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实探白云石马村:旧改同意率达八成!周边二手房价2.5万元/㎡

乐居君 广州乐居

在珠江新城搭乘地铁3号线,到体育西换乘3号延长线至终点嘉禾望岗,从G出口出来,映入眼帘的便是嘉禾望岗公交枢纽公交站。


嘉禾望岗公交总站周边环境稍显杂乱,浮尘飞扬,楼宇稀疏参差,餐馆较少,摩的却很多。听见一位摩的师傅字正腔圆的北方口音,乐居君心想,外来人口定不会少。径直搭乘756路公交,至石马村口站下车,公交车程将近50分钟。



涵盖19个合作社!配套完善


石马村大致位于均禾大道以北、流溪河以南、机场高速以西、广花二路以东。



石马村以东,便是乐居君曾经介绍过的均和墟。均和墟链接如下:洪水冲来的百年旧墟:旧时万客云集来“趁墟” 如今只余空壳无人识


站在石马村村口环望四周,均禾大道车流不息,多货车、卡车甚至工程车;均禾大道南分布有工业厂房及一片荒地;石马村以西至广花二路,有石马加油站、路鼎汽车配饰制造公司、水厂及石马大酒店等。


石马村村口以西

石马村村口以东

石马村村口以南的荒地

与路鼎汽车配饰公司的保安闲聊得知,他在石马村租的一房一厅,仅需300元/月。

石马水厂

石马加油站

均禾大道与广花二路交叉路口西南角的石马大酒店


石马村村口往北延伸的路叫桃源南街。顺着这条街,乐居君走进了石马村腹地。


桃源南街商肆林立,经营范围包罗万象、不胜枚举,包括风味餐馆、移动营业厅、面包店、奶茶店、购物商超、理发店、服装店、菜市场等,日常生活相当便利,消费水平也不高,一份蛋炒河粉只需要6元。


桃源南街


石马村的道路大多有桃源二字。村民所植桃花,市场颇有好评。村北有桃花公园,曾举办桃花文化节,并常有文人墨客到石马赏桃采风,创作与石马桃花有关的文学素材,称为“桃花雅集”。


商肆林立

石马村中的楼栋间距尚可,没有太过紧密和压抑。


除此以外,乐居君也看到,桃源南街及其两侧的巷道里,有不少自家开的皮革和机械作坊,甚至还有温州的工厂。村里的公告栏上贴满了电子厂、机械厂、工艺品厂急招工人的小广告,日结或者月结,待遇3600-6000元/月不等。


房屋出租的广告穿插其中。致电一位房东询问价格,一室一厅月租500元,两室一厅月租600元,价格还算不贵。


私人针车、皮具机械行

人来人往,流动人口多,旧货买卖市场在石马有了一席之地。

温州的企业,在石马村承租厂房,招聘工人,完成生产。


顺着桃源南街一直往北,乐居君看见了石马幼儿园和石马小学。



学校对面有一公告栏,上面写的石马村第十九经济合作社。



第十九!是的,据热心阿姨介绍,整个石马村共有19个经济合作社,2000多户居民,8000多人口。


石马村确实不小。


社员分红!外来人口多


随后,乐居君误打误撞来到了石马鸿图社区公共服务站。服务站公示栏上分别张贴着石马村一、二、三、四经济联合社的清产核资公示、2018年中秋二社股份分配名单以及领取中秋分红的通知。



以二社公示为例,二社中秋股份分配总计有409人、8542股,每股100元。二社每个家庭中秋分红数额最高达到17600元,最低的则只有2500元,可见村民的收入差距还是明显存在的。


服务站工作人员告诉乐居君,他们主要负责村民文化生活,具体的旧改工作进度,还需要去石马经济联合社进行详细咨询。至于村民文化活动这方面,工作人员称有桃花文化节、老年人旅游等。

 

石马经济联合社,在广花二路西100米处,距离小石马工业园比较近,但距离服务站大约有步行15分钟的路程。



据石马村经济联合社公众号提示,联合社前身是白云区新市镇石马村民委员会,2002年10月撤镇设街改名如此,下辖石马村和小石马村,总计20个经济社,5平方公里,户籍人口8000余人,来穗常住人口约30000人。


户籍人口与来穗常住人口的巨大数值差距,再一次表明:石马外来人口非常多。


出租厂房为石马主要经济来源


乐居君问及石马联合社的经济收入来源,工作人员表示联合社主要以出租厂房为主要收入,另外还会培育桃花。他同时表示,工厂工人稳定性不高;近几年厂房出租收入有所下滑;石马附近工厂林立,环境污染,比较脏乱。



2018年8月,白云区水务工程建设管理中心曾发布一则小石马村片区及周边排水改造工程施工招标的公告。


如今,排水改造工程已在进行,而小石马工业园工厂货物运输和排水改造施工的双重压力,使得石马经济联合社门前的道路非常堵塞。


在石马经济联合社公示栏里,乐居君看到了2018年5月联合社的财务明细及报表。


2018年5月份,石马经济联合社出租厂房收入25.3万元,社管理费累计约290万元。截止到5月,累计收入453万元,累计支出503万元,联合社财政赤字



同时,联合社内还张贴《致全体出租屋业主的一封信》,其中指出均禾街目前正集中清理整顿“民宅办厂”违法行为。


禁止向无照经营的承租人出租房屋,禁止将房屋出租给承租人从事危害人体健康、存在重大安全隐患、威胁公共安全、破坏环境资源的无照经营行为。


由此来看,“民宅办厂”、承租人无照经营甚至恶劣经营的情况,在石马村应有先例。



旧改同意率超过八成!摸排仍在继续!


