张永岳, 胡金星 丨后开发时代中国房地产业特征与可持续发展研究

城镇化与城市发展

后开发时代中国房地产业特征与可持续发展研究

文  /  张永岳, 胡金星

ABSTACT 

摘要

2021年是“两个百年目标”的交汇之年，也是“十四五”规划的开局之年。正是在这一历史背景之下，中国房地产业进入后开发时代，其核心标志是土地购置面积和商品住宅新开工面积已达到最高区间。后开发时代房地产业发展呈现出新的重要特征，包括存量房交易渐成市场交易的主体、由提供“有形产品”与获取“资本利得”的盈利模式向提供“无形服务”与获取“以现金流收益”为主转变、业态创新与房地产产业链更加充实丰富等。后开发时代房地产业可持续发展的动力依然存在，在新的环境下政府要优化与完善调控政策，房地产企业要科学决策与创新推进等，以更好地促进房地产业高质量持续发展。

KEY WORD

关键词

后开发时代；中国房地产业；可持续发展

THE AUTHOR

作者简介

张永岳，华东师范大学经济与管理学部教授。

 胡金星，华东师范大学经济与管理学部副教授。

目

录

一 引　　言

二 中国房地产业已进入后开发时代

三 后开发时代中国房地产业的重要特征

四 后开发时代中国房地产业仍可持续发展

五 后开发时代中国房地产业可持续发展的对策

一  引言

2021年，是中国“两个百年目标”的交汇之年，也是中国“十四五”规划的开局之年。正是在这一历史背景下，中国的房地产业和房地产市场进入了一个历史的转折时期。如何客观地认识房地产业在中国未来的发展，既是学术界，也是政府管理部门和产业界迫切需要思考和解决的重要课题。而其中的关键，就在于对后开发时代中国房地产业发展的科学认识和准确把握。

中国城镇化发展水平实现了历史性的突破，由1990年的22%上升到2020年底的63.9%，超大城市上海的城镇化水平甚至高达89.3%。但城镇化速度逐渐放慢，使得以房地产开发为主的房地产业增长速度逐年减缓。同时，伴随着限购限贷、“房住不炒”、“三道红线”等政策的实施，近几年来房地产企业面临困境乃至破产的数量激增。在此背景下，学术界急需对中国房地产业可持续发展问题进行总结归纳与深入研究，从而为“十四五”规划期间有关房地产业健康稳定发展，以及继续为其发展咨询、行业素质提高和人才培养等方面提供决策支持。

对于房地产业发展的理论探讨，近些年来相关学者的研究主要集中在两个领域。一是房地产业需要改革以推动未来持续发展。具体改革的内容包括明确市场与政府在资源配置中的角色定位、深入推进财税体制改革、推进户籍制度改革、加快城镇化发展（董藩、董文婷，2017），通过制度创新和技术创新来优化整合要素投入（张永岳等，2018），优化房地产市场结构（王志刚、徐传谌，2019）等。二是房地产业对宏观经济的影响。从房地产业的定位看，它不属于支柱产业，而属于基础产业，即为其他产业发展提供基本条件并为大多数产业提供服务的产业（张红等，2016），房地产业对国民经济的拉动作用和推动作用均低于全行业平均水平（魏峰、武晓明，2017）。周文（2020）进一步研究发现，房地产业主要对金融业、租赁和商务服务业、建筑业以及金属冶炼与压延加工业等四个行业的产出影响比较显著，而对行业总产出、劳动力和资本报酬、居民和企业收入的拉动作用极低。其中，房地产业对金融机构存在较为显著的系统性风险溢出效应（孙翎等，2019），这些风险或者金融稳定性随中国一线、二线和三线城市而存在着显著的差异性（李斌等，2019）。

从现有研究成果来看，以上研究结论大多是基于以房地产开发为核心的房地产业为研究对象的。学者对中国当前房地产业发展出现的新问题、新情况研究不足，特别是对今后发展阶段新的内涵、特征及可持续发展等重要问题没有深入涉及。今年是“十四五”规划的开局之年，急需对房地产业的新的发展阶段、主要特征、未来发展的可持续等问题进行深入系统的理论研究。为此，本文将重点围绕这些问题展开分析，并从理论与实践结合的角度提出相应的研究结论，旨在为科学判断中国房地产市场发展态势与方向提供依据，为房地产企业合理制定企业发展战略，以及为“十四五”规划期间房地产业健康发展与提早预防各类问题等提供决策支撑。

