担心三四线涨后疲软，你真的看懂市场了吗？

特价房上海 2019-07-28

量价飞升的同时，龙头房企还在高歌猛进，诱人的业绩贡献，让人不禁心生向往。

2010年以来，万科陆续入驻12个江浙类二线、三四线城市，其中海宁、绍兴、太仓等3个城市为2017年首次进入。支撑其战略部署的，是2017年这些类二线和三四线城市的优异业绩表现——商品住宅销售额逾300亿，约区域核心城市（沪宁杭）年销总额的七成。在一线城市强压政策的背景下，类二线和三四线城市一定程度上补充了一线城市萎缩的市场份额，已渐有挑起业绩大梁的势头。

新进力量异军突起,借着三四线的东风，弯道超车。

发家、扎根于三四线的中梁和祥生，在2016-2017年的这波狂欢中，业绩飞升。从2015年的百亿出头，到2017年的六、七百亿，2018年或将率先迈入千亿俱乐部，综合排名不断大跨步上升，势如破竹，震惊行业。

行业发展进入高位运行期，马太效应加剧，规模化生存成为必然。

行业步入成熟期，市场规模增长放缓，买方市场形成，整体利润率下降。而同时，市场集中度逐年走高，行业前十市占率逼近全国总额的1/4。规模，成为大房企生存、竞争、发展的必要条件。前十房企的业绩门槛不断提高，2016年首超千亿，2017年突破1400亿。“千亿”，成为70家房企在2017年给自己下的军令状。

一、二线城市政策风险大，2017年在集中调控影响下，市场明显萎缩，未来持续承压。

一边是无规模，难生存，个个想冲一千亿；一边是一个顶仨的一二线市场面临萎缩。企业们纷纷瞄准三四线，下沉成了规模扩增的必由之路。而目前的三四线，在分城施策调控后，市场出现了分化，进入的房企几家欢喜几家愁。“下沉”这事儿，就跟围城一样，城里被困的想出去，城外眼红的想进来。

当所有人都开始关注切入时机的问题、续涨的问题、进入壁垒的问题的时候，我们认为，找到城市起伏的内在动因才能破解迷局，掌握市场。

让我们先回顾一下这一波长三角三四线是如何涨起来的：上海为主核，南京、苏州、杭州为副核，拉动周边城市上涨，地缘关系上由近及远，阶段式上涨。

注：<百城价格指数>反映全国100个重点城市房价水平及其不同时点的变化情况，其中价格水平以100个城市在售新房样本楼盘报价均值表示。

表格中大家可以看到，标识底纹黄色的部分，是涨幅特别突出的时期，标识底纹蓝色的部分，是该城市出台调控的节点日期。

从中我们可以窥见，长三角这一波的涨幅拉动，充分印证了是由城市主核心向外围、由高能级向低能级迁移的传动路径。

热度在一波波接棒，在城市间相似的涨幅数据表面下，内在催动涨的原因却各有差异，不尽相同。

外溢拉动型，特征：外溢承接，政策敏感

这类城市通常为核心城市周边的卫星城市，受核心辐射力度强，对其外溢需求承接力也较强，一旦核心城市受调控，需求发生外溢时，这类城市首先收益，量价普遍上涨，反之，当本地开始出限外政策，量价又因为外溢的退潮而大幅度下跌。

以昆山、太仓为例：

✦昆山：2016年3月上海限购，同月昆山量价同步上涨，且成交主要集中在承接外溢最多的花桥区域。2016年9月昆山限购，10月开始昆山成交量陡降；2016年11月上海限购加强，昆山成交价再度上升。

✦太仓：2016年3月上海限购，太仓成交量立马上涨，2016年5月价格开始上涨；2016年10月太仓限购，随后成交量陡降；2016年11月上海限购加强，12月太仓成交量与价格立马回窜。

城建拉动型，特征：市场稳健，后劲可期

这类城市通常离核心城市较远，外溢承接力弱，市场水温受自身城市基础设施建设影响大，旧城改造、新城建设、快速交通等基础设施的规划、动工、建成都是一波波利好，在改善城市面貌、推动经济发展的同时，带来房地产市场需求的增加、信心的增强，量价的提高更为稳定、持续。

以泰州、徐州为例：

✦泰州：2017年城市建设稳步推进中，随着3月东风路、永定路两条快速路建成通车，全市成交量价开始大幅上涨，且量价上涨区域主要集中在沿快速路周边。

✦徐州：2016年2月2号线开工，次月成交面积环比上涨96%；2016年8月3号线开工，随

后成交量再次攀升；2017年1月1号线全线贯通转入铺轨阶段，大量拆迁客户在地铁沿线等交通便利的地方置业，全市量价大幅上涨。

一方面，基建建成后，2到6个月时间内生发影响，显著拉升片区量价。

未来城市轨交基建和城际交通优化有利好的城市将获得更为坚挺的内在价值支撑，脱离于短期调控效应之外，出现产业提档和人居环境优化的增值效应。

另一方面，拆迁改造成为推动城市价格上涨的一大动因，部分城市拆迁红利明显，且释放期长达1到2年。下表仅以温州、徐州为代表例子描述城市拆迁情况：

2018年温州、徐州旧改拆迁规划

旧城改造为房地产市场带来多重利好：拆迁释放客户需求，增厚客户基数的同时提升其购买力；征收地块成为未来土地供应源；而城市更新改善总体环境，推动城市价值提升。

在这个宏观数据分析变得老生常谈，调控政策得看上峰方针的时代。抛开一出政策就缩头的外溢需求影响这个风险因素不看，只有比别人看得更深更透，把握城市内部扎实的内因推动才能更清楚的让人识别出黑马，而投资空间又正是在不同的机会认知当中产生的，能识别出金鹅的人才能最终获得一枚枚金蛋。

