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产权缩水超20年!荔湾这个烂尾楼新规划大量住宅 周边房价最高6.6万元/㎡!

冯诗铭 广州乐居



产权缩水超20年,荔湾中山七路这个烂尾楼有望重见天日?


近日,广州市国规委发布了有关荔湾区兴隆广场修建性详细规划的批前公示。根据最新的规划,兴隆广场将减少商业建筑面积,增加住宅数量!

01

历史:地理位置极佳,因限高问题烂尾


提起兴隆广场,大家可能都不太熟悉,但只要说到“陈家祠地铁站对面、中山七路的烂尾楼”,大部分人都会恍然大悟:“原来是它!”



兴隆广场位于荔湾中山七路龙塘横丹青坊,康王路至迪桂里,与地铁一号线陈家祠站仅相隔一条马路


项目楼下中山七路公交车站亦有多条线路来往荔湾、天河、越秀三区,交通可谓十分便捷。



值得注意的是,在建的地铁八号线亦途经项目。



同时,兴隆广场周边有多个大型住宅和商场,居住气氛浓厚,生活配套成熟。


项目对面有多个大型住宅区



地处中心老城区、交通便捷、生活配套成熟......拥有一系列先天性优越条件的兴隆广场,为何会沦落到烂尾的田地?



原来是因为限高问题!


作为拆迁项目的兴隆广场共分为AL011515和AL011528两地块,其中AL011515地块用地性质为二类居住用地兼容商业、商务用地,用地面积为11075平方米;AL011528地块用地性质为二类居住用地,面积为3953平方米。


而项目本身需处理回迁安置问题共118户达6108平方米,占总面积超三分之一,数量不算少了。


碰巧,项目处于陈家祠广场景观控制范围内,建筑限高30米。如此一来,项目10万平方米的建设量便无法实现,作为建设单位的广州银建商品房产经营有限公司因无法解决安置房问题而将项目闲置。


但在当时,政府也给出了一系列解决问题的方案。


2014年,广州市规委会提出减量的解决方法,即“建筑高度60米,临康王路裙楼高度26米,计算容积率建筑面积10万平方米,含新增公建配套建筑面积2000平方米。在满足回迁户安置所需面积的前提下,该项目住宅与商业办公建筑面积的比例可由项目业主自行确定,最终设计方案与历史批复方案的建筑面积差额不再予以补偿。”


该方案比历史审批方案的计算容积率面积减少37630平方米


2017年,广州市国规委也曾出过规划公示,内容提及在考虑兴隆广场周边已建成项目高度和通过对景观及周边建筑研究的基础上,将地块东部局部适当提高建筑限高至90米



只可惜,由于种种原因,兴隆广场拆迁20多年仍未完成回迁工作,项目建设停滞不动,这也导致回迁户频频信访,广州银建商品房产经营有限公司更是背上一大堆法律诉讼。



02

转机:规划增加大量住宅,户型涵盖一至三房


但近日,这个烂尾楼似乎迎来了转机。


在广州市国规委最新公示的修建性详细规划中,兴隆广场在建筑塔楼层数住宅数量上有了较大变化。


首先,原规划的两栋1-5层的商业裙楼+三栋6-25层的商业塔楼将调整为最新的三栋1-2层商业裙楼+两栋3-18层一栋3-19层一栋3-25层一栋3-29层的住宅。


从规划图可以看出,原来回迁房用地红线已变成已建(在建)建筑,而一条95年方案轮廓线也表明项目产权缩水20+年



(点击放大图片)


其次,我们选取三层平面示意图来看,可以发现拟调整方案中增加了大量住宅单位,户型多为三房两厅。


(点击放大图片)


而从最新的4-29层平面图看来,项目户型涵盖单间一房至三房


(点击放大图片)


最后再来看看项目四个方向的立面示意图,可以发现住宅户数密集了很多。

(点击放大图片)


不过对于本次公示,周边的街坊们表示“规划而已嘛,谁知道是不是真的这样做,还是看看就算了。”


项目外部围墙贴满了新的规划公示


这也难怪街坊们对项目的盘活不抱希望,因为在乐居君实探项目当日,现场一片破败不堪,杂草丛生,项目部里更是布满了灰尘。


项目内长满了野草


项目还没建成已布满岁月洗礼的痕迹


03

周边:二手房价最高6.6万元/㎡


“别说现在不能买了,就算盘活了你也别考虑啊,那可是烂尾楼,使用年限都缩水了!”乐居君走访多家中介店,大多数中介都给出一个这样的回答。


项目周边中介店


虽然兴隆广场不知何年何月才能盘活,但该板块目前已无一手房在售,二手房最高卖到6万+/㎡了。


项目一旦盘活入市,相信对老荔湾楼市能造成不小的刺激。



近20年楼龄的隆庆小区卖到近4万/㎡


曾经,广州登记在册的烂尾地有141宗,烂尾楼有82座。经过数年的盘活,直到2017年,广州已有九成烂尾楼、烂尾地重见天日。


相信在不久的将来,兴隆广场亦能成功翻身盘活,为老荔湾楼市注入新活力。




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