二  中国房地产业已进入后开发时代

房地产业是指以土地及其建筑物为经营对象的各种经济活动的总称，包括土地获取、房地产开发、销售、经纪、估价和后期资产管理等（Kummerow & Joeelle Chan Lun，2005），其主要产出指标有新开工面积、销售面积等（张永岳等，2018）；房地产业发展受到经济发展水平、城镇化水平、人口规模、供给与需求等关键因素的影响（张小宇、刘金全，2015；李春生、王亚星，2018）。

对中国当前房地产业发展阶段的分析，可以从国际比较入手。从全球视角看，日本和韩国等东亚国家的经济发展、城镇化推进和房地产开发阶段先于中国，且相互间具有较强的可比性。因此，本文从经济发展水平、城镇化水平、人口规模、反映供需比的套户比、房地产产出等指标对日本和韩国与中国进行比较分析，进而对中国当前房地产业发展阶段进行判断。

(一) 日本房地产业的发展演进

自20世纪60年代以来，日本住房新开工面积有两个高位点，分别是1973年的约1.47亿平方米和1996年的约1.58亿平方米，之后一直震荡下降，2019年新开工面积仅为1996年的一半左右。

从经济增长速度来看，基于1973年第一次石油危机爆发，以及1991年日本股市和房地产泡沫破灭，可以把日本经济增长阶段划分为高速增长期、中速增长期和低速增长期。日本住房新开工面积第一个高位期出现在经济高速增长向中速增长转变的阶段，第二个高位期出现在经济中速增长向低速增长转变的初期阶段。从城镇化率看，日本于1968年超过70%，之后进入稳定发展阶段，1996年为78.1%，城镇人口上升缓慢。但由于利率下调，过多资金流入土地市场和房地产市场，促进了日本住房新开工面积逐渐上升到最高值。从人口视角看，1996年日本劳动年龄人口规模达到历史最高值后开始下降，出现拐点。从套户比看，1967年日本套户比首次超过1，1996年达到了1.13，近十年基本稳定在1.15左右等。详见表1。

　资料来源：住房新开工面积数据来自日本国土交通省，GDP增速数据来自世界银行，城市化率、总人口、15—64岁劳动年龄人口数据来自联合国，套户比数据来自日本统计局，并经作者整理。

可见，1996年前后，日本房地产业及其相关环境都发生了根本的变化，可以据此将其划分为前后两个发展阶段。

（二） 韩国房地产业的发展演进

自20世纪60年代以来，韩国住宅竣工套数经历了两个高位值，分别是1990年的75万套和2015年的76.5万套，自2015年以后则呈现出持续下降趋势。与之相伴随，韩国的经济增长速度、城镇化率、劳动年龄人口、套户比等也发生了较大的变化。详见表2。

　资料来源：竣工住宅数据来自wind，GDP增速数据来自世界银行，城市化率、总人口、15—64岁劳动年龄人口数据来自联合国，套户比数据来自韩国统计局，并经作者整理。

具体而言，从经济增长速度看，韩国经历了高速增长期、中速增长期和低速增长期。其中，1966年至1990年韩国经济处于高速增长阶段，年均增长速度达到10.11%。1991年至2008年由于先后受到亚洲金融危机和全球金融危机的影响，韩国经济增长速度下滑，年均增长速度为6.2%，进入中速增长阶段。2009年以来，韩国经济增长速度进一步放缓，年均增速为3.08%。可见，韩国住宅竣工套数高位值出现在经济快速增长向中速增长转变的阶段，和经济低速增长阶段的早期。从城镇化率来看，韩国于1988年超过70%，并进入稳定发展阶段，2015年上升到81.6%。在城镇人口保持稳定增长阶段，韩国新房竣工规模达到历史最高值，主要缘于政府采取的提高贷款比、提高负债收入比、下调房地产购置税、下调基准利率以及多次降息等政策刺激，但刺激效果有限。从劳动年龄人口数量看，2016年韩国出现拐点，即劳动年龄人口数量达到历史最高值后呈现下降趋势。从套户比看，韩国在2009年首次超过1，至2015年达到1.02。可见，在2015年前后，韩国因经济增速、城镇化率、劳动年龄人口、套户比等因素的共同影响，房地产业发展趋势发生了大转变。

