姐妹华VS时代兄弟，园区娄葑和胜浦该怎么选？

园区置业大不易。

作为苏州目前房价最高的城区，二手房价格高昂，湖西与湖东两大CBD周边房价几乎都在5万元/㎡以上。

据贝壳网

新房方面，楼市供应已经萧条很久了。2019年，奥体和青剑湖数个新盘集中供应，到现在也基本卖光了（奥体板块还有一宗旭辉地块，青剑湖板块还有悦云庭未入市），售价也都在3.5万元/㎡-4万元/㎡的高位。

据克而瑞苏州机构数据，2020年至今，园区供应面积63.25万㎡，仅占苏州六区总供应面积的7%。

园区在售楼盘关注度高，核心热点区域新盘稀缺，开盘去化高，市场整体处于供小于求的状态。

另一方面，从湖西到湖东，从湖东到奥体，从奥体到青剑湖，园区新房热门区域随着城市发展而不断转移，到现在轮到了娄葑和胜浦这一老一新两大板块。

这样的大背景下，娄葑的朗诗和风熙华、新希望锦麟芳华与胜浦的新城嘉樾时代、路劲辉映时代，生来便是焦点。

一双姐妹“华”，一对时代兄弟，为广大购房者拉低了园区门槛的同时，带来了新的烦恼：娄葑or胜浦？

STEPS城市界面01

娄葑的第一批居民来自动迁，3万多人来到这里，东港新村、群星苑、通园新村汇成了娄葑的底色。岁月流逝，当初的“小洋楼”面临着年久失修、物业落后、社区混乱的困境。

而作为工业园区的创始之地，娄葑同样引进了诸多工厂，但是在随后整个园区产业升级，工厂搬迁的背景下，娄葑仍然厂房林立。

身居园区、姑苏、吴中、相城四区交汇之地，本是绝佳的地理位置，去哪里都方便，但高架、高速这样的城市大动脉就喜欢在交汇地穿行。

五条高架与一条高速，甚至北部还有铁轨，给娄葑带来天然阻隔，分割了城市布局，破坏了城市界面。

胜浦城市界面同样不出彩，很多人对胜浦的第一印象，就是远，胜浦过去就是昆山。早几年到胜浦，碰到附近工厂员工下班，清一色工装制服和浩浩荡荡的人流就是最深刻的印象。

胜浦桥多水多，以前出行多靠船，现在有了公交也是七拐八拐，整体还是一个江南小镇的既视感。

老破小和厂房是娄葑和胜浦共同的特点，相比之下，胜浦绿化多，河流密，居民较少且纯粹，在居住环境方面会更占优一些。

STEPS交通地段02

娄葑新盘到苏州中心约4.6公里，胜浦新盘到湖东CBD约10公里，两者相比，娄葑是更为方便的。

娄葑在售的新希望锦麟芳华和朗诗和风熙华两大新盘周边已经开通地铁，距离3号线北港路站直线距离约800米。

胜浦在售的新城嘉樾时代和路劲辉映时代周边无地铁，虽然地铁已纳入下一轮规划中，S2号线和13号线都通向胜浦街道，但是遥不可知。

融入主城区的娄葑在自驾出行上拥有无以比拟的优势，东环、北环、南环、常台高速、娄江快速路、独墅湖大道等城市主干道、高架、高速穿行而过，十分便利。

偏安一隅的胜浦，距离最近的中环东线也要5.6公里，出行基本靠地面道路，并且路上货车较多，路况一般。今年初，园区送了11多亿元的“大礼包”，将为19个市政项目换新貌。

