十年蜕变！热捧的青剑湖，未来还有期待？

Original 克而瑞苏州克而瑞苏州房产测评 2022-07-02

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12月11日，青剑湖众人期待的纯新盘：悦云庭迎来首开。作为青剑湖的当红纯新盘，首开人气一如既往的热。
今年的青剑湖，大消息倒也不少，青剑湖唯一的高档商业星湖天街终于开业，开业当天也可谓是人潮汹涌。

青剑湖期待这个商业的落地真的是很久了！

说起青剑湖的故事，那应该从2010年开始吧，彼时青剑湖迎来第一批品牌房企项目：首开悦澜湾的开盘。
开盘当天均价在7880元/㎡左右，当时还发生了一些插曲，据说开盘现场被砸，但后来当天晚上8点多，售楼处又重新开卖，整个项目全部售罄！
你看，人性就是这样，爱之深，痛之切。
2011年，在品牌房企的加持下，青剑湖板块房价同比2010年同期涨幅28.32%，使得板块均价站稳9000+元/㎡。

接下来的两年，板块房价一直处于维稳状态，直到2014年，青剑湖板块房价首次破万，2015年10月金辉优步入市的时候，均价10421元/㎡至收官2017年2月的23937元/㎡，不足1年半价格涨幅达到了130%！
而板块均价2016年相较2015年同期涨幅59.48%，自此站稳20000+元/㎡的房价。2016年之后青剑湖板块房价每年以10%-20%的涨幅区间逐步上涨，在2019年板块均价跃升至32733元/㎡。
2019年青剑湖供应丰富，中海上园湾一期、二期、龙湖熙上、云栖安幔、颐和公馆、天阅湖滨雅苑等楼盘相继入市，随着这些项目的清盘，今年板块出现短时间的房荒，如今板块内在售楼盘仅有纯新盘悦云庭以及天悦湖滨雅苑尾盘。
中海上园湾三期日前刚刚迎来交付，悦云庭也是昨天首开入市，项目体量不大相信也会快速清盘，相信明年没多久板块内又将房荒。
青剑湖板块内新盘在3万+多一点的价格，这在园区新盘中还是具备价格优势的。

去年年末，青剑湖新盘扎堆入市，供应充足，一时市场热度很高。时至今年年末，中海上园湾算是正式清盘，天悦湖滨雅苑也是尾盘在售，悦云庭体量本就不大，大概率明年上半年可能会清盘，所以可以看到青剑湖可售房源寥寥无几。

如果后续没有宅地供应，整个青剑湖板块将重回二手房主导的市场，各位看客就真的得且买且珍惜了！

目前青剑湖二手房整体挂牌均价在33284元/㎡左右，观一线湖景的住宅，挂牌均价在3.5万-5.2万/㎡左右。

以阳澄湖大道为界，基本可以分成南北两个区域。南侧工厂较多，二手房在售均价约2万/㎡，北侧住宅集中，在售均价3万+/㎡。
对于核心区而言，新房还是存在一定价格优势的！

今年上半年，市场大环境的影响，青剑湖板块别墅二手房销量不错，近一线湖景的别墅住宅成交量大约是以往的三倍，且截止目前，青剑湖板块别墅成交量约达30套。
板块内大面积终极改善二手房今年非常吃香。反之，两房或小三房的刚需房源成交量今年一直低迷。
对于星湖天街的开业，是青剑湖板块今年的大热点，虽然扛起商业大旗的星湖天街非常吸引人气，但置业者出手还是很谨慎，并未给二手房市场带来大的火花。

从链家网的挂牌价和参考价来看，挂牌价和参考价均是持续走低，目前最新的参考均价33284元/㎡。

其实说起青剑湖的片区界面和配套，一直是比较矛盾的。
比如板块内的常住人口约20万，但是板块基础设施，轨交，商业都起步晚；青剑湖的商业配套极大的影响了其早期的定位，除了曼哈顿广场和金沙广场，其他的都乏善可陈，邻近的奕欧来是过去几年整个区域的高端补充，好在今年板块迎来星湖天街的开放。

青剑湖的交通一直饱受诟病，中环的通车对青剑湖有一定的意义，但实质性的作用还是比较有限。公共交通直到现在依然是短板，目前期望的只能是等明年的轨交5号线了。

再比如它坐拥园区区位，却少有园区产业或金融圈子的加持，环境优势排首位。环绕青剑湖一周有着大片的生态景观绿地，加上阳澄湖的辐射旅游资源，华谊兄弟、草鞋山遗址、重元寺……这一切使得青剑湖及周边有比较丰富的生态旅游资源。
产业上青剑湖目前主要有清华启迪科技园（清华本校外的最大科技园）、cssd中新生态科技城（园区副中心）、青剑湖科技园以及附近很多厂房。
林林总总，青剑湖生态资源优势明显，生活配套不缺，但自然环境生态圈肯定是敌不过为金融服务业加持的生态圈的。

再比如它是拥有刚需住宅与千万豪宅共存的板块；青剑湖花园就是苏州的一个大型拆迁安置小区，小区中常住居民基本全部来自附近15个自然村的拆迁安置户。将近15000人, 其中老年人2000多人。

现如今的青剑湖，已经是一个“低密度宜居生活区”，也是园区最后的湖居改善板块。这从多家大牌房企起笔青剑湖，也足以证明这一点。板块内近一线湖景的别墅住宅比如万科大家等，都是千万豪宅。

▲ 青剑湖板块效果图

前不久，位于青剑湖核心区域的3块一线临湖地块规划调整，附近的学校用地传出开工消息。
三块地都是一线正对湖景，有不可复制的环境资源和位置优势，学校+商业+旅馆+社会福利，青剑湖板块的配套正在全面丰富。

据了解，中海上园湾1期正北侧地块规划唯康路北九年制学校，已于12月3日正式开工！
这所学校位于唯康路北、亭青街西、运澄路南，占地面积约3.75万㎡，建筑面积约为6.44万㎡，规模不小，师资力量预计也不弱。项目预计投资额约3.12亿元，计划于2022年9月投入使用。

▲项目效果图
此外，也有了解到消息青剑湖未来将挂出涉宅用地，地块具体位于青澄路南、科营路东。容积率1.5，限高50米，未来产品打造大概率就是低密改善洋房。

这块地周边住宅小区不少，居住氛围较为浓厚。西侧是中新翠湖、建屋天著，北侧是朗诗未来街区4期，二手挂牌均价3.7万元/㎡；距离在售的悦云庭也不远，看来大概率是要接棒悦云庭撑起青剑湖板块住宅市场了。

配套，以前一直是短板。教育资源近几年逐步在园区大教育框架上在迎面上赶，成绩还是比较显著的。
商业配套也是逐渐完善，最关键的是，板块内这些大商业能够活下去，不用担心被苏州中心，永旺等吸附外流。
因为青剑湖板块内自身的人口基数足够，粗略估计一下也有近20万常住人口。

在苏州其实改善是不容易的，而想在园区改善就更难了。时间是个了不起的改变者，将城市磨砺成让我们惊叹的样子。
而十年青剑湖，如今，板块内交通升级、商业升级、居住升级，真的是肉眼可见的蜕变。

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