有迹可循的内生原因及其红利释放期，在这个市场的平抑低谷周期内，几乎决定了从现在开始往后2到3年中，这个城市的发展空间或者说安全系数（如果你担忧下沉风险的话）。

那么下一个问题大家会问，有一些城市进入壁垒已经很高了，比如昆山高昂的地价，本地龙头盘踞的市场，大家一窝蜂涌入的热点城市。在看法高度一致的热点市场，即使投资前期看好，其投资机会成本已经被推高，这就算不上是一桩好买卖，因为其投资盈利空间已经被压缩。

谈到利润空间，从取地投建，到开发销售的流程，大家都已非常熟悉，此间我们就不再赘述了。下面我们谈两个在新进城市取地投资决策阶段的一些思考，跟大家分享。

市场容量与巨头份额决定进入的机会成本

面对一个新进城市，建议先观察一下竞争格局。市场容量就相当于整个城市可供分割的大蛋糕，巨头的这个市场份额，就相当于看这个城市是否已有盘踞在此地的本地或全国知名房企拦路。对未来真正取地，进入之后将面临的内部竞争，做到心里有底。

我们以长三角为例，以千亿房企为样本，统计在2017年全年成交金额中，某些千亿房企代表所占的市场份额比例，来研究得到，是否这个城市市场的容量和它的份额，出现了巨头垄断的倾向。大家请看下面这张表：

表中初步以年成交金额250亿，作为市场容量大小的临界分野，以市占率超过10%以上作为巨头的表征体现。

我们的观察是，如果一个市场容量够大，比如宁波，那么即使他现在已有巨头（万科）占有较高的市场份额，他依然值得进入，因为蛋糕足够大，进去依然有腾挪空间可以活得相对滋润。

面对市场容量较大，但整体的排名首位房企的成交份额依然较少的一个城市，比如绍兴湖州，如果自身房企的开发优势与城市的特征基因相契合的话，那么恭喜，该企业或有一定几率进入能够快速成为这个区域的龙头老大，进而为集团贡献更好的业绩规模。

反之，如果一个市场容量本身较小，且还有龙头盘踞的话，比如慈溪，新进驻房企在努力地与地方巨头企业就取地开发及企划营销激烈竞争后，业绩贡献额度仍可能仅够预设目标及格线，故这类城市进入的机会成本就相对较高，值得斟酌，可能更适合作为打一枪换一个地儿的机会型方式考虑。

同样的，如果一个城市市场容量本身较小，目前还相对零散未形成一个明显较高份额的领头羊，那么在这些城市当中，如果资源配置和取地形成一定的规模，就相对比较容易能成为一个小城市当中垄断性地位的房企。

周期起伏中埋藏着进入时机

如果说黄金时代的房地产行业躺着就能挣钱。那么现在已经进入了一个削尖脑袋往里顶，冷不丁还被套牢的时代。2016年在热点一二线城市高价拿地的企业，现在面临地王项目地块投建即亏损的尴尬局面。甚至部分房企已经开始为解救现金流，在市场上寻求机会出售项目或转让股权。

但我们依然会看到部分房企在我们眼红挤不进的城市，继续以较高的价格获取土地。有的看官认为，这样无异于找死，但事实上，某些房企在下沉到三四线城市的时候，由于早前几年提前布局取地，即使他当前拿到相对高价的地块，与前期楼板价一中和，平抑了其在这个城市的综合地价成本，依然比新取地入市，尤其是还只是单取了一块高价地块的房企，有非常大的成本优势。

要寻求更具备开发利润空间的入城机会，其核心要素只有一个，即选择了合适的节点进入取地。

以长三角为例，长期的跟踪，让我们发现，基本上目前的长三角非核心城市，在周期上明显出现了不同的特征。

✦第一类，上扬周期城市，包括台州、金华、湖州等9个城市。

该类城市的价格目前尚处于快速地攀升的状态，尚未见顶，市场热度偏高。此时取地，要考虑城市市场是否提前透支，并注意规避高溢价地块，聚焦单块项目的投资可研测算结果。原则是提高安全系数，降低风险累积。

具体而言，徐州、扬州、泰州、镇江2017年成交楼面价均大幅上涨，其中徐州同比涨幅32%，扬州、泰州、镇江同比涨幅均在150%以上，拿地成本已较高。

当前该类城市竞争较为激烈，徐州、镇江2015-2016年溢价率均在5%以下，2017年均陡升至40%以上，扬州、泰州2015-2016年溢价率也均在20%以下，2017年也升至45%以上。

2017年徐州70%以上地块被万科、恒大、碧桂园、保利、中南等品牌房企拿下，且联合开发项目较为普遍，城市竞争激烈程度可见一斑。

✦第二类，抑制周期城市，包括宁波、嘉兴、张家港等5个城市。

该类城市的价格已经处于波峰逐渐回落的状态。建议在土拍市场择机低位取地，尤其可关注区域的选择，包括客户厚度较厚及调控政策尚未涉及的区域，使得整个地块的性价比和安全性更高。

以宁波为例，2017年4月限购政策出台后，靠近限购圈的圈外板块，如姚江新城奥体板块、新海曙板块（联丰、集士港、高桥片区）、镇海新城板块，承接大量圈内外溢需求，量价齐涨，优先推荐进入。

此外，东部新城虽然部分在限购圈内，但限购后买房资格显得更为珍贵，这将促使更多有购房资格客群选择资源好且有发展潜力的该板块，其客户厚度和价格依然有保证，因此也推荐进入。

✦第三类，下探周期城市，包括温州、杭州、上海等8个城市。