娄葑在天然地理位置上的优越性是胜浦无法比拟的，在娄葑居住的人群可以通达苏州全域，在胜浦反而是去昆山更方便，即使地面道路会修葺也无法改变到苏州主城太远的事实。

STEPS教育资源03

星海实验学校明明和娄葑近在咫尺，偏偏与二十公里外的胜浦学校建立教育集团，娄葑人想到就心痛。

本来默默无闻的胜浦学校因为星海教育集团而火遍苏城，娄葑南部仍然只有一所文萃小学和在建的通园路小学。

两大板块原本的教育质量都不被广大家长们看好，现在星海的牌子挂到胜浦，不得不说是一个“大杀器”，即使教育质量暂未可知，胜浦在家长们的心中也要高过娄葑了。

STEPS商业和医疗04

小型邻里中心+社区底商是娄葑和胜浦共同的商业结构。不同的是，娄葑拥有一座双湖广场，堪称大型商业综合体。

胜浦将要建设5座邻里中心，最早的一座将于今年下半年开始动工，包含电影院、农贸市场、文化娱乐等多业态商业组合。

在医疗资源方面，娄葑的星海医院已经公布改造计划，将要新建门诊及住院大楼。胜浦还未有大型综合医院入驻的消息。

STEPS规划和产业05

娄葑正在清退层次较低的工业企业，进行功能提升和升级改造，实现从工业集中区到高品质居住区的城市更新。

片区内规划了住宅、公园、邻里中心等完善的城市功能配套，产业上将发展以创意研发、办公为主的生产性服务业，将建立一个产城融合样板区。

胜浦的规划看上去要高大上一些，在自贸区驱动下，园区将要步入金鸡湖金融商务区和独墅湖科教创新区和高贸新城（高端制造与国际贸易区）三大板块鼎力的时代。

800亿的贸区专项发展资金大份额用于高贸新城，约19.4亿新增注册外资资本引入、多达360家高新企业落户，规划约5.18平方公里金光产业园，以人工智能等先进技术为引领的产业集聚区......

总的来说，娄葑未来规划的方向在于城市革新，居住功能为主，辅以办公、研发等产业。

胜浦规划更为长远，以高端制造和国际贸易为主，引进了许多高新企业，产业是区域发展的第一动力。

娄葑的未来可能是下一个青剑湖，胜浦的未来可能是园区副中心，但是道路更加崎岖，时间更加长久，估计要以十年为维度了。

STEPS楼市和产品06

娄葑两盘均价约3.25万元/㎡，胜浦两盘均价约3.09万元/㎡。

嘉樾时代花园产品建面约89-120m²，规划10栋11-27层小高层和高层。

辉映时代花园产品建面约89-143㎡，规划17栋11-18层小高层和高层。

和风熙华雅苑产品建面约89-164㎡，规划17栋17-18层小高层。

锦麟芳华雅苑产品建面约90-140㎡，规划18栋17-32层小高层和高层。

产品业态十分相似，销售价格胜浦略低一些。比较有特色的是朗诗和风熙华是科技住宅，路劲辉映时代自带会所。

在二手房市场上，两大板块也是非常相似，少见二手的商品房在售，大部分都是老小区，均价都是从2.4万元/㎡-3万元/㎡不等。新房更谈不上倒挂了。

现如今，娄葑和胜浦都是园区的门槛，但是哪一道门槛跨过去是更美好的生活？

现有条件，娄葑的地段利好无可替代，交通优势巨大，无论湖西、湖东还是高教区相距都较近，在商业和医疗领域上皆领先胜浦，生活氛围浓厚，二手房不愁没人接手。

放眼未来，胜浦的教育资源拥有星海教育集团加持，令人期待，在产业发展上更是拥有苏州自贸区一半以上的面积，高贸新城可能会在长时间发展后成为园区新的人才高地。

如果短期持有或者工作地点不定的话，保守一些选择娄葑。既享受园区的各项配套，未来也不愁无人接手，抓在手里的资源利好才是踏踏实实的。

如果长远投资或者十分看重学区，大胆一些选择胜浦。未来十年如何我们谁都说不准，但是在看好苏州和园区发展的大背景下，获得自贸区加持的胜浦更值得期待。

你会怎么看呢？欢迎留言讨论~

往期推荐

苏城热讯区域分析板块解读

楼盘动态

仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考

引用数据和观点必须经

克而瑞苏州工作人员同意

转载务必按照以下格式：

转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

克而瑞苏州分析师

洞察市场趋势

发觉置业时机

分享买房故事

以真实鉴苏州

进克而瑞苏州交流群