6.2万套！苏州楼市新房库存创新高！接下来怎么买房？

Original 克而瑞苏州克而瑞苏州房产测评 2022-07-02

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要评价今年的苏州楼市，那真的是忙且眼花缭乱！就像双十一是一场社交电商的狂欢，消费大众的钱包狂欢！
今年苏州楼市各大房企营销动作不断，上半年土拍拍的一团火热的忙碌，到下半年又是各种疯狂供应，又是开盘潮，又是降价潮……

很热闹，声音也很大，但是数据却从不说谎！

库存创历史新高

库存这个指标，可以说一直是楼市表现的“晴雨表”。简单粗暴一点理解就是，库存量缩水，购房者选择就少了；库存量攀升，就成了买方市场。

而笔者在数据系统看了一下，截止目前，苏州商品住宅的库存创历史新高，高达6.2万多套，这样的库存数据是苏州历史未有的。下图是笔者择取的近5年苏州楼市库存走势。

按照近12个月市场库存消化的速度计算，苏州现有的住宅库存需要消化13.4个月的时间，楼市库存高于正常去化水平，压力不可谓不小！

相信很多人会问正常去化水平是怎样的？

这里笔者为大家解释一下：

行业公认的库存警戒线，只要库存量超过12个月，就被认为存销比过大，存货压力较大，存在积压和滞销的风险。

今年在疫情冲击之下，消费者受疫情影响，一方面观望心理较强、购买欲望较低，另一方面消费者资金实力受影响严重导致其购买能力下滑。

再加上，为刺激购房需求，市场大幅放量，众多新项目的入市极大丰富了市场房源，加上现有的库存，今年对于购房者而言挑选的空间加大，对房企而言竞争激烈，难言乐观。

高企的库存意味着，苏州楼市供应量充足，且未来一段时间内都将供大于求。

楼市分化加剧

其实，脱离区域讨论库存都是耍流氓。比如，上面我们的结论是苏州楼市库存量大，马上要进入买方市场了。但园区核心区域准备新推一个楼盘了，你是抢，还是等？

所以，接下来我们需要分区域聊一聊目前的楼市行情。 在全市六大区中，基本各区域住宅库存均高于警戒线，但是园区是个例外，按照过去12个月的消化速度计算，园区商品住宅去化周期为6.6，其他区域一手住宅去化周期均在12个月以上，整体消化周期较长。

不仅区域如此，各大板块的库存表现亦是不同，按照过去12个月的消化速度计算：
分板块来看，元和板块库存量最大，近百万㎡、8000套左右，不过作为苏州成交热门板块，元和板块楼市交投活跃。
而渭塘、科技城、汾湖等板块，板块库存高，去化速度慢，均需要30个月以上的去化周期才能消化完毕。
而房地产高库存的现状，意味着市场供大于求，在调控力度不减的情况下，以价换量去库存会是楼市的大势所趋。
因此，对于高库存的区域，投资需谨慎，但对于自住需求而言，可在临近年终剩下的时间中多加关注。

受上半年疫情影响，不少房企将任务压在了下半年，特别是进入第四季度后，开发商回款压力巨大。

高企的库存，不断上新的供应，毫不夸张地说，目前苏州几乎所有的开发商，都在抢客户！笔者的同事更是直呼供应数据做到手软！

与开盘潮相呼应的是，苏州各大开发商五花八门的促销方式层出不穷，据不完全统计，苏州已经有超过70%的新盘守不住备案价了，9折、8折卖房，一套降价100万的都出现了，特价房，买房送车位，工抵房、首付分期，社保可等......

开盘潮和促销潮的集中爆发，直接说明当下楼市进入一个“分化加剧的状态”。

去库存下苏州楼市何去何从

在这里，笔者不得不再说说苏州这座城市了！

长期以来，大家都一直有个疑问，为什么70个大中城市名单没有苏州？

这背后，则是苏州这座城市的竞争力之强。

在江苏省内，苏州GDP长期领先省会南京。而在同等级城市中，苏州更绝对是无出其右。以地铁里程为例，苏州排名第10，前9名全是一二线城市，排在苏州后面的还有西安、郑州、杭州。

对苏州楼市来说，2015-2016年是最美好的时光，房价普涨，2017-2019年分化上涨，现如今苏州更是迎来新的机遇，它就是自贸区和长三角一体化。

苏州在历次调控中，面临的最大压力就是一二手房倒挂，大家热衷于“打新”，在苏州，一手房比二手房均价便宜7000元/平米以上。换个角度来看，二手房的价格，也代表了苏州楼市的抗跌能力。

苏州太顶了，于是有了2019年7月24日的最严新政，直接导致苏州楼市只能在内部打转，外来的人无法染指，市场瞬间降温。