乐居君向联合社工作人员询问石马旧改进度。


工作人员向乐居君出具了2018年9月13日的摸排意向表,并称现在仍在进行石马经济联社更新改造意向的初步摸查,预计还将持续2个月,春节前会给到最终结果。


目前约有80%的成员代表同意进行旧村改造。


      

据此摸排表显示,若初步摸排股东代表意向,有意向代表超过80%,联社将按照相关程序整理资料,向街道、区政府申请将本村改造项目纳入白云区政府城市更新项目库,按旧村更新改造实施方案的步骤逐步推进。并采用与企业合作的模式,对本村进行全面改造。


此摸排表最后同时备注,本意向摸查结果不作为正式的意愿表决。这也就意味着,9月13日的股东代表意向摸查并不是最终的正式意愿表决。如此,便也就能理解石马村意愿摸排工作仍在持续的原因了。


而据乐居君了解,2018年8月12日,华润置地城市更新石马项目现场咨询点正式对外运营。9月13日曾组织石马村两委、村干部及股东代表共70人召开村旧改意愿表决大会,并以93%的同意比例通过相关表决议案,同意石马村进行旧村改造。


同意比例的数据究竟是多少,只有石马村居民代表最清楚。但看现在的意向结果及工作进度,春节前后或将申请纳入白云区政府城市更新项目库,旧村改造是大势所归。



华润置地介入石马旧改:

产业设计已汇报政府,暂无施工


离开石马经济联合社,乐居君前往了华润置地广州石马项目现场办公室。


排污改造以及令人毛骨悚然的电线


据了解,目前,项目正在重新核查策划方案数据;石马产业设计已汇报白云区政府;现阶段暂无施工


具体产业设计并未提及。然而依据乐居君2016年5月9日的报道,详情请戳链接:万科、富力、碧桂园都来了…白云这些旧改项目引来40个知名企业!


均禾街石马村意向产业包括:旅游配套、创意产业、艺术和文化产业,并试图将更新改造项目与意向产业进行“捆绑发布”,形成产业结构调整和转型升级。而一旦确定产业对接,项目推动将“加速跑”。


而根据联合社工作人员介绍,石马村的历史文化底蕴比较丰厚。有广东近代最豪华的当铺平和大押,2011年辟为白云区民俗文化博物馆;2017年11月,石马村北约被列为白云区8个传统村落之一;另外还有陈残云纪念馆、石马桃花公园、白云中央湿地、村社祠堂等。


2017年11月,白云区中央湿地及周边地区发展规划项目公开招标,湿地范围南至现状石马村、清湖村建设边界。均禾地区围绕中央湿地打造历史文化新型产业聚区,石马桃花公园一带改造成现代农业示范区,并与平和大押、均和公所等历史文化场所形成集聚效应;而在中央湿地唯一东西向主干道——均禾大道外,构想白云四线、白云五线及24号线。但此次招标最终因有效投标人不足三家而废止




蓝图美好,石马旅游及文化方向的产业发展不无基础。


而就在昨日,《白云区广铁一中及周边地区控制性详细规划》获广州市规委会通过,也印证了文旅发展方向。规划指出湿地及周边片区拟重点推进生态景观(白云中央湿地项目)、历史文化(均和墟历史街区项目)、教育项目(广铁一中)以及市政道路类项目,并规划4条市政路。


片区形势利好。而石马村具体产业设计,待政府公布,可知分晓。



村民表态,各有考量


漫步在石马村,询问石马村村民的改造意愿。


“十年前就曾有人想改造石马,但却不了了之。”


“可以改造,但估计没有那么快的吧,总得把具体补偿制定出来。”


“是按照户数进行补偿,还是按照人口数?”


“总得为下一代考虑生存问题吧,毕竟村子里的年轻人文化水平不高。”


“学校、医院之类的配套总得有吧,清湖那边就建了学校。”


“总不能让我们买不起白云市区的一间套房吧。”


 周边楼盘稀少,二手房价2.5万元/㎡


以后的石马村会是怎样一番景象,乐居君也很想知道。


相距石马不远的清湖村,自建房二房21.5万元/套,三房总价28.5万元/套


而位于石马村南的广州富力城,据了解,二手房均价25000元/平方米左右


致电房东,得知是清湖村的自建房源。


归途之中,城市更新实施细则公布,

旧村全面改造政策引发关注


乐居君离开石马村时,暮色已沉,均禾大道拥堵非常。


归途之中,乐居君得知广州市城市更新局网站刚刚挂出了《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》,其中对推进旧村全面改造的政策值得关注。了解详情请戳链接:重磅新政即将出台!广州连片改造需逾九成住户同意


先收购房屋后回购;


市场评估价收购,按照户籍人口回购;


旧城连片改造,需逾九成住户同意;


旧厂改造,支持力度大。

 

石马村的改造,是不是也需要九成住户同意才能申请纳入城市更新库了呢?我们拭目以待。


后记


采访过程中,细雨飘落。


穿梭在石马村的小巷道,路遇祠堂、青砖旧屋及大槐树。



一位自小生长于此的老人,静坐树下,举目远望,与乐居君交谈之后陷入久久的沉默。



采访结束后,夜幕降临,石马村的夜晚灯火通明,一点也不冷清。



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