（三） 中国房地产业发展阶段分析

自1978年中国住房制度改革启动开始，特别是1998年停止住房实物分配制度以来，中国房地产业取得了快速发展。在土地购置面积方面，2011年达到最高值40 973万平方米，之后整体上呈下降趋势；在商品住宅新开工面积方面，2011年是一个高位点，之后几年持续下降。2016年以来，商品住宅新开工面积持续创新高，2019年达到最高点167 463万平方米。

从经济增长速度来看，中国1978—2011年的年均经济增长速度为10%，2012年开始下降至8%以下，2012—2019年的年均经济增长速度为7.1%。2020年受新冠肺炎疫情影响，增长速度为2.3%。由此，商品住宅新开工面积正迎来新的转折点。从城镇化率来看，2020年中国城镇化率约为63.9%，仍处于快速发展阶段。但考虑到中国城乡就业人口统计口径与国外存在的差异等因素，我国的城镇化率可能被低估（Wang & Wan，2014）。另外，受特有的户籍制度约束，我国城镇化对房地产业发展的影响与国外有一定的差异。从劳动年龄人口数量看，中国已于2013年达到最高点，2014年以后不断减少。在套户比方面，根据中国人民银行调查统计司2020年4月的调查，中国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套（中国人民银行调查统计司，2020）。此外，国家统计局的数据显示，2019年我国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。详见 表3。

资料来源：国家统计局，并经作者整理。

可见，从中国房地产业本身及其主要影响因素的具体数据看，中国房地产业正进入一个新阶段，本文称之为“后开发时代”。后开发时代与前期的以房地产开发为主的“大开发时代”有着显著的不同。在大开发时代，房地产市场需求、新房开发规模及供应规模快速增长，房地产市场以增量房地产市场为主导，房地产流通方式以买卖为主导，这些因素共同推动了房地产业快速发展。但在后开发时代，房地产市场逐步转为由存量房市场为主导，房地产流通方式逐渐趋向于买卖与租赁并重，这些因素又进一步丰富了房地产业的内涵，推动着房地产业持续发展。

三  后开发时代中国房地产业的重要特征

基于中国房地产市场大数据分析，结合日本和韩国的发展经验，后开发时代中国房地产业的特征可概括为以下几个主要方面：

第一，存量房（二手房）交易逐渐成为市场交易的主体。随着城镇化进入稳定发展阶段，以及商品住宅新开工面积的下降，我国的存量房交易规模会逐年上升并占主导地位。以上海为例，早在2010年，其存量房交易面积就已经超过新房交易面积（见图1），这一趋势会随着更多城市进入城镇化稳定发展阶段而日趋明显。

图 1   2010—2020年上海市新房和二手房成交面积

资料来源：克而瑞，经作者整理。图3、图4相同。

第二，业态创新与房地产产业链更加充实丰富。在建立“租购并举”住房制度的推进下，租赁住房市场将有更大规模的发展。随着机构经营者规模的壮大、信息化的全面融入等，房地产的业态创新将进一步加速。如目前中国住房租赁市场的房源分布仍然以个人普租和城中村为主，占比分别达到了67%和28%，而以机构为主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓仅分别占4%和1%。因此，机构经营的租赁业务是业态创新的重要方向之一。此外，在后开发时代，房地产开发的空间和利润都呈下降趋势，房地产服务业、流通业等将获得更多的发展机会，产业链更加多元丰富。以物业管理行业为例，后开发时代庞大的房地产存量规模将给物业管理领域带来巨大的增量空间，见图2。

图 2   中国物业管理面积

数据来源：国家统计局，并经作者整理。

第三，由提供“有形的产品”与获取“资本利得”的盈利模式向提供“无形的服务”与获取“以现金流收益”为主转变。在大开发时代，房地产企业主要提供房地产产品，并通过房地产开发销售的一次性增值收入作为其主要盈利来源。这种模式因城市建设完成和土地供给减少等而不可持续。在后开发时代，房地产企业以提供“开发+运营”等服务为主，对资产的运营管理服务的收入占其总收入的比例逐步提高，且房地产作为一种资产，其运营管理服务具有永久性，这确保了房地产业的可持续性。

第四，行业集中度持续提高，大企业将占据主要开发市场。近几年来，房地产市场调控加剧，特别是2020年8月20日住房和城乡建设部、中国人民银行联合提出了“三道红线”和“四档管理”，对房地产企业的高杠杆扩张行为进行了严格控制。在后开发时代，房地产企业之间竞争会更加激烈。排名靠前的房企在获取资源、资金等能力方面的优势将进一步放大，而中小房企生存压力加大，想通过规模快速扩张实现超越的可能性很小，其结果是行业集中度进一步提高。以销售规模前20名房地产企业的集中度为例，这一指标自2016年以来快速提高，2020年达到41%，见图3。整体而言，整个房地产业将出现大企业占据主要的开发市场，众多中小企业分布于产业链上各个专业服务市场。

