赵伟：“因城施策”的脉络

来源:赵伟宏观探索

作者:赵伟 杨飞(赵伟为开源证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事)

报告要点

2021年以来，地产调控层层加码，对需求端管理延续“因城施策”思路，调控特点及对地产市场影响几何？本文梳理，可供参考。

一问：2021年以来，“因城施策”调控情况？整体趋紧，结构分化

2020年下半年以来，中央加快长效机制建设，对需求端管理延续“因城施策”思路。伴随热点城市地产市场升温，地产长效机制管理加快出台；中央陆续出台三条红线、贷款集中度考核、集中供地、保障房规划等多项政策，从房企融资、银行贷款、土地供给、保障房建设等多方面强化规范房地产市场；而对于需求端的管理，更多是延续2016年以来的“因城施策”政策思路，由地方自主进行调节。

本轮“因城施策”调控，整体趋紧、结构分化。2021年以来，共有56个城市出台调控政策，其中70%城市政策趋于收紧。从政策举措来看，一二线城市政策加码显著强于三线城市。一二线城市，调控政策措施主要是限购，以及严查消费贷资金购房、建立二手房价格指导、调整按揭贷款利率等金融类政策；相比于一二线城市，三线城市的调控更温和，调控措施集中在收紧公积金贷款额度或使用条件。

二问：“因城施策”加码下，房地产市场表现？房价涨幅放缓、销售降温

伴随“因城施策”调控等，房价涨幅放缓、地产销售降温。”因城施策”调控影响下，全国70个重点城市，二手房价涨幅扩大的城市数由2月的39个减少到6月的23个，而涨幅回落的城市数由2月的5个大幅扩大到6月的28个。商品房住宅销售增速，从年中以来持续降温；7月，全国商品房住宅销售额、销售面积，两年复合增速分别为4.5%、-0.3%，较5月增速分别下滑13.6、10.5个百分点。

政策调控力度较大的热点城市，降温幅度较大；少数城市放宽政策，但提振效果有限。深圳二手房成交量自1月见顶后，持续回落，到7月成交量已较1月大幅下滑63.5%。上海、广州等其他热点城市，中原二手房报价指数，均已回落到50以下，较年初指数回落超过30%，表明市场需求转弱、报价下调。同时，少数二三线城市，在放宽落户政策或公积金贷款的情况下，地产销售额仍持续负增长。

三问：伴随地产调控加码，未来地产如何演绎？销售转弱对投资影响已显现

融资趋紧下、销售转弱，进一步加大资金压力，拖累地产投资进度放缓。2020年下半年以来，三条红线、贷款集中度考核、资金信托新规影响下，房企融资趋紧；信托类融资，一季度净融资大幅收缩1055亿；银行开发贷款，上半年同比大幅减少3600亿。融资趋紧、销售转弱下，房企资金来源从5月开始连续下行。伴随资金压力加大，地产投资端已呈现疲弱迹象，从年中以来持续下行。

虽然地产销售、投资已转弱，但“房住不炒”政策主基调下，本轮地产调控或表现较强定力。2016年以来，中央屡次重申“房住不炒”政策主基调；即使在疫情期间的各类稳增长政策中，也呈现“轻”地产思路；在长效机制政策框架下，本轮地产调控定力不宜低估。此外，当前地产销售和土地出让金情况，整体有所弱化，但尚未出现如2012年和2015年地产调控放松前的大幅负增长情况。

风险提示：政策调整、地产销售超预期等。

报告正文

一问：2021年以来，“因城施策”调控情况？

2020年下半年开始，受益于稳增长政策外溢效应，房地产市场升温。商品房住宅销售额同比增速于2020年5月转正后，增速快速上升到8月的29.4%，创2017年以来新高。与此同时，部分城市房价也有升温压力；一线城市二手房价格指数保持10%以上同比增长，增速接近2017年水平，而二三线城市房价也有跟涨态势。特别是，热点城市，如深圳、上海、杭州、广州等城市房价涨幅较高，引起政策层关注。

楼市升温下，中央加快长效机制管理，对于需求端调控延续“因城施策”思路。伴随热点城市地产市场升温，地产长效机制管理加快出台；2020 年下半年开始，中央陆续出台三条红线、贷款集中度考核、集中供地、保障房规划等多项政策，从房企融资、银行贷款、土地供给、保障房建设等多方面强化规范房地产市场；而对于需求端的管理，更多是延续2016年以来的“因城施策”政策思路，由地方自主进行调节。

