苏州第一梯队二手学区房！你还有这些选择……

Original 克而瑞苏州克而瑞苏州房产测评 2022-07-02

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2020年的楼市略显平淡，新房交易量历史性地变成二手房的两倍，苏州第一梯队二手学区房！你还有这些选择……贝壳网显示，二手挂牌量已经高达99650套，供大于求，不少小区已经开始降价、抛售。

退潮之下，坚挺的仍然是学区房。

优秀的教育资源基本集中在姑苏区、园区、新区三大中心城区，基本也是开发较早的城区，老房子遍布，社区落后，设施陈旧......然而架不住这样的房子动不动就是5万元+/㎡、6万元+/㎡。

说一千，道一万，中国家人为了教育是最舍得花钱的。为了孩子，为了升值，还是要买优秀学区的房子啊。

这几年政策收紧，初中中考成绩极少对外公布，初中的优劣只存在于家长口碑和中介宣传中。

据非官方统计，苏州初中大概可以分为以下几等档次。

仅以此为依据将苏州六大区知名初中施教区统计如下。

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需要注意的是，苏州现行的学区制度规定，姑苏区、园区、新区三区学生可以互考三区高中，相城、吴中、吴江只能考本区高中。

参考各大区高中升学率，除民办外，显然升学率较高的高中集中在姑苏区、园区、新区，相应的，中心三城区的初中直接决定了升学率，更为引人瞩目。

笔者特此盘点了三大行政区一档初中的二手房源。

立达中学

2020年招生范围：

吴中西路以南，运河以东，姑苏区行政管理区划分内的区域。

高性价比房源：

振华中学

2020年招生范围：

高性价比房源：

星海中学

2020年招生范围：

都市花园1—42幢、天翔花园、新天翔广场（住宅）、恒宇商务广场（住宅）、凤凰广场乐嘉服务公寓（住宅）、韶山花园、新馨花园、宜家公寓以及星明街以东、苏州大道西以南、金鸡湖以西、中新大道西（原金鸡湖路）以北区域，包括苏都花园、师惠花苑、映象花苑、白领公寓、环球188（住宅）、四季新家园、加城花园、苏信大厦、嘉怡苑、馨湖园、湖左岸、苏悦国际（住宅）、东方之门（住宅）、翠湖雅居、澜韵园、东方春晓、晋园别墅、苏州中心8号（住宅）、苏州中心9号（住宅）等以及在此范围内开发并交房的住宅楼盘。

高性价比房源：

星湾中学

2020年招生范围：

天域花园（含一、二、三期）、星港街178号（中茵皇冠）以及星海街以东、现代大道以北、华池街以西、苏虹路以南区域，包括星海人家、新加花园、加城湖滨、湖畔花园、沁苑小区、玲珑湾花园、中海花园、苏州工业园区和众街215号和风雅致花园、新未来花园（包括雷迪森、泊爵、风尚、萧邦）、中锐星汇生活广场等以及在此范围内其它开发并交房的住宅楼盘。

高性价比房源：

新区实验中学金山路校区

2020年招生范围：

高性价比房源：

新区一中

2020年招生范围：

高性价比房源：

除了星海中学的苏州中心大量房源，大部分抄底房源都是老破小了，基本都在50㎡上下，但是除了园区房源，其余二手房单价可以控制在3-4万元/㎡，在200万上下足以圆一个名校梦。

其实，多地包括苏州已经开始将“实际居住”作为真实学区考量，避免仅购置小户作为学区的现象泛滥，相对抑制学区房的炒作。

类似的抑制炒作举措还有“园区九年一学位”，一套学区房，当业主用完一次学区资格后，九年内不得再次使用，变相降低了学区房的价值。但是减少了具有学区属性的房源，同样会导致物以稀为贵。据中介说，优秀学区房的价格并没有降低，有些反而上涨，但是供应量因此减少了，以往的纯粹投资客少了，成交多为买来自己用学区的客户。

苏州同样在努力推进“100%集团化办学”，如果在师资力量、竞赛机会等软、硬实力的轮换等方面实现真正集团化（例如新区实验教育集团内其它学校不需要在新区实验本校区上学，就可以获得同等教育质量），那么集团内各学校水平将同步提高，趋于同一水准，各校施教区内的住宅价值才会趋于平等。

当然，种种举措都是道阻且长，非数年乃至十数年之功，在可以预见的将来，学区房一直会是房产市场上最佳的保值、增值品。

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