图 3   中国房企销售金额市场占有率

第五，房地产开发利润空间收窄，行业利润率呈下降趋势。随着“房住不炒”政策的持续贯彻落实，房企融资端和收入端均受到严格的控制，房地产开发端的利润空间被压缩；长期来看，各项制度更加规范，市场更加平稳，周期性减弱，其利润趋于合理、平均化。根据对上市房地产企业报表的统计，其毛利率和净利率中位数分别于2017年和2018年开始下降，这一趋势仍将持续，见图4。可见，以往房地产行业利润高企的经济现象已经得到改变，在平均利润率规律的支配下，房地产行业利润率将在社会市场利润率的区间波动，这将促进房地产企业向更加专业的集约化发展，以获得稳定的利润。

图 4   中国上市房企毛利率和净利率中位数

四  后开发时代中国房地产业仍可持续发展

在房地产大开发阶段，房地产业发展的动力主要有时代机遇、政府制度创新、生产要素、消费需求、企业及相关产业支撑（张永岳等，2018）。在后开发时代，房地产业可持续发展的动力依然存在，主要表现在：

第一，新型城镇化战略与城市更新战略部署等提供了新机遇。很多学者认为，中国城镇化与新技术革命是影响21世纪的两件大事，城镇化是支持中国经济结构变革的力量。2020年中国城镇化率约为63.9%，而国际上发达国家的城镇化率一般在85%左右，我国离城镇化成熟发展阶段仍有一段距离。同时，在城镇化水平已进入稳定发展阶段的区域和城市，城市更新日益成为推动房地产开发的新增长点。以上海为例，随着《上海市城市总体规划（2017—2035年）》的获批以及“建设用地负增长”规划目标的明确,上海房地产业正式进入存量房发展阶段,城市更新将成为未来城市建设的主要方式。在这个过程中，无论对住宅的数量还是质量都有进一步提升的需求，这些都为后开发时代房地产业的持续发展提供了重要的发展机遇。

第二，房地产制度创新丰富了房地产业的内涵。制度创新是推动中国经济以及房地产业持续发展的重要动力。近几年来，住房和城乡建设部等相关政府部门颁布了一系列政策，为中国物业管理、租赁住房市场、房地产要素市场、房地产资产证券化等的发展提供了制度支持。在物业管理领域，2020年12月住房和城乡建设部联合国家发改委等十部门在《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中提出要提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业等。在租赁住房市场领域，2016年5月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求培育市场供应主体和鼓励住房租赁消费等；2019年12月住房和城乡建设部等六部委发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，提出促进专业化机构等市场主体的新业态发展。在房地产要素市场领域，2021年1月中共中央办公厅和国务院办公厅在《建设高标准市场体系行动方案》中指出，要推动经营性土地要素市场化配置，加快培育发展数据要素市场。在房地产资产证券化领域，2018年4月中国证监会联合住房和城乡建设部发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，2020年8月国家发改委办公厅印发了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》等。这些政策的颁布与实施，将加快丰富房地产业内涵，拓展房地产新市场、新业态等。

第三，新需求催生了房地产业的新业态。随着住房价格的快速上涨，新市民、青年人对租赁住房的需求日益增加；居民对美好居住的生活需求将促进绿色建筑、智能建筑以及物业管理服务需求的增加；随着存量住房规模的增加，有关住房保值增值的服务需求将进一步增加。此外，随着居民投资结构的优化，不动产投资信托基金等理财产品的需求将会持续增加。随着技术创新与扩散、制度创新等，新需求会不断产生，这些都将进一步促进房地产新业态的产生与发展。

第四，高新技术等相关产业加快房地产业新生态的建设。2019年11月中国移动等推出5G商用套餐，标志着中国正式进入5G商用时代。这将驱动智能建筑、智能家居等快速发展；同时，物业管理、不动产估价、资产管理、信托等业态的快速发展为加快以房地产运营服务为核心的新生态发展创造了条件。