本轮“因城施策”调控，整体趋紧，结构分化。2021年以来，共有56个城市出台调控政策；其中70%城市政策趋于收紧，占比较2020年大幅提升34个百分点。从政策举措来看，一二线城市政策加码显著强于三线城市。一二线城市，以上海、深圳、杭州为例，调控政策集中在限购，以及严查消费贷资金购房、建立二手房价格指导、调整按揭贷款利率等金融类政策；相比于一二线城市，三线城市的调控更温和，调控措施集中在收紧公积金贷款额度或使用条件，部分城市还放宽落户政策。

二问：“因城施策”调控加码下，房地产市场表现？

伴随“因城施策”调控等，房价涨幅放缓、地产销售降温。“因城施策”调控影响下，全国70个重点城市中，二手房价涨幅扩大的城市数由2月的39个减少到6月的23个，而涨幅回落的城市数由2月的5个大幅扩大到6月的28个。商品房住宅销售增速，从年中以来持续降温；7月，全国商品房住宅销售额、销售面积，两年复合增速分别为4.5%、-0.3%，较5月增速分别下滑13.6、10.5个百分点。

政策调控力度较大的热点城市，降温幅度较大。7月，深圳二手房成交套数较1月高点大幅下滑63.5%；深圳房价同比增速从2月开始连续下行，到6月同比增速8.7%，较2月增速大幅回落7.3个百分点。7月，其他热点城市的中原二手房报价指数，均已回落到50以下，较年初指数回落超过30%，表明热点城市二手房市场转冷、报价下调 。一二线城市房地产销售也有明显走弱的态势；7月，一二线城市商品房成交面积两年复合分别增长7.9%、6.5%，低于6月增速11.7%、10.3%。

少数城市仍放松公积金管理、落户等政策，但提振效果有限。2021年以来，仍有少数城市在放宽调控政策。从放松政策来看，主要通过放松公积金贷款管理和落户条件，放松政策力度不大；从政策效果来看，韶关、呼和浩特、沈阳等城市在出台政策后，地产销售增速仍延续负增长；上半年，韶关、呼和浩特、沈阳等城市，商品房销售面积，两年复合增速分别为-17.7%、-14%、-5.2%，表明放松政策效果有限。

三问：伴随地产调控加码，未来地产如何演绎？

融资趋紧下、销售转弱，进一步加大资金压力，拖累地产投资进度放缓。2020年下半年以来，三条红线、贷款集中度考核、资金信托新规影响下，房企融资趋紧；信托类融资，一季度净融资大幅收缩1055亿；银行开发贷款，上半年同比大幅减少3600亿。融资趋紧、销售转弱下，房企资金来源从5月开始连续下行。伴随资金压力加大，地产投资端已呈现疲弱迹象，从年中以来持续下行。

虽然地产销售、投资已转弱，但“房住不炒”政策主基调下，本轮地产调控或表现较强定力。2016年以来，中央屡次重申“房住不炒”政策主基调；即使在疫情期间的各类稳增长政策中，也呈现“轻”地产思路；在长效机制政策框架下，本轮地产调控定力不宜低估。此外，当前地产销售和土地出让金情况，整体有所弱化，但尚未出现如2012年和2015年地产调控放松前的大幅负增长情况。

经过研究，我们发现：

（1）本轮对需求端的调控，延续“因城施策”思路；整体加码，结构分化。2021年以来，共有56个城市出台调控政策；其中70%城市政策趋于收紧，较2020年大幅提升34个百分点。一二线城市调控政策中，收紧类政策占比分别为96%和66%，高于三线城市占比（60%）；一二线城市主要在限购、市场监管等方面加强调节；而三线城市的调控要更温和，调控措施集中在收紧公积金贷款额度或使用条件。

（2）伴随“因城施策”调控，房价涨幅放缓、地产销售降温。“因城施策”调控影响下，全国70个重点城市中，二手房价涨幅扩大的城市数由2月的39个减少到6月的23个，而涨幅回落的城市数由2月的5个大幅扩大到6月的28个。商品房住宅销售增速，从年中以来持续降温；7月，全国商品房住宅销售额、销售面积，两年复合增速分别为4.5%、-0.3%，较5月增速分别下滑13.6、10.5个百分点。

（3）政策调控力度较大的热点城市，降温幅度较大；少数城市放宽政策，但提振效果有限。深圳二手房成交量自1月见顶后，持续回落，到7月成交量已较1月大幅下滑63.5%。上海、广州等其他热点城市，中原二手房报价指数，均已回落到50以下，较年初指数回落超过30%，表明市场需求转弱、报价下调。同时，少数二三线城市，在放宽落户政策或公积金贷款的情况下，地产销售仍持续负增长。

风险提示

政策调整、疫情超预期等。

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