前言
因为疫情影响加上724限售新政的约束，苏州楼市分化更为明显了，总体呈现冷热不均的态势。一方面，位于园区、新区狮山等核心地段的品质限价楼盘仍受到市场的热烈追捧，另一方面，区位优势不明显、没有优质教育配套的楼盘则销售步履维艰。今天，我们主要来探讨的是园区主流核心板块的新房和二手房市场。
NO.1 | 壹
说到园区新房，苏州人会联想到的关键词是——“贵”和“少”，“买不起”、“买不到”。的确，园区和新区狮山向来是苏州楼市的价值高地，2015年苏州房价上涨便是从园区湖东开始的。我们来看下近五年来园区湖东、园区和苏州市区房价走势对比图。
五年之间，园区湖东的房价呈现直线上涨的趋势，2020年新房成交均价达39427元/㎡，相较2015年翻了2.27倍，领跑园区、领跑苏州！以上仅是限价下新房的价格，若要考虑动辄5、6万元/㎡的二手房价，园区湖东房价的飞速增长更是令人难以置信。
从城市层面来看，苏州园区是苏州现代化的名片，这里的各项功能配套几乎是苏州鼎级的。产业和人口聚集于此，它起点高、规划好、兑现快，决定了它在苏州这座城市的首位度。
所以，园区无论是挂地还是开盘，只要楼市稍有风吹草动，都会聚焦全苏州人的目光。近几年，园区的新房供应极为短缺，供远不应求，“僧多粥少”、“一房难求”、相当稀贵。据克而瑞统计，2020年至今，园区新房的供应面积为78.06万㎡，仅占苏州六区总供应面积的8%，稀缺度可见一斑！
今年园区新房供应集中在青剑湖、奥体、娄葑、胜浦和独墅湖这几个板块。
娄葑和胜浦虽为园区价格洼地，但是城市界面仍旧有待提高，配套老旧，宜居指数低。青剑湖板块因为龙湖天街的入驻和开业，给板块楼市注入了新的活力，尤其是龙湖天街对面的中海上园湾今年的销售成绩可圈可点。在克而瑞统计的11月苏州园区商品住宅销售榜中，上园湾以7.51亿元、2.08万㎡、132套的销售成绩荣获园区成交金额、面积、套数三冠王。我们再来看园区奥体的楼盘，从榜单上来看，位列销售金额、面积、套数前二的海和云庭和上东区Pro，即使备案均价达4万元/㎡，甚至一些好的楼层的备案价格超过4.5万元/㎡，房价站在苏州第一梯队，却低调地卖完了。上东区Pro二批次已经于近日开盘，再次延续了园区奥体一贯的火爆热销。
以上，我们看到了园区奥体板块作为园区的主流核心板块，自带流量光环，楼盘关注度相当高，且逢开必罄。
从近三年成交的涉宅用地来看，奥体板块推地节奏拿捏得非常准，除了2018年出让两宗涉宅用地，其它年份平均一年出让一宗，保证板块不断供，具体来看：
今年7月29日，园区奥体的一宗宅地竞拍再遭热抢，共有70多家房企参与一次性报价，中签率仅1.4%，火爆到出现通信故障而中止一次性报价！
2018年，苏州奥体中心投入使用后，就成了苏州闪亮的地标，带动奥体板块能级的提升，让园区奥体板块自带流量。体育馆、商业中心和体育公园完全满足居民日常娱乐休闲所需。
交通方面，两条地铁畅通全城：即将于2021年6月通车的换乘王地铁5号线，正在火热施工的地铁6号线。商业方面，永旺梦乐城、欧尚超市、兆佳巷邻里中心、奥体商业中心，无论是日常生活所需还是逛街娱乐都能得到满足。
教育医疗方面，更是苏州的一流的资源，苏大附属儿童医院、方洲小学、星汇学校、苏州外国语学校、新加坡国际学校等。
土地稀缺、配套高端、非常宜居，所以无论是拍地还是开盘，园区奥体板块总是全城瞩目。自中海上东区售罄之后，新房出现了断档，上东区PRO和仁恒海和云庭入市后也是逢开必罄，今年园区奥体板块的楼市看点也集中在这两个项目上。
园区可以说是苏州楼市中倒挂最为明显的区域。
奥体中心北侧的二手房中，中海8号公馆、苏州唐宁府、星公元名邸二手房成交均价均冲破5万元/㎡，其中星公元名邸更是突破6万元/㎡！我们以链家网展示的中海8号公馆的成交房源为例，洋房的高楼层成交均价都是5.1万元/㎡以上。奥体中心东侧的路劲尚澜湾成交均价5.5万元/㎡，路劲澜山澜成交均价为5万元/㎡。
妥妥的一二手倒挂，让购房者产生“买到就是赚到”的心理！从另一个角度来说，奥体正核心板块的二手房的溢价能力是相当高的！NO.3 | 叁
得园区者得苏城，得奥体者得园区。
园区究竟有多重要？从今年1-11月苏州市区房企销售排行榜中可以一窥究竟。
从领跑房企业绩来看，排名前五强的均是重点在园区布局的开发商，可以这么说，得园区者得苏州。随着苏高新、仁恒的海和云庭售罄，龙湖熙上清盘、龙湖星湖天街开业，九龙仓国金中心交付，目前整个奥体板块甚至整个园区仅剩下中海地产的上东区PRO一枝独秀了，今年园区楼市的收官和明年的全新启程都落在这个项目上。据悉，中海上东区PRO已经领取了三批次预售证，目前在紧张认筹中，这批房源也将会是园区奥体今年最后一批新房供应，预计此后奥体又将迎来很长一段时间的供应空窗期。结语
就在两周前，苏州工业园区发布官微：苏州园区社保、公积金、一网通正式与上海对接。
在沪苏同城战略的指引下，苏州不仅要接轨上海，更要融入上海。
在融入上海的步伐中，苏州园区无疑充当了排头兵的角色。
奥体板块作为园区的主流核心板块，城市界面不断完善，楼市后劲十足，板块发展和升值的空间不可限量。