第五，企业发展战略转型有力支撑了房地产业持续发展。近些年来部分大型房地产开发企业基于环境变化，积极转型，如万科集团将其重新定位为城市服务运营商，正从传统的房地产开发向住房、城市、物业、商业运营等多业态转型。2020年共有17家物业公司上市，包括金融街物业、金科服务、融创服务、远洋服务、建发物业、华润万象生活等。企业战略转型与创新实践正推动中国房地产业向以房地产资产管理为核心的新业态发展。

总之，新型城镇化推进、房地产制度创新、居民对美好居住的生活需求、5G+物联网等新兴产业发展以及房地产开发企业的战略转型与创新实践，将会推动中国房地产业在后开发时代持续发展。

五、后开发时代中国房地产业可持续发展的对策

后开发时代，房地产业面临的环境会更加复杂多变，既面临着当前房地产价格上涨、租赁住房市场不规范发展带来的经济与社会问题，又面临着制度创新带给政府管理和企业转型的机遇与挑战等，因此，我国房地产业可持续发展的实现需要做好多方面的工作。其中的重点是，政府管理优化和企业科学的战略决策与创新实践等。

在后开发时代，政府管理要根据新的形势进一步优化完善，重点包括四个方面：（1）要优化“房住不炒”政策落实的调控手段。坚持“房住不炒”的目的是要规避将房地产作为投机工具的行为，保证房地产为人们提供生活、生产和社会活动空间的正常使用价值。坚持这一原则不应只依靠行政手段对房地产市场交易进行直接干预，而要通过促进房地产市场结构、机制的完善和房地产业的产业演进来进行。从发达国家的经验看，当房地产子市场结构更为丰富，特别是房地产租赁市场和房地产间接投资（权益房地产投资信托基金）市场充分发育时，房地产市场上的租买选择机制和投资替代机制形成并运作，市场会自发地抑制房地产投机行为。（2）要优化租售并举制度。后开发时代房地产市场流通以租赁、买卖并重为特征，政府应进一步调整过去轻租赁重买卖的政策框架，加快制定促进房地产租赁市场发展的制度和政策，通过金融改革与创新房地产投资信托基金（REITs）支持房地产企业进行存量房地产经营，尽快建立规范房地产租赁市场的政策体系。（3）要对因城施策的政策加以细化。由于房地产市场的地域性和经济社会发展的地域差异，政府对房地产市场的管理应根据不同城市的具体情况因城施策。例如，对于租售并举，不应是各类城市一个标准，一二线大城市的房地产租赁市场发展应更快一些，三四线中小城市则应充分考虑其各自特点进行差别化发展。（4）要完善长效机制。后开发时代随着房地产开发规模的减少，土地出让金收入将大大减少，政府应及早制定应对措施，减少对土地财政的依赖；同时，要优化税收结构，逐步改变长期以来以交易税为主体、持有税微不足道的房地产税收结构，稳步有序地增加持有税占比。此外，后开发时代城市更新不能再以大拆大建为模式，而是要在充分保留城市历史文脉和风貌的前提下进行空间和功能的优化与提升，这需要政府加快完善城市更新的促进机制。

同时，在后开发时代，房地产开发企业战略决策与应对要更加科学，重点可在四个方面推进：（1）要科学定位。后开发时代房地产业内部分工将不断细化，部分价值环节又会重新组合，房地产开发企业在转型前要审时度势并首先明确其定位。具体而言，既可以选择成为集成服务商，从事房地产开发与持有经营办公楼、零售商业房地产、公寓等服务等，也可以选择成为从事房地产开发项目代工、资产管理者等的专业服务商。这需要根据房地产市场演进的发展阶段以及企业自身的资产规模、与金融市场对接能力、风险把控能力以及人力资源特点等方面进行审慎考量而科学谋定。（2）要加快转变经营模式。后开发时代“拿地—开发—销售”的经营模式将无法继续为企业带来丰厚、稳定的利润。如果房地产开发企业升级为房地产持有经营者，那么经营模式必然要转向以赚取长期现金流为主，相应地，企业要在资产结构、人力资源队伍、内部管理制度等方面进行重大调整。（3）要抓紧推进减负债与降杠杆。后开发时代，高负债和高杠杆经营面临巨大的风险，房地产企业应通过调整企业融资结构，增加直接融资、减少间接融资等积极主动地应对；同时，应基于将来可能的制度创新，提前为进入房地产信托投资基金市场等培育好自身条件和能力。（4）要继续优化管理。企业应在市场研判、战略制定、内部管理模式、主要外部资源对接等方面进行精细化管理，应加强企业内部人员培训并妥善借用“外脑”等来优化管理、控制风险和提高经营效率。

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