盘，不仅要有一定的经济实力，还需要一点运气，甚至可能还需要那么一点“关系”。

海和云庭三次开盘，低调售罄。

中海上东区Pro二批次和三批次在12月底陆续售罄，延续了园区奥体一贯的火爆热销。

青剑湖今年因为龙湖天街的开业，板块热度有所提升。天阅湖滨雅苑和中海上园湾三期相继售罄。

娄葑两个新盘凭借靠近湖西去化成绩也是可圈可点。

总的来说，园区向来是新房市场上的“香饽饽”，只要是配套相对完善，存在一定的倒挂的板块新房销售都很顺利。

而胜浦准确来说是今年才在苏州的新房市场崭露头角，星海教育集团加持，高贸新城的规划确实很吸引人，但是城市界面相较园区其他板块着实弱了一些。

所以胜浦板块新房价格基本定调在3.1万元/㎡左右，该价格仍旧是园区的价格洼地。

独墅湖板块的中国铁建·花语江南一直处于持销期，目前在售叠墅产品。

再来看园区房价，园区和新区狮山的房价皆是苏州的第一梯队。

据克而瑞统计，今年园区新房的成交均价为36391元/㎡，2019年园区新房的成交均价为35375元/㎡，增长了1016元/㎡，同比上涨2.79%。

我们知道，从2015年下半年苏州地价和房价开始上涨，而园区则是苏州六大区中房价上涨最快、价值兑现最为明显的区域。

我们发现除了胜浦板块成交均价未破3，其他板块均是3万元/㎡以上。

奥体和独墅湖凭借完善的配套和宜居的居住环境房价领跑园区，青剑湖和娄葑的房价几乎是在一个梯队的，在3.2-3.4万元/㎡之间。

胜浦是园区名副其实的价格洼地，若对园区情有独钟，预算却有限够不着其他板块的购房者可以考虑胜浦。

二手房

受新房市场影响，今年苏州市区的二手房成交量减少4成，全年处于低迷状态，年内挂牌量增1.7倍，从卖方市场变为买方市场，园区也不例外。

2020年苏州工业园区二手房共成交8670 套，同比下跌53.65%。

从园区月度成交量来看，除了第一季度受春节和疫情影响，成交量处于低位，到5月份基本恢复正常水平。

截止至发稿前，园区二手房库存量仍旧处于高位，达到13555 套。

从链家网显示的2020年园区二手房供需走势来看：

受疫情影响，2月苏州园区二手房市场几乎停滞，新增房源量和带看次数都跌至低谷。

3月份复工后，房源量开始新增，但是带看量并没有很大的涨幅。

到了四五月份园区二手房确实在回暖，在4月和5月出现了新增房源量的新高，带看次数也达到顶峰，究其原因不难解释，四五月是购买学区房的旺季，而园区学区房一直是家长们不惜重金竞相追捧的热点。

6月至今，园区二手房的新增挂牌量逐月递减，12月相较11月新增挂牌量稍有增长。

带看量在7月份往后开始逐月增长，11月达到顶峰带看量达到10577次，12月份又开始回落。

而今一年园区二手房的价格走势仍旧比较平稳，网友比较想知道的是二手房的价格今年有跌幅吗，这个问题不好一概而论，因为二手房的价格不像新房，新房价格是政府定的，一房一价，二手房虽然也是一房一价，但是价格却是房东说了算。

不排除部分房东因为置换急用钱而降价出售，但是整体上园区二手房的价格还是坚挺的，尤其是学区房。

在去年11月，笔者在园区玲珑和湖东板块中介门店做了调研，从业多年的经纪人告诉笔者，政策限制下，2020年园区的投资客几乎退场，部分改善客户置换不起、置换不动。

园区玲珑板块的整体成交量比去年跌了近40%，房东心态很“稳定”，买家观望的情绪也很浓重，高端改善小区的价格并没有大幅下跌，学区使用后价格相较去年降5%—10%。

园区湖东板块，100㎡以内小三房走俏，靠近奥体的次新房小区明显溢价率较高。

总的来说，政策和市场在淘汰投资客，投资客的退场让园区二手房的房价和成交量都有所下跌。

政策

2020年4月15日，园区管委会调整完善了园区人才优购政策。

1、苏州大市无房，且一年内无住房交易记录

2、建面约160平以下的房源，60%优先给人才

3、优购房一次性集中认购期从15天调整为7天；公示期从3天调整为2天

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结语

前文我们说到2021年园区胜浦将会迎来丰富的新房供应，奥体板块旭辉项目入市也会掀起一波抢房热潮。

2021年园区还有一个板块将会有新的变化，那就是位于园区最南面的车坊。

昨天，苏州工业园区管委会网站发布项目审批公示了位于车坊的文荟邻里中心的工程规划批前公示，意味着车坊要迎来新的邻里中心。

去年7月23日，园区管委会发布了车坊东片区的明确规划。

• 华山路以东地块，由商业和广场用地调整为居住用地，
• 永庆路东侧、蔺谊路北侧地块，由公用设施用地调整为居住用地和绿地
• 此外，还有部分居住用地调整为白地

也就是说2021年车坊将会有新地块出让，加上轨交8号线站点，2021年车坊或将成为园区楼市的新看点。

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