前两天，笔者和好友聚会的时候听他聊起最近想要卖房子，发现自家小区成交价格只有两万三四，着实吃了一惊。毕竟，他家是在热涨了好几年的尹山湖正核心啊。
在贝壳上仔细查找一下，2.5万元/㎡的成交价确实屡见不鲜，这还只是公示出来的。
可以看出，高楼层、低楼层、户型差的房源最低可以2.3万-2.4万元/㎡成交，优质房源大部分成交价也在2.6万元/㎡上下。
这可是尹山湖啊，2019年房价飙升到3万+仍然成交火热的热门板块，园区外溢首选之地......而今中介对朋友说，你想快点卖掉的话，报价2.3万元/㎡最现实。
诚然，2020年的苏州楼市普遍是不好过的，客户量减少、新房倒挂挤压、房东低价套现、挂牌量激增。经济大环境不好，二手房市场下行在所难免。
据链家网数据，目前苏州市区二手房在售房源98587套，仍旧处于历史高位。
就上半年而言，尹山湖的二手成交量一直排名靠前，90天成交116套，在整体萧条的市场中一枝独秀，而且成交金额不降反升，整体稳稳地站上3w大关，一派火热气象。半年时间，尹山湖挂牌均价下滑到29995元/㎡，降幅4%，实际成交价只会更夸张。如果和今年1月的挂牌价32676元/㎡相比，降了约2700元/㎡。什么概念呢，100㎡的小三居，年前买比现在买亏了27万。尹山湖在上半年坚挺之后，临近年底，终于回归了整体市场行情。
除了大环境不好影响了整体成交价之外，近期板块内多处新房开盘对二手房同样带来了挤压效应。尹山湖东南部的象屿绿城观澜逸品，售价28393元/㎡（备案价），打造有102-165㎡共5种户型的产品，全装修洋房社区，绿城品质，装标和户型都很不错。观澜逸品的入市，直接影响的就是旁边的鑫苑湖居世家，在开发商、物业品牌均被压制的情况下，成交均价降到仅2.4万元/㎡，毛坯，也是洋房。
尹山湖东北部的华润悦景湾入市，售价28392元/㎡，打造有102㎡、127㎡、142㎡，装修小高层，项目区位、配套俱佳。
然后呢，隔壁的尹山湖韵佳苑，近期成交均价为2.7万元/㎡上下，还是86㎡的抢手小户型，107㎡甚至低至2.5万元/㎡。
不得不提的是，尹山湖的前地王，标杆性的高端产品，本应是板块房价天花板的泰禾金尊府在下半年暴雷了，开发商资金链出大问题，拖欠施工款，建造进度就此停滞。
业主面临孩子无法入学、每月房租、高额房贷、受疫情影响收入骤减的多重压力，焦头烂额、愤懑成疾，给整个尹山湖的楼市也蒙上了一层阴影。唯一的高端产品无法交付，二手房市场也缺少了顶起高房价的扛把子。不止于此，泰禾这块地是商业和住宅连体，本应在住宅的对面建设一宗5万㎡大型商业体。该商场原计划与爱琴海购物公园、阳光天地商业广场形成集聚效应，现在无以为继，对于区域商业发展损害不小。
如此一来，泰禾商业夭折，阳光天地太小，只剩下爱琴海购物公园扛起区域商业需求的大旗。这宗总体面积26万㎡，包含商业中心和文体中心，尹山湖唯一的大型商业体承载了尹山湖30余万居民的殷切期待。然而仅仅开业2年，据说已经人气堪忧，二楼荒凉一片，品牌招商一般，商家布局混乱。据说，尹山湖商业现在的人气顶流是长申超市，招商好，布局合理，品牌众多，以小体量的商业形式支撑起了板块内的消费需求，实属不易。
尹山湖本身的区域定位是非常清晰的，围绕湖边生态打造居住功能区，承接园区和市区外溢人群。而今房子造好了，30余万居民也来了，但是商业发展乏力，目前医疗仅有小型的尹山湖医院和规划的尹五社区医疗服务中心。教育方面，苏大附属尹山湖中学、郭巷实验小学、吴淞江实验小学等皆非一流学校。据称，尹山湖中学将与城西中学组建教育集团，助力教育升级，但是城西中学呢，也不是吴中区一流......
区域内是没有什么产业入驻的，产业发展助推区域价值向上无从谈起，尹山湖的房价支撑来源于独墅湖和尹山湖的双湖生态，更是来源于近园区的地理优势。
其一，只有七八站地铁之距的桑田岛板块，随着今年初华为研发基地开始启用，正式迈入了大发展时期，协鑫集团、科创园、中检南方等高新产业不断入驻，带来的是大量高净值人群。
对于这些人来说，日渐成熟且便利的尹山湖板块将是购房首选。其二，独墅湖第二隧道明年底要基本建成，从尹山湖郭巷到达园区湖东和独墅湖高教区的交通本来需要半小时，通车后将只需要5分钟，大大方便工作和居住的功能区对接。园区客群将更加青睐尹山湖。与此同时，尹山湖高中再度传来大消息，官方称呼已经从尹山湖高中变为“尹山湖学校”，总投资5.2亿元，改为15年制学校，包含幼儿园+小学+中学+高中，定址尹山湖南，兴郭路南侧、警校路西侧，预计2022年投入使用。这所重点学校会为尹山湖教育带来重大利好么？最起码，高中定位四星级，非常值得期待。
拥有珍贵的双湖资源和上佳的近园区地段，尹山湖注定不会平凡，现在二手房虽然降了，但是最近90天成交115套，在同价位板块中表现出色，这说明市场对这个区域的认可度很高。毕竟临近园区，这背后的价值才是人们选择尹山湖最重要的原因。但同样，尹山湖板块配套还有短板，生活居住的弊端让板块价值撑不起3万+的房价，如今在市场大环境的影响下，价格回归理性也是必然。尹山湖是近年才成长起来的板块，二手房几乎都是全新房，房源质量普遍不错。眼下很多房东在抛售，谈价空间大，对于园区、市区等地工作、预算有限的购房者来说，这是一个具有高性价比的